作者: 梁晓东 | 2003-12-01 10:29

泉城：物业管理硝烟烽起

物竞天择——泉城物业管理产生背景

济南是一个很美的城市，一听泉城，就让人感觉到特别清澈、秀丽，她是我国华北的重要中心城市和历史文化名城。唐代诗人有“济南名士多”的佳句，自古素有“家家泉水，户户垂杨”、“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”之美誉，还有老舍笔下《济南的冬天》，都使济南成为每一个中国人所向往的地方。但是，正如当年西哈努克亲王在杭州“美丽的西湖，破旧的城市”的当头棒喝一样，今日济南城市建设与管理的滞后已逐步为人们所察觉。日常的言谈交流之中，人们往往无法掩饰他们对济南城市建设的痛心惋惜之情——济南人深爱着济南，也为济南而自豪，但是回想起来，对整体的城市资源如何去维护?孔孟之乡的公众利益如何去保证?破损的道路、灰暗的房屋、时常被侵毁的公共设施和尚处在萌芽状态的社区管理，这恰恰是多数济南人不知所措和力不从心的地方。在中国其它城市，有一些已经经历过了这个时期，比如杭州、深圳，也有更大范围的城市正在渡过或等待着这一时期的来临。这个时期就是城市建设与物业管理的同步发展期。

市场需求是物业管理产生的源动力，早期的物业管理企业都是为了顺应这种市场要求而出现的，后随着社会的认同和政府的大力推动和倡导，才能得以大规模地发展。济南人对市政建设管理的日益关注，对城市不动产维护运用的担忧，标志着真正的物业管理已经在济南人心中产生。

我省自1995年以来，各类住宅区、写字楼、综合商用楼发展较快，对售后服务及物业管理提出了更高的要求。而2002年更是山东省房地产高速发展的一年。一年之中，济南市房产持续升温，物业管理被提到了越来越重要的地位。目前，济南市各类物业管理公司有170余家，从业人员1万余人。物业管理的存在方式及其发展方向与速度，将在未来济南市的城市面貌当中发挥重要作用。

分我杯羹——当前物业管理企业盘点

济南市物业管理行业群雄逐鹿，目前已逐步形成外来和本土物业两大集团。

随着住宅产业发展速度的加快，物业管理面临许多困难和课题。在早期，本土物业管理公司无论在管理水平、管理经验、管理思想上，都远远不能适应当时房地产市场的需要，在这种背景之下，国内外众多品牌物业公司先后强势登陆泉城，其中包括三大类：

国内大陆品牌

最早有深圳华侨城顾问泉景四季花园，其后深圳莲花接管海关办公大楼，深圳众安康接管省立医院保健楼，开元国际顾问中瑞世纪城，上海东湖接管省工商银行大厦，近来又陆续有深圳国贸物业公司接管嘉恒商务大厦、农业银行银河大厦，深圳万厦居业签约“黄金时代”住宅小区，上海万科顾问“外海西子城市花园”等。

香港品牌

如来自香港的济南明律管理金龙大厦，香港明洁管理财政厅大楼等。

国外品牌

目前国外品牌主要以咨询顾问为主，如新加坡CPG集团顾问新世界阳光花园，天津远洋第一太平戴维斯顾问世纪泉城·舜景花园等。

而本土物业管理公司，闻鸡起舞、不甘寂寞者也为数不少，部分企业充分借鉴先进管理经验与模式，招贤纳士，苦练内功，大有当年朱元璋“高筑墙广积粮缓称王”的架势，所谋乃大，其志可嘉，其中主要分为两大类：

脱身于政府房管部门和开发商自办的物业公司,如宏泰、济发、中房、新汇、贵和、建鑫、齐华、汇统物业等。

后勤社会化的物业管理公司,如电力鲁能、电信鲁通、润华物业等。

行业竞争的加剧，将更快地促进物业管理市场的发育与成熟，济南市高速发展的房地产为行业竞争提供了条件。上述物业公司大都抢得了济南物业管理行业的第一块蛋糕，谁能很好地利用它、使用它，用于自身管理规模的拓展和管理体制的完善，谁就可以在以后的残酷市场竞争中脱颖而出，为其长远的生存发展打下基础。

管中窥豹——济南物业行业特点透析

物业管理是一种低投入、高产出的行业。19世纪70年代在欧美发达国家逐渐形成，目前已达很高水平。尽管深圳市1981年成立了我国大陆第一家物业管理公司，但是物业管理在全国范围内的产生与发展是从1995年开始的;内地相对于沿海、北方相对于南方，物业管理更加滞后。济南市物业管理市场起步较晚但是起点较高，各种背景不一、实力不等的公司鱼龙混杂，所表现出来的一些行业特点更加值得玩味。

1、高质量的物业管理与济南的高档场所相生相成，同步发展

当前济南市的物业管理覆盖率并不高，主要集中于140余处居民小区，100余座高档办公楼、写字楼。普通住户的物业管理相对弱小，商业物业的物业管理走在了前面，如三联家电、贵和商厦、润华汽车广场等，都有功能比较完善的物业管理跟进。

2、国内外品牌物业公司的介入，激活了本地的物业管理市场

前述深圳莲花、国贸和上海东湖均为国家首批一级资质物业管理企业，再加上CWG、第一太平戴维斯这样的国际品牌，这些企业无论在品牌效应、管理能力、服务意识、企业规模等方面均拥有巨大的优势，它们不仅仅带来了先进的物业观念，更是拉开了市场竞争的序幕。

3、二级市场发展较快

这主要是指专业化的服务公司如专业保洁公司、家政服务公司、保安公司等等，已经占据或垄断了很大一部分市场，2002年泉城路保洁招标和新世界阳光花园前期保洁招标，都有一些保洁公司参与介入，它们是物业管理行业的互补品和替代品，如果物业管理不能在其中起到强有力的纽带作用，其市场空间就会受到挤压，未来的发展将会受限。

4、政府部门趋于开明

各类政府办公物业如财税大厦、海关大楼、房产大厦、中院大楼均追求外包专业化物业管理，对物业管理行业的整体发展也起到相当大的拉动作用。

5、济南物业管理行业仍然存在着各种各样的问题

物业管理服务功能受限，服务项目单一;广大业主对物业管理的认识尚且不足;居民财产保值增值意识有待提高;政策法规配套需要完善;作为物业管理企业还存在依赖性;急需高素质的专业化物业管理人才等等。在大批具有明确主体资格的市场参与者站稳脚跟之后，上述问题将会逐步得到解决。

风生水起——物业管理发展前景展望

当前，济南市的物业管理市场面临重大整顿。2002年底，政府有关部门对物业管理的规范发展连续重拳出击，随着山东省建设厅”鲁建房字〔2002〕48号“文件——《关于进一步规范我省物业管理企业资质管理工作的通知》的颁布，济南物业管理格局将重新洗牌。可以预计在近年内，济南市物业管理将会发生下列变化：

1、行业的联合和市场竞争加剧

在目前，新的房地产项目上马，往往意味着新的物业管理企业诞生。但我们也不难看到，一旦整个市场进入定位调整阶段，大规模破产、兼并、重组的时代也已指日可待。物业管理的微利性和延续性，意味着企业所需要的利润和业主需要的放心服务，必须依靠大规模的，高信誉的物业管理企业来实现。随着准入门槛提高，竞争日益激烈，有两种”相反“的运动会发生:一是各物业管理公司之间不断拉开差距，二是同行之间的沟通与联系加强。优秀的企业能够依据自身实力取向进行自我市场定位，寻找属于自身的细分市场，逐步提高市场占有率，从而达到获取利润和社会效益的目的。从群雄割据到大国鼎立，将塑造出响当当的济南物业管理名牌企业。

2、专业化物业管理将由高档商品房写字楼起步，逐步走入寻常百姓家

笔者曾经参观过济南四建的万盛园小区，发现那里的物业管理和社区文化相当不错。可以想象，随着居住质量的差异化，未来的普通住宅、微福利房仍具有物业管理的巨大商机。济南市的业主越来越重视物业管理的信誉与服务能力，这是自身私有财产权利意识觉醒的标志。

3、物业管理将促进济南市房地产市场的规范发育

作为房地产的售后服务和延续性商品，物业管理必须在大业主与小业主之间寻求相应的平衡。规范的物业管理要代表购房者对房地产项目关键的环节进行全面考察和整改，不称职的”管家“将会因为应付危机的疲于奔命而逐步退出市场。

4、物业管理将和济南市的城市文明建设同步发展

物业管理具有资源优化和产权运作的内涵。山东自古以来民风纯朴，是礼仪之邦，物业管理将积极参与到建设山东、建设济南的现代化大潮之中，在解决就业岗位，改变城市面貌，促进社区文明，提升市民生活质量等多方面发挥作用。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第07期)