小区车辆“压扁”物业管理
我们已经悄然进入了汽车时代，但是我们在思想上、政策上还没有完全配套起来。”这是一句前些时候广州某报记者在采访中听到的对停车难现象的描述，在这里引用这句话，实在是因为对车位“只售不租”做法将给物业管理企业带来的冲击感到不安。
“只售不租”之“趣”象
最初听到“车位只售不租”这一说法，第一反应是，人安居了，让代步的“宝驾”也能“停”有定所也是人之常情。因自己非有车之人，也没太在意，只是对所在小区的停车状态觉得有趣：一边是地下停车场出入口及各楼大堂宣传栏中醒目张贴着“尚有部分车位待售”的消息。一边是有车业主们津津津乐道地交流着把车停在邻近停车场或小区外围道路边临时划出的停车位，说是月租收费不高，且随时都有车位。于是形成了这样一个局面：小区地下停车场里几辆车“野渡无人舟自横”的冷冷清清;小区周边则是一派“天下攘攘，皆为车往，天下熙熙，皆为车来”的繁华。
漫漫确权路，谁解心伤?
似乎还在《物权法(草案)》讨论阶段，业主们的热点话题就从车库车位“租售”转而变成了“权属”问题，但笔者关心“权属”之余更关注“操作”。后来终于有了这样一条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”《物权法(草案)》对共有配套的归属作了明确的界定，然而，对实际存在的一些问题如何操作以及车库如何管理的规章制度至今尚未配套“到位”，因此，物业管理企业对车库进行管理将是“路之漫漫”，前景堪忧啊!
车库确权路崎岖，首当其冲受影响的，还是物业管理企业这块“夹心饼”?!
首先，业主与开发商双方探讨车位归属问题难免得耗费上一段不短的时间。例如，开发商收集“举证”材料与业主对其材料鉴定就非一日两日可以完成，在进行确权的过程中，业主或会要求物业管理企业配合“求证”，或会需要物管企业移交车位资料，林林总总，物管企业难逃“身在其中，有所为有所不为”的命运，一旦业主开发商沟通不顺畅，被推上风口浪尖的，会是谁?可预见的是，“前期遗留问题尚未解决”点击率仍将高居业主投诉榜首，成为业主拖欠物业管理费的首选理由。
其二，若是开发商事先有约定或能证明其拥有所有权，停车场仍委托给物业管理企业继续管理，物管企业面对的后期管理问题似乎也只有合法经营、按规收费、服务达标这几点了。可是，事实远没想象中如此一帆风顺，开发商在不能证明车库归其所有且合同没有约定，也就是说在停车场未确权前已将部分车位售出的情况是会存在的，于是，已购车位业主与开发商又将开始一场旷日持久的拉锯战……物管企业仍得代他人承担“分娩前的阵痛”。
其三，车库部分为业主，部分为开发商的情况下，业主、开发商、物业管理企业仍得历经一段不短的时日协商车库的后续管理问题，耗费的何止又是时间?物业管理企业总得安排专人跟进，提供场地并配合做好相关的诸如公示收集意见等工作吧?
问题“停”不下来
就算好容易车库归属问题确定下来了，可是，物管企业需相关法律进一步支持以解决问题的法律规章未闻风声，物管企业在停车场“黑洞”中徘徊，隐痛一波接一波涌来。
最先浮出的是悬空期车库收支问题。若开发商不再是车库所有人，很必然的，之前物管企业与开发商签订的停车场委托合同便不适用了，因为停车场所有权人已变更了。于是问题来了：在业主与开发商确权的这段“悬空期”里物管企业继续管理停车场应不应当?在新委托人(业主委员会)未与物管企业签订新委托合同前，物管企业收取停车费的行为是否合法?不收，物管企业继续管理投入的人力物力由谁买单?
接下来是停车场的经营问题。目前小区停车场的供求配置失衡，供求关系决定了较大部分的小区业主们都希望小区车库由业主专用，即只向业主开放。由于停车场权属业主，物管企业的身份是停车场“租用方”或委托代管方，只能收取业主非营利性标准的管理服务费(或保管费)，那么，作为向业主“租用”停车场地进行管理的物业管理企业，车库的租金标准可有相关依据作为指引?保管服务费又以多少为佳?新标准没出来以前，物业管理企业如何才能规避“乱收费”、“猫腻”之嫌疑?
笔者孤陋寡闻，不知其他地区的停车场收费里包含了些什么，在《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》中，除马路地表停车场保留使用费概念外，其余机动车停车场的收费名称定为“停放保管服务费”。实际上，通常购买了车位的业主便可自由出入停车场，不存在交纳“停放保管服务费”的概念，没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都需按规定交纳“停车保管服务费”。由此引申开来说，即“停放保管服务费”包含了两个层面的内容，即“停放费+保管费”，而其中占很小一部分的保管费才是属于物管企业的收益。那么，物管企业能否追讨前期的车辆保管服务费?该向“前购车位业主”还是开发商追讨?有何规章来支持?
再就是实际操作中，很多物管小区都是以车位为一个收费单位来收取停车费用的，不论汽车的档次、价值高低都收同样的钱。一旦车辆丢失，又界定物业公司需要承担赔偿责任，通常却是要求按照车辆自身的价值来进行赔偿。尽管部分有先见的物管企业会采用购买保险的方式来规避或分散风险，但相应地还得花费一笔不菲的保险费用，给企业带来更大的“微利”压力。若能按车辆的价值收取相应的停车费，如同保险中的“高风险”标准进行追加停车费用，即充分考虑价值与责任的对等问题来收取合理的停车费，是否会暂时舒缓物管企业对这一类突发重创的痛楚?
最后要谈的是车库专项维修资金问题。车库物权归全体业主后，业主同时也将承担起该设施的专项维修资金的管理重任，而该项费用可能会比现行住宅的专项维修资金高。目前，车库专项维修资金工作仍处摸索阶段，该项费用何时提上议程还是个未知数。然而问题不会因资金未到位而暂停发生，一旦车库(地下车库)配套的设施，如监控系统、消防系统出现问题，由于资金短缺未能及时维修，导致车毁车失，谁之过?目前正在全国执行的《机动车停放服务收费管理办法》中，只对车辆停放的收费标准作了统一规定，并没有涉及到停车场的职责，所以一旦停车场出现了车辆丢失毁坏的情况，常是“公说公有理，婆说婆有理”，而物业管理企业要免责就是列举出一系列的“作为”证据，包括车辆进库登记、时间记录、巡查路线、监控影像等等，缺一，物管企业难逃其责!唯其希望车库专项维修资金能尽快与住宅专项维修资金一齐列入相关议程，让物业管理企业在管理过程中没有了“借口”，“只能”更好地做好停车场的管理服务。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第2期总第44期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。