作者: 张雪芹 | 2017-04-01 10:41

秦皇岛市物业管理行业的过去和现在

秦皇岛市的物业管理起步于1994年。1994年7月，东华物业管理处的成立，标志着秦皇岛市物业管理由松散粗放型的物业管理开始向社会化、市场化和经营型过渡。同时，也标志着以福利分房为基础的“房管模式”开始大量转型为以商品房自由买卖为基础的“物管”模式的开始。经过10多年的探索和实践，已经走上了专业化、规范化的轨道。目前，全市新建小区实行物业管理达100%，住宅小区物业管理覆盖率63%，从业人员达7,000多人。物业管理从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。

第一、法律法规的健全与完善。2005年1月，秦皇岛市人民政府印发了《秦皇岛市物业管理实施办法》、《秦皇岛市城市新建住宅小区前期物业管理暂行规定》、《秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法》等指导性文件，使秦市的物业管理法律法规不断完善，为物业管理的发展奠定了坚实的基础。

第二，物业管理协会的成立，公开招投标的实施。2004年5月28日，秦皇岛市物业管理协会第一届会员大会的召开，标志着秦市物业管理协会的成立。目前，秦市物业管理协会共有会员76个，入会会员占全市物业企业总数的72%。

2005年秦市物业管理产生的国民生产总值(营业额)达7,000万元，2004年盈利7家，2005年有9家盈利。2005年7家住宅小区被评为全国优秀示范小区，35家被评为河北省优秀住宅小区,5家被评为市级“明星企业”。

2005年5月1日开始正式施行《秦皇岛市物业管理招标投标管理办法》，同时制定了《秦皇岛市物业管理招投标专家库管理暂行规定》、《关于加强全市物业管理招投标管理的暂行规定》等规范性文件。到目前为止，共有15个物业管理项目实现了招投标，管理面积为1128,498.4平方米，取得了良好的经济效益和社会效益。

第三，公司进行资质认证，ISO国际质量体系认证，从业人员持证上岗。目前，秦市共有物业管理公司106家，其中二级资质的有3家，三级资质的有73家，三级暂定30家。同时，各物业管理公司通过ISO9001/2000体系认证的有10家，从事物业管理行业的人员取得建设部颁发的企业经理证、管理员证的有3,000多人。

另外，秦市目前已有四家大专院校开设了物业管理专业，并已有部分毕业生走上了物业管理岗位，建立了校企联合，加强了互动，为物业管理行业输送了许多既有较强的理论专业知识又有较强的实践能力的人才。

第四，业主大会、业主委员会的成立。秦市先后有73个住宅小区成立了业主大会，选举产生了业主委员会。同时，各业主委员会建立了会议制度、监督协商制度、规章管理制度、重大事项通报制度等。

秦皇岛市的物业管理经过十几年的发展，物业管理企业由1994年的1家经过1997—2001年的均衡发展，发展到42家，又经过2003—2005年的快速发展(三年增加56家)，猛增至98家，截止到目前为止今年又有8家物业公司注册。具体见下图。

到目前为止,秦皇岛市物业管理公司已经注册的有106家,这些物业管理公司大致上可分为两大类: 一类是由房地产公司派生出来的物业管理公司，占全市物业管理公司总数的80%左右;另一类为自主经营、独立核算的物业管理公司。

物业管理在秦皇岛市得到快速发展的同时，也存在两个突出问题需要有关方面引起重视并早日得到解决：

第一、秦市物业管理从业人员已达7,000多人，但体现出的是“三多三少”情况。即传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少;单功能人才多，多功能人才少(能胜任单一普通岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少);初级管理人才多，高级管理人才少，特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。管理人员素质偏低，管理服务不到位，导致业主或用户对物业管理也不满意。

第二、业主委员会成立难。秦市有住宅小区480个，只有73个小区成立了业主委员会，仅占15%，且缺乏相应的资金支持，业委会成员素质低。

(本文同文作者：王晓薇，闫杰;原载于《现代物业·新业主》2006年第12期)