作者: 李刚 | 2017-04-18 13:56

“两会”物业管理提案应更多关注行业发展问题

年初召开的各地政协、人大会议(简称“两会”)上，“物业管理”可能是热点话题，不乏有人大代表、政协委员提交物业管理方面的议案、提案。从中可以看出，物业管理(服务)在现代社会生活中，成为重要的话题。

虽然各地的情形不一样，各提案人关注的焦点不尽相同，但是总体而言，对于要求完善物业管理地方立法的具有相当的占比，以及业主委员会的地位与作用、专项维修资金的管理与使用、要求改善物业管理中相对人关系、提高物业服务质量等，仍然是主流话题。

然而由于物业管理看似简单、实则复杂的关系以及专业角度的差异，这些议案、提案，即便得以立案，对于推动物业管理行业发展、改善物业服务相对人关系、真正提高物业服务质量的作用还是非常有限的。

笔者以为：如要物业管理在建设社会物质文明和精神文明中发挥应有的作用，实现物业保值增值、业主舒心满意、社会和谐有序，还应更加关注物业管理行业自身特点和问题，切实解决制约物业管理行业发展的瓶颈问题。只有实现了物业管理行业健康有序的发展，才能使其在社会生活中发挥其应有的功能和作用。

厘清物业管理的法律关系是重中之重

物业管理中法律关系并不复杂，但是物业区域内的法律关系却错综复杂。两者既有区别又有联系，相互交织，必然会带来极大的困惑。

物业管理中业主与物业服务企业之间的合同关系挑战合同的相对性原则

业主与物业服务企业之间的合同关系受《合同法》调节，合同关系中一个重要的原则就是合同的相对性。但是在物业管理中，这种合同的相对性也是相对而言的，并不能等同于一对一的相对人的相对关系。

首先，物业服务的性质具有“整体提供、集体消费、个人交费”特点。难以实现针对业主个人不同需要的、一对一的单一服务。比如说，个别业主并没有实际入住，但是其所在楼栋的电梯仍然需要照常开启，同样会产生相应的费用。再比如，每个业主对于保安、清洁、绿化等，有着不同的要求和感知，但是，物业服务企业在提供这类服务时，确实难以分别提供。这就必然会带来业主的满意度的差异。此为物业服务纠纷的主要导火索。

其次，出现违约情形时并不能完全按照合同相对性原则处理。虽然业主和物业服务企业都可以根据小区“物业服务合同”通过诉讼方式追究对方的违约责任，然而采取诉讼解决物业服务纠纷并不是主流。而且即便向对方出现了预期违约或者根本违约时，单一业主和物业服务企业并不能单方面终止合同或者拒绝继续履行义务。这就是解决物业服务纠纷的最大难点。

比如，某一业主拒不交纳物业服务费，如果按照合同的抗辩权，物业服务企业可以选择中止或者终止继续对其提供服务。但是现实中，物业服务企业既不能阻止其乘坐电梯，也不能不清理其产生的生活垃圾以及停止提供清洁、绿化、保安等服务。因为这其中既有其他权利问题，也牵涉如果停止某项服务，必然影响其他守约业主的合法权益的问题。

再者，个别业主与物业服务企业之间并不能行使其自由选择权。因为按照《物权法》和《物业管理条例》的规定，物业服务合同(此处不讨论前期物业服务合同的情形)是由业主委员会代表业主大会，与业主大会选择的物业服务企业签订的合同。一个小区选择或者不选择哪一家物业服务企业，需要超过人数50%的业主和建筑面积50%的业主同意即可决定，少数业主或者物业服务企业相对于对方并不能行使合同相对人的选择权。

解决这一问题根本出路在于立法

我国有关此问题的立法，实际上还是一个探索的过程。因为国外并无现成的经验可以直接借鉴，国内对于此问题讨论并不充分。

按照现行法律法规的规定，业主大会是一个大会制的组织，业主委员会是其执行机构。业主大会是不需要备案的，而业主委员会则需要在乡镇(街道)进行备案。但是根据《民事诉讼法》的规定，业主委员会不能成为具有诉讼主体资格的其他组织，原因是其没有属于自己的可以支配的财产。

这是一个需要解决的问题。因为业主大会没有通过备案，并且也不具备可以支配的财产，自然也不是具有诉讼主体资格的其他组织。业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，同样不具有可以支配的财产，也不是具有诉讼主体资格的其他组织。那么由业主委员会和物业服务企业签订的物业服务合同，相对人也就是当事人是谁呢?按照现行法律法规，自然是小区业主。有人会提出，是“全体业主”。笔者认为，只能认定为是每一位单独的业主。因为在司法实践中，能够成为物业服务合同当事人的是单一业主和物业服务企业。

现行法律法规的规定，确实存在以下问题难以解决：

一、如果是单一业主作为物业服务合同的当事人之一，那么业主委员会作为其代表人，应当有其授权，但实践中却没有，似乎认定为法律法规直接规定的。

二、前面已经讨论了，单一业主并不真正具有合同相对人的合同自由的权利，这是对合同自由原则的挑战。其结果是，单一业主和物业服务企业因为不能按照合同的自由原则和相对性原则行使权利，自然在履行义务时也处于被动或者无奈的状态。这也就是物业管理服务中，一切矛盾的根源。

三、业主大会和业主委员会，因为不具备可以支配的财产，因此不能成为合同违约责任的义务主体。但是，他们却是完完全全的合同权利主体。这种权利和义务不相对称的现象，也是物业管理服务纠纷的根源之一。

在立法中，可以探讨业主大会和业主委员会的法律主体地位问题。其实业主大会因为是业主的集合体，比照合伙组织的办法，是完全可以成为一个法律主体的。因为业主在业主大会中是以其专有部分在小区总建筑面积中的占比享有权利和承担义务的。为了使业主大会具有可以支配的财产，可以采取业主归集物业管理服务资金的办法筹集资金。业主大会可以按照社会团体登记注册的办法，在民政局办理社会团体登记注册。而业主委员会作为其代表和执行机构，就如股份制企业中的董事会。

明确了业主大会的法律主体身份，可以解决以下问题：

一、业主大会作为物业服务合同的相对人，可以行使自由选择权并可以行使追责权，同时自行独立承担违约责任。

二、业主与业主大会的关系是会员制下的内部权利义务关系，业主对履行物业服务合同中的权利义务只能通过业主大会得以实现。业主向业主大会交付物业管理资金，而不是向物业服务企业交纳费用。当出现业主欠交物业服务资金时，不是由物业服务企业去追索，而是由业主大会的执行机构业主委员会去追索。这样不仅可以解决物业服务合同的权利义务问题，同时可以保证物业服务合同能够得到切实的履行，并且还可以大规模减少针对单一业主进行追索欠费的诉讼，节约大量的司法资源，减少单一业主与物业服务企业之间的直接冲突。

三、业主与业主之间、业主与业主大会之间的法律关系，受《业主大会章程》、《小区管理规约》以及有关权利义务的协定的约束。

提高物业服务人员待遇迫在眉睫

据相关资料统计：截至2012年底中国物业管理企业已达到7.1万家的水平，物业管理面积约为145.3亿平方米，物业管理从业人员数量约为612.3万人，全国物业服务企业主营业务收入3,000亿元以上。如果按照GDP增幅预算，截至2016年，以上数据至少增长了20%以上。真可谓物业管理大军浩浩荡荡!从统计的数据分析，3,000亿元其中用于工资性支出的最高不超过60%也就是1,800亿元，分摊到600万人，每人年均收入不会超过3万元。

物业管理服务人员工资待遇低，劳动强度大，已是一个不争的事实。提高物业服务人员待遇迫在眉睫。

据网上公布数据显示：2015年全国城镇非私营单位就业人员年平均工资为62,029元;全国物业服务人员年平均工资为40,000元左右，这其中还包括工资相对较高的公司和小区管理人员工资，如果仅是实际提供体力劳动劳务的员工工资，年工资估计不足36,000元，在四线城市和中西部地区，还会低于全国平均工资水平。概括而言，物业管理服务人员工资仅仅是全国城镇非私营单位就业人员年平均工资的50%-60%之间。物业管理服务人员工资待遇低，劳动强度大，已是一个不争的事实。

众所周知，物业服务行业是一个劳动密集型的服务业。在这个行业中，保安人员劳动强度不大但是工作时间较长;清洁保洁、园林绿化和维修人员的劳动强度大，而且十分辛苦!但是他们所得到的收入，仅仅是社会平均工资的50%左右。

媒体中经常出现保安人员难招、年岁偏大、责任心不强的报道，还有清洁、园林绿化等员工招工难、管理难等，不少小区业主抱怨物业服务质量不能满足其要求，因此拒绝交纳物业服务费。

然而有多少人曾经思考过：当一个行业因为过低的工资收入，根本不具有社会就业竞争力的时候，这个行业还能发展吗?如果出现一个行业的平均收入大幅度的低于社会平均工资时，这个行业就不能吸引劳动者就业，此时行业的管理者很难以制度和方法管理员工，而只能是求着员工为企业做工。

一方面是日益高涨的物业服务需求，一方面是不断拉大的工资收入差距。由于过去几十年农村劳动力的积存，加上原有国有和集体企业的下岗再就业人员相对积存，目前阶段物业服务行业虽然招工难、用工难，但至少再难还能找得到工人。但是如果继续发展下去，几十年后，物业服务行业恐怕难以再找得到足够的清洁保洁人员、园林绿环工甚至保安人员!这不是危言耸听，比物业管理行业具有更好待遇、更好前景的行业，也会遭遇到招工难的瓶颈，何况由于食宿问题难以在小区解决，使物业服务行业招录员工的区域半径受到地域限制，这些问题将会变得更加突出。

引发这些问题的主要原因之一是现行的物业服务费并不是物业服务成本的对价，具体来说：(1)开发企业自有物业服务企业的补贴制度和物业服务行业的恶意竞争，加剧了物业服务成本与物业服务费的背离;(2)在低收入的情况下，物业服务企业为了生存，压低员工工资性开支，使行业员工工资性收入呈现出普遍偏低。原因之二是，业主拒交物业服务费，企业收费率持续下降，使得物业服务行业工资与社会平均工资差距进一步加大。

解决问题主要途径是：(1)通过全社会呼吁，正确认识物业服务成本与物业服务质量、服务价格的关系;(2)提倡明明白白消费，鼓励实行酬金制，采取以支定收，既要形成物业服务质量与服务费用的对价关系，又要监督和保证物业服务企业获得正常的利益;(3)采取业主委员会归集物业服务资金制度，统收统支，真正成为物业服务合同相对人、当事人;(4)对于欠费业主，通过立法直接纳入社会征信体系管理。

解决共通性难题需要政府大力支持和引导

除了以上讨论的主要问题以外，还有一些共通性问题，已经严重影响了物业服务秩序和物业服务行业的发展。而这些问题，是物业服务企业难以自己的努力得以解决的：

一、开发建设单位履行房屋买卖合同的义务存在瑕疵，特别是拒不完全履行建筑质量保修义务的问题，需要从法律上做出更加严格的规定。

二、业主相邻权纠纷和业主装修、使用自有物业影响他人物业安全的问题。如业主违规装修、乱搭乱建、肆意改变住宅物业用途等行为。对此虽然法律法规做出了原则性的规定，但是并没有对于违规规定具体的负担，以至于下位法、地方性法规难以具体规制此类违规行为。

三、部分业主违规饲养宠物问题，可以上升到一定法律层面予以规制。

小区养犬管理是物业管理的难题之一，如公安机关介入小区养犬管理能给物管企业减轻很大压力。图为上海市岭南小区犬类集中免疫。

四、物业小区垃圾的集中收集和清运问题。

五、随着小区园林绿化植物的生长，伴随而来的修剪植物产生的垃圾的集中清运和处理问题。

由于篇幅所限，笔者仅对以上问题发表了粗浅的意见。然而，如要真正解决物业服务中存在的问题，还是需要对物业服务行业、小区现状及业主需求做更加详细和专业的分析。通过人大代表、政协委员们采用提案的形式，督促相关各方，集全社会之力，共同来解决物业管理服务的生存和发展问题。以期实现相关各方更加满意，实现双赢，构建更加和谐的社会。

(原载于《现代物业·新业主》2017第4期/总386期)