作者: 童超 | 2017-04-19 15:00

住宅专项维修资金的使用程序必须规范

住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

由业主交纳的维修资金，北京市从1999年1月1日至2008年2月1日间是按购房款的2%计算，2008年2月1日至今为独立式住宅每平方米50元、六层以下的建筑按每平方米100元、六层以上的建筑按每平方米200元计算。北京市所有的(央企房除外)维修资金开始都委托北京光大银行花园路支行为专户管理银行。

据笔者了解，北京市1999年1月1日前建成的商品房小区基本上都未收取业主的维修资金，在北京占比虽然不大，但是维修资金的“空白”。只有个别小区在募集中，这些小区房龄已在20年左右，面临各个公共部位维修需要使用维修资金的问题。1999年前建房缺失维修资金的募集是年代性政策所致，此类小区的业主、业主委员会和物业管理企业应把此问题放到日程上来。虽然北京市住建委等四部门下发的《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物〔2009〕836号)第十九条明确规定按标准进行补交，可谁来具体监督实操呢?而政府物管系统如何配合制订相应的配套政策实际落实是当务之急。

财政部、建设部2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

北京市住建委、财政局、审计局、住房资金管理中心2009年11月联合下发《北京市住宅专项维修资金管理办法》，规定住建委负责资金的指导和监督工作，市住房资金管理部门负责资金的日常管理工作，市财政部和审计部门负责资金财务监督和审计工作。区、县房管局负责本辖区资金的指导，监督和日常管理工作。

北京市制定的办法十分严谨可行，从首次交存、管理到使用、续交都有严格的制度和具体规定，只要使用者和各部门认真学好这些规定和办法，无论从维修资金的管理还是业主要求保值升值、正确使用的角度，都是可以做到和做好的。

2012年北京遭遇“7·21”暴雨天灾，北京市住建委列出六项房屋维修紧急情况，漏雨严重的小区可以按照紧急情况使用维修资金，无须经过“双三分之二”业主同意。紧急情况政府也替百姓考虑，在严格管理的情况下也不失灵活。

“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”这是《北京市住宅专项维修资金管理办法》第九条明文规定的。业主是维修资金的权利人，有权在法规的框架内使用资金，正常情况下需要按整小区、整栋楼或整个楼门(单元)的“双三分之二”业主通过。无论是召开业主大会选出业主委员会的小区还是没有选出业主委员会的小区都可以通过“双三分之二”业主同意的方式使用维修资金。这是业主每人一票的民主决策，是业主行使自己权利的必由之路，所谓“充分信任，大胆放手”。

北京市目前归集的维修资金已达400多亿元。如何管理好这笔资金，防止“跑、冒、滴、漏”是放在政府和业主面前应考虑的现实问题。防腐反贪从苗头开始抓起，不要等腐败成灾了，再去“堵”那就晚了!

成立了业主大会，业主们都希望本小区的维修资金能够合理地进行理财，增值收益，抵消目前物价上涨的影响，更好地服务于小区房屋的维修、改造。目前受托资金管理的光大银行，年利息已从活期变成了年3%的固定利息，这些利息都补充了维修资金的滚存使用。成立了业主大会的小区，有的在小区附近有管理维修资金资格的银行立了账户，开了“普通账户”和“专项账户”，可以将维修资金转入“专项账户”。这样的小区可以用相当部分资金去购买国债和管理部门允许购买的理财产品来增值收益，补充维修资金用于小区的建设。笔者所在的北京首一业主大会工作辅导中心(以下简称“首一中心”)也在和托管行沟通，看收益能否高于3%，来为更多小区的维修资金保值增值。

目前北京市维修资金使用率不高，可能在1%左右，有个别媒体称使用率太低了，但为什么要高呢?从一方面讲北京市商品房屋的质量还可以，从时间上说，住宅楼的使用期一般为70年，商业物业为40或50年，北京房地产从2000年以后进入大开发阶段，新楼占有绝对大的比例，难道维修资金使用比例高才是正常的现象吗?目前个别媒体就刮起一股把“沉睡不醒”的维修资金盘活、花出去、刺激消费、拉动经济的论调。有人称维修资金为房屋的“养老金”是有一定道理的。房屋的“养老金”和退休人员的“养老金”不一样，人的“养老金”是每个月都要“发”，而住房的“养老金”不是每个月都要“花”。有关人士测算70年房龄的住房共需交纳三次以上维修资金，所以《北京市住宅专项维修资金管理办法》中第十八条规定：“不足首期交存额30%的，应及时续交。”房子年龄越老，维修资金花销越多，该维修的必须修，不该使用维修资金的决不能动用维修资金，以延长房子的寿命为原则，造福后代。

首一中心在辅导北京市各小区召开业主大会会议、选举业主委员会和辅导他们规范化、常态化运作的过程中，总是把维修资金放在“重中之重”。我们号召业主们“管”好自己钱的同时，也要“用”好自己的钱，监督业主委员会和物业服务企业合理地使用维修资金，慎重地行使自己的民主权利，签字要三思，要引导业主经过充分的讨论再投票。防止物业服务企业和业委会用吃“回扣”的方式贪污。目前已发现有的小区用多报维修费和把多报部分由维修单位划转回业委会或私人账户的问题，也发现有物业服务企业用非法手段窃取业主300多万元维修资金的案例(丰台区的几个小区更是达到几千万元)。最近有关人士透露：北京市政府指定主管维修资金部门，从北京维修资金的托管行光大银行花园路支行划走了数额巨大的维修资金，这符合“专款专用，所有人决策”吗?这难道不是侵权吗?不能不引起政府和广大业主足够的重视。

至于维修资金使用难的问题在实际中也是客观存在的，主要是制度制定模糊、运行不畅。实操中，一是业主和一些业委会成员学习文件不够，不能按规定的程序去申报;二是区县主管部门尤其是业务部门没有“服务”的思想，耍“权”作风严重，政府工作人员应该具体地帮助指导各小区解难，以协助他们合理地申办、使用维修资金为原则，用“换位思考”方式来为百姓解难，那就会得到业主的拥护。尊重业主的决策权，一心一意为业主服务，是改变目前申办难的重要一环。

维修资金的维修范围目前存在着不明确之处;保修期内的保修金由于属于开发商所有，开发商不愿承担维修费用，而一些“父子关系”的物业服务企业配合开发商，拖延时间不给业主维修，直至过了保修期，严重影响业主的正常生活，缩短建筑物的寿命;政府代管和审核制度从权属性质上也不具合理性;维修资金不足首期30%的应该续交，目前虽未出现，但无任何措施强制续交;一些老小区有交有未交;也有一些产权40-50年的商业用地小区建成时未筹集维修资金，业委会、物业服务企业在收交时，难度之大超乎想象。

2013年11月28日北京市发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，关于简化手续在紧急情况下48小时批准、24小时资金到账，为维修资金的使用难和设备设施出现紧急需维修情况下提供可迅速解决的简捷途径。但物业服务企业、业主委员会中一些不法分子认为有机可乘，文件为他们开了一个“口子”，各区县多个小区发生窃取、骗取、虚报以及勾结作案的情况，把“绿色通道”变成了“窃取通道”。

首一中心在小区活动的实践中，发现了维修资金存在以上问题，并于前几年给主管部门打报告，希望成立由各部门和专业人士组成的“市维修资金管理委员会”，至今无下文。

维修资金的使用必须按规范的程序进行，改变基层政府的管理作风势在必行，防止维修资金的贪污、挪用必须从源头抓起，业主的知情权和使用权必须保证，房屋保值和延长使用期是业主的期望。如何管理、使用维修资金，保障它的安全，避免“跑、冒、滴、漏”是摆在政府主管部门和业主面前急需解决的问题。

(原载于《现代物业·新业主》2017第4期/总386期)