作者: 黄溢能 | 2017-04-01 11:11

稳固香港拓展内地

“外包”或“委外”(Outsourcing) 常被误解为降低成本和责任转移的方法。实际上，“外包”使机构专注本身核心业务;外包服务承办商渐渐变成服务机构的策略伙伴。在香港及内地为众多商业机构及政府部门提供外包服务的新昌管理集团有限公司，它的商业模式就是要成为客户的策略伙伴，笔者请来财经分析师李炜森先生访问了新昌管理集团有限公司的董事总经理樊卓雄博士。樊博士道出这家现时中港唯一上板的物管公司(HKSE:2340.HK)志不在香港的物管市场，而是时刻计划拓展中国内地设施管理的业务。

稳固香港市场占有率

在过去20多年的物业管理市场中，樊博士观察到旧式物业管理利润日渐下降，例如在1989年香港房委会批出的物业管理合约，比现在的合约价钱还要高，市场竞争很大。

根据香港物业管理公司协会有限公司的数字，在香港管理超过1,000个住宅单位，或超过30,000平方米之工业单位，或超过10,000平方米之商业单位的物管公司现时超过150家。新昌管理唯有在设施管理方面寻找新机遇：商场和停车场是极具潜质的设施管理范围。新昌管理现在的生意模式是透过多间子公司负责不同的服务，例如保安、设施维护和清洁等。现在新昌管理的客户每天都需要很多关于物业管理的物资，例如胶袋、清洁剂等。透过大量采购，新昌管理可以帮助客户节省金钱，也可为公司带来利润。

新昌管理亦透过大量采购和不同的公司议价以取得更大的折扣，例如在购买保险方面，保险公司亦倾向给予较大的保费回赠给新昌旗下的管理项目。樊博士透露，新昌管理评估一张服务合约是考虑该合约能否为公司带来生意机会，例如维修管理、节能管理、废物管理。

此外新昌管理和美国的世纪21测量师行正共同开发香港活化工厦的商机，世纪21负责估价和更改土地用途方面的申请工作，而新昌管理则负责改造和维修工程。

积极拓展中国内地市场

中国内地的物管生意模式和香港有所不同，由于内地法规规定住宅管理费不能高于某一水平，新昌管理现时把重心放到商场管理方面，但并未放弃内地的家居物业管理市场，新昌管理亦积极参与一些中国内地豪宅楼盘的物业管理。

新昌管理在国内商场业务是先帮助客户寻找发展机遇，物色有潜质的地点作发展用途。当项目差不多完成时，新昌管理会为客户寻找租户或物色买家，当然，新昌管理也会为客户提供传统的物业管理服务。将来新昌管理的发展会集中于中国内地，暂时并未考虑将业务推展到中国以外地方。新昌管理现在集中发展的国内市场包括青岛、北京、大连等。

另外新昌管理与两间美国公司合作为外国客户找寻中国大陆及美国的投资机会，新昌管理一方透过美国公司向中国内地客户推介在美国的投资项目，而两间美国公司的客户亦会透过新昌管理找寻中国内地的商机。

樊博士承认，新昌管理在国内发展业务或者需要较长的时间去适应。在发展国内项目时，有很多不可预计的因素，例如吸引及挽留人才，国内现在最缺乏的是租务方面的人才，这方面需要长时间的培训。

环保社企分享盈利

根据环境保护署出版的《香港固体废物监察报告》，香港每天约有3,000吨的厨余垃圾弃置于堆填区，其中大约2,000吨来自家居住宅。笔者向樊博士问及新昌管理于环境保育方面作出的投资，樊博士指新昌管理于环境保育的工作有两个层面：

1、新昌作为一间大企业，要尽社企应尽的责任;

2、新昌管理的看法是环保可以是一门生意。例如一些生活废物可以回收再用。每个住户都有很多家居垃圾，部分家居垃圾可以卖给回收商，部分金钱会回赠业主，部分会作为新昌管理的收入。除了固体垃圾，新昌管理也收集可循环再用的废水作灌溉或其他用途，樊博士续指在整个环保过程中，最重要是订立可量化的目标来减少浪费。

新昌管理不指望环保工作在短期内看到回报，樊博士认为教育业主是环境保育工作中重要的一环，例如帮助客户利用收集的玻璃制造环保砖，价格会比非环保砖贵，但从环保的角度衡量，业主应选择利用废弃玻璃制造的环保砖。

信息科技的研发

樊博士在很多场合被问及设施管理与物业管理有什么分别，他认为分别就在于设施管理着重分析，为业主提供全面的数据和分析报告，让他们了解物业的运作从而改善营运模式。樊博士指在分析过程中，资讯科技的运用是非常重要的。新昌管理在2003年上市时，已看到资讯科技的重要性，承诺投入资源去研发应用资讯科技在设施管理上。新昌管理已投资了三千万港元在资讯科技的研发上，部分是自己研发的软件，另一些是完善现有市场上的软件。最新的研发项目是一套名为“ATTENDANCE MANAGEMENT SYSTEM”的软件，与国内一家软件公司合作共同开发，软件能准确计算每名员工在不同地点的工作时间，以配合最近香港政府实施的最低工资法例和符合政府标书上的要求。新昌管理待这套软件开发成熟时会销售给其他公司。

为客户提供最佳服务

新昌管理近年建立了另一个品牌“ELITE”，樊博士指“ELITE”品牌的建立不是追求更高服务费，而是为豪宅客户提供更全面的服务。“ELITE”的客户是香港的传统豪宅项目，豪宅客户非常乐意投资以改善他们的居住环境。新昌管理能为他们提供设计和咨询服务，另一方面新昌管理的母公司新昌营造则为客户提供全面的保养维修和装修工程服务。从客户的角度看，由新昌管理和新昌营造提供的一站式的服务可令客户有加倍的信心，项目得以顺利完成，免除客户多花时间去联络不同的承建商。从新昌的角度来看，“ELITE”项目的可控性较高，盈利有保障。

从以上专访笔者看到在香港接近饱和的物管市场中，新昌管理是如何为股东争取回报。接下来，李炜森先生试从财经角度客观分析新昌管理这家在香港上板的物管公司。

财务表现

新昌管理截至2011年12月31日，录得综合收益为678,810,000元，较2010年度增加17.4%。毛利为105,908,000元，较2010 年度增加11.5%。但股东应占溢利按年下跌12.8%，由2010年的18,347,000降至2011年度的16,001,000。

香港业务收益较2010年度增加17.3%，原因是集团获得多间企业客户的新设施管理合约。然而刚发展的内地业务收益及边际毛利下跌，主要由于集团2010年上海世界博览会香港馆之主合约已经完成。集团亦于2011年积极扩展租赁及资产管理服务，此等扩展计划导致员工成本上升。此外，一般及行政开支较2010年度增加18.5%。该增幅主要来自为中国内地零售顾问、租赁及资产管理服务作出的投资所致，然而此等投资对今后集团发展有利。

机遇

集团预计未来三年30%的营收来自利润能达双位数字增长的内地业务，从而改善公司边际利润。另外，公司并没有任何负债，因而没有利率风险。公司2011年度手持现金57,812,000元，能加强人才培训及适时可作其他业务发展用途。

行业潜在风险

香港物业市场于2011年上半年持续升势，下半年受外围境况不明朗及香港更严厉的调控措施出台，令市况放缓。而且香港物业管理业务的营商环境竞争激烈，市场饱和，导致边际纯利下跌，由2010年度的3.2%跌至2011年度的2.4%。

新昌管理发展中的内地市场，亦是另一挑战。国务院新闻办公室6月11日公布《国家人权行动计划(2012-2015年)》。建立工资正常增长机制，稳步提高最低工资标准，最低工资标准年均增长13%以上。然而，新昌管理的管理层已作出相应措施，将部分成本由客户承担，令公司纯利不致大受影响。

股价技术走势偏弱

港股受外围不明朗因素影响，累跌多时，新昌管理技术走势也跟随大市回软，股价上升至4月26日的近半年高位0.81元遇阻，掉头回落，形成下降轨。技术走势呈弱势。短期有机会呈技术反弹，首个阻力区挑战10天线的0.702元。若股价跌穿近三个月底部0.66元，投资者可考虑先行止蚀。对于长线投资者及“好息”一族，新昌管理有一定吸引力：

1、公司一直维持平稳的派息政策，派息率维持90%以上。

2、周息率高于6%。

3、没有作任何业务以外的投资，有助减低股价波动性。但成交稀疏，投资者应自行控制投资金额，减轻变现风险。

(注：本文中所有的货币单位均为港币元)

(同文作者：李炜森;原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期)