作者: 王路建 | 2009-12-01 10:50

温州市物业管理行业生存情况调查报告

“城市交流”栏目宗旨：如何在国家宏观调控下因地制宜推进本地区物业管理工作?本栏目提供各地政府主管部门、官员个人及行业协会的交流与沟通，让我们共同努力，实现社区善治、社会和谐!

一、行业现状

温州市物业管理起源于上世纪90年代初，是浙江省最早实行物业管理的城市之一。然而，在17年的风雨历程中，作为浙江省率先实行物业管理的城市，目前行业发展堪忧，总体发展远远滞后于省内的杭州与宁波等城市。据温州市物业管理行业协会(简称“我会”)的调查统计，截至2007年底温州市实行物业管理的项目共有957个，合计7,200多万平方米，市区新建物业97%以上实行物业管理。全市共有物业企业191家，其中，一级企业4家，二级企业8家，三级企业154家，暂定三级11家。全市物业服务企业从业人员共有3万多人，其中经营管理人员3,000多人，项目经理1,000多人，其余大部分为一线操作人员，包括物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁员等，是典型的劳动密集型行业。据市劳动局提供的2007年工资水平数据，全市企业职工的年平均工资水平为21,279元，而其中物业企业从业人员的年平均工资水平为12,450元，为全市社会平均工资水平的58.50%，远远低于社会平均水平。物业企业的从业人员队伍整体呈现一级操作员工多、员工待遇偏低、人员素质低、流动性大的特点。

据2007年统计，全市物业企业注册资本共计1.9116亿元，经营总收入计2.14亿元(其中纯物业管理费收入约占85%左右)，经营成本1.9745亿元，上缴税费1,230.68万元，利润率仅为5%。全市约30%较大型物业企业略有盈利，主要是通过其他多种经营收益来弥补;约30%较小型物业企业处于亏损状态;其他则基本持平。物业行业经济状况整体呈现收费水平低、经营效益差、缺乏必要的政策扶持、行业发展后劲不足的特点。

二、行业发展存在的主要问题

现阶段温州市物业管理行业虽然有很大的发展，广大业主对物业管理也越来越依赖，然而行业发展存在的问题也越来越突出。其中最突出的问题就是行业(企业)面临的严重生存危机问题。

据我会调查，2007年行业的整体盈利率仅为5%，盈利企业占行业的盈利面约为30%。而在这些盈利企业中，盈利因素一是靠高档写字楼盈利，二是靠其他多种经营获取，单就住宅物业管理费的收支是不平衡的。换句话说，若单靠住宅物业管理费收入，这些企业仍然处于亏损状态。2008年市发改委对物业服务行业开展了成本监审工作，从2005年—2007年企业的平均成本监审结果来看，企业成本高于物业服务费标准(价格)的问题已经凸现。而2008年又是一个特殊的年份，这一年企业在《劳动合同法》的实施和世界金融危机的双重影响下，企业经营成本大幅上升，单就企业用工成本就比2005年—2007年三年平均用工成本上升了30%左右。影响用工成本上升的主要因素，一是最低工资水平的调整，从2005年的620元调整至960元，二是社保费的增加，人均为221元。由此可见，当前物业服务行业正面临着严重的生存危机。而2009年又将是一个“隆冬季节”，企业成本增长的压力将进一步加剧，如何渡过这个“隆冬季节”将是我们行业面临的重大问题。

三、问题产生的原因

当前行业面临的生存危机问题的原因是多方面的，主要有以下几个方面。

(一)政府物价部门过度干预，政府定价(指导价)多年一贯制

温州大厦是温州市最早实行物业管理的高层住宅大厦，时间为1994年，当时政府定价为住宅1.50元/㎡·月，非住宅3元/㎡•月。十五年过去了，温州市高层住宅大厦的物业管理定价(指导价)不仅多年一直没有上升，反而不断地下降。根据物价部门2005年制定的政府指导价规定，高层住宅大厦(一级标准)基准价为1.30元/㎡•月。据我会了解，自2005年实行政府指导价以来，物价部门审批核准的一级物业服务标准项目还不到1%，大部分物业项目是按二级、三级物业服务标准审批核准，使温州市的物业服务收费标准又一次被变相降低。一个物业小区的物业服务等级标准本来理应由委托方(业主)来定，然而由于目前政府指导价仍采取行政审批制，实际的物业服务等级标准仍由政府审批部门说了算，由此导致温州市实行一级标准的物业项目微乎其微。

(二)政府定价(指导价)缺乏成本依据，导致物业服务价格的模糊性

国务院《物业管理条例》实施后，一个突出的特点就是物业管理的市场化，物业服务的定价原则也由原来的考虑“业主承受能力”改为“质价相符”原则。这里的“质”指的就是服务成本的构成，不同的服务内容和质量就会构成不同的服务成本。然而，由于政府长期缺乏对物业服务成本的深入调查，在制定政府指导价时就缺乏成本这个最重要的定价要素，以致于物业服务价格长期处于模糊状态。不仅业主看不清，企业说不清，政府也道不明。由于物业服务价格的模糊性，导致业主习惯性地横向低向比较，向低价看齐，一旦业委会成立就高呼降价，致使已是艰难运作的物业企业雪上加霜，导致服务水平和质量不断下降，结果业主更不满意，如此形成行业恶性循环的怪圈。由于物业服务价格的模糊性，致使企业的成本不断上升也无人理会，企业为求自保降低服务质量，甚至相继出现物业项目弃管现象，使企业经营也步入每况愈下的怪圈。

(三)行业内部无序恶性竞争，缺乏规范化的市场竞争机制

市场经济必然存在市场竞争，有序的良性的市场竞争是促进市场经济发展的要素。然而，由于长期缺乏规范化的市场竞争机制，一些企业为抢占地盘，相互拆台，暗箱操作，恶意压价，甚至出现挂靠经营等不正常现象。虽经行业整顿、自律，但这种现象仍屡禁不止，极大地扰乱了物业服务的市场价格。

四、对策与建议

物业服务行业涉及千家万户，事关民生和社会和谐。如何有效破解当前行业面临的生存危机，首要任务是建立以市场为依托的物业服务价格体系，形成优质优价，低质低价，质价相符的物业服务价格机制，促进温州市物业管理服务业的规范发展。目前，一批高档住宅物业项目已率先实行市场价，例如中央公馆物业项目，第一个冲破政府指导价范围，通过市场招投标确定住宅服务费价格为1.80元/㎡•月，紧随其后的便是中瑞曼哈顿项目，定价3.50元/㎡•月，嘉一国际项目定价2.30元/㎡•月，而绿城广场项目更是投出了6.00元/㎡•月的高价。当然这不具有指导性，但代表了行业发展的一种趋势。开发商对物业服务项目的定位肯定要考虑该项目交付使用后所需的物业服务成本，过低的物业服务收费标准将无法保障其项目的正常运作，开发商不予认可;而过高的物业服务收费标准又会给开发商销售带来压力，开发商也肯定不认可。因此，根据不同物业项目的配置和物业服务品质的需求，确定不同的物业服务价格，是物业服务行业今后发展的总趋势。笔者建议：

(一)全面改革现行政府指导价体系，以质价相符为原则，建立新的物业服务价格体系

按市场经济规律办事，是经济工作的原则。据我会了解，目前在江苏常州地区试行的“物业服务行业工时定额指导标准”不失为破解当前难题的一剂良方。在物业行业(地区性)统一制定服务工时定额指导标准的最大特点，是以物业服务成本为基础，不同的物业小区可以实行不同的服务价格，根据不同的服务需求可以制定不同的服务价格;最大限度地做到质价相符，更好地体现国家关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”;业主可以明明白白消费，企业可以明明白白盈利。例如，一个物业小区如果没有绿化，就可以把绿化工时定额费用去掉，如果绿化面积大，就增加绿化所需的工时定额费用;如果一个小区有两个出入口，就按两个定岗工时定额来计算费用;如果有三个出入口，就按三个定岗工时定额计算。再拿小区公共秩序维护服务举例，一个小区只设置一个门岗值勤，就按一个门岗设置计算工时定额费用;如果业主需要增加巡逻岗，就再加上巡逻岗的工时定额费用;如果再需要增设引导员，就再加上引导员的工时定额费用;如果再需增设安全监控设备服务，就再加上相关工时定额费用。这样再加上企业行政管理费、法定税费、合理利润，就构成了一个物业小区具体的服务价格。这种服务价格的形成是清晰可见的，大家都可以明明白白。业主可以解除不必要的疑虑和担忧，还可以根据不同的服务需求，做出多种选择。企业可以不再蒙受不白之冤，根据不同的价格构成，提供不同的物业服务。政府部门则主要针对物业服务工时定额指导标准进行监控，服务工时定额的制定一般取行业(地区性)的平均值，以体现行业的公平性，并定期根据社会成本的变化进行必要的调整。这种定价模式类似于建筑施工行业普遍推行的工时定额制度，其不仅优于目前实行的包干制，也优于酬金制。其最大的特征在于成本清晰，可操作性强，体现公平、合理、质价相符。

(二)建立政府指导与企业成本联动机制，不断完善物业服务工时定额指导标准

物业服务工时定额指导标准从建立到完善需要一个不断改进的过程，我们当然不能奢望一种新的制度建立就可以解决一切问题。这需要有一个逐步自我完善的过程。因此，建议建立政府价格主管部门、物业主管部门、物业行业协会联席会议制度，定期对物业服务工时定额指导标准进行必要的监控，通过指导、分析、探讨、沟通等方式，使其不断得到完善。

这是一项大胆的改革，也是一项迫在眉睫的责任。为规范行业管理，破解当前难题，不断提高我市物业管理服务水平，构建和谐社会，我们衷心期望温州市及更高政府相关主管部门能给予大力支持!

(原载于《现代物业·新业主》2009年第02期)