作者: 黄传炜 | 2017-03-29 16:57

新里程碑：第三方物业服务费评估

物业管理价格制定的重要变革

2010年10月1日《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业服务费用评估规范(试行)》配套实施。从此北京市物业服务行业有了专业的物业服务费定价机构，从而终结了增量物业项目前期物业服务费由开发商单方面定价，存量物业项目由物业服务企业单方面定价的历史;取而代之的是业主和第三方评估监理机构(以下简称“第三方机构”)市场化定价。北京市已经从政策上(“1+36”)根本性地纠正长期以来单个业主购买整个物业管理区域物业服务的主体错位行为，明确业主大会的物业服务买方缔约主体地位。理顺业主与业主大会之间的法律关系。通过《管理规约》确定业主与业主大会之间的债权债务关系，明确业主大会受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业付费。业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主缴纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用。个别业主拒缴物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者提起诉讼。

北京市的第三方物业服务评估监理机构在全国属于行业首创，现在已经有29家评估监理机构。今年以来，已有183个增量物业项目由第三方机构对前期物业服务费用进行评估，存量物业项目有21个由第三方机构进行了物业服务费评估。这200多个项目物业服务费第三方评估之后，开发企业、物管企业、业主均予以支持和肯定，也证实了第三方机构的“独立、客观、公正、专业”的执业理念是经得起社会实践检验的。

在物业服务市场发展上，我们忽略了一个重要问题，“建管一体化”下物业服务企业在物业管理区域内处于一种垄断的经营地位，其利润有时不是靠提高服务质量得来的，而是靠其垄断地位得来的。在这个前提下，包干制强调的“自主经营、自负盈亏”就失去了意义，因为没有竞争又缺少监管，物管企业就没有自我完善和发展的动力，今后就不会有成长空间。《北京市物业管理办法》要求其必须服务透明化、收支透明化(即“建管分离”)，让企业把重心放在发展其核心竞争力上，通过提高服务水平来实现赢利。在这个意义上说，包干制模式确实会逐渐被广大业主所抛弃。于是第三方机构不支持包干制费制评估。

费用不是交给物管公司的

单纯地讨论物业服务费是高了还是低了没有任何意义，价值决定价格是市场的基本规律，任何商品都不是价格越低越好，物业服务也是如此。第三方机构评估物业服务费基于费用本来属性：物业服务费是全体业主的，不是物管企业的，物管企业为代收、代管、代用。另外，不交费到底损害的是谁的利益?很多人没有想明白，以为不交费是对物管企业的惩罚，实际上损害的是全体业主的利益。如果一个物业小区一个月的物业营运费用是20万元，有部分业主不交费，就只有15万元了，怎么办?物管企业只能降低整体服务标准，这就损害了缴费业主的利益。物业服务费到底是什么费用?是支付物业管理的专业核心价值服务的费用(物业小区共用部位、共用设施设备养护维修费用，即物业增值保值，并延长其使用寿命)，以及支付环境、秩序、社区文化建设等专项准公共服务产品的费用。业主及时足额缴纳物业服务费，既是在房屋上的消费，又是对房屋的投资。我们以电梯为例，住宅电梯一般25年就要换，如果有了足额的物业服务费，物管企业履行专业的责任，大的维修就会晚点到来，就能够延缓小区物业的“衰老”，不至于小病不治大病就来，业主也可以节省一大笔维修的费用。

物业管理是一种特殊的准公共服务产品，其对象是不动产的共用部分，所以仅凭业主个人的主观好恶，或者用保洁做得好不好、保安站得直不直来评价物业管理水平，都偏离了物业管理的目标，业主和物管企业之间的纠纷(包括物业服务费价格纠纷)很多是源于我们对物业管理的错误认识，所以引导业主和物管企业正确认识物业管理的本质和内涵，促使物业管理回归本源是我们目前面临的紧迫任务。

在物业服务费用问题上，第三方机构不主张业主给物管企业更多的钱，但也反对业主只要服务、少给钱或不给钱。我们未来的目标是构建一个质价相符、有充分竞争的物业管理市场环境，那么这个行业才能真正实现可持续发展，才能让业主得到真正的实惠。

第三方物管费定价方法

物业服务费的定价一定要尊重房屋管理的客观规律，要和不同的物业服务事项和服务标准相对应。业主主张降低费用前，全体业主也得算算账，低价到底能否维持物业的正常运转，能不能保证房屋建筑的安全使用。这也是第三方机构参与物业项目物业服务费纠纷调解的基本准则。

测算物业服务费用，第三方机构从北京市物业管理行业专家库抽取专家合并为专家组，具体执行测算评估的是专家，专家承担法律责任并对第三方机构负责，第三方机构对物业服务费评估报告负责。第三方机构出具的物业服务费评估报告具有时点性且有效期为一年(物业服务管理综合成本年年在变化，物业服务费也必须随着CPI变化而变化才符合市场经济规律)，报送北京市住房和城乡建设委员会备案并公开可查。

第三方机构测算物业服务费用，针对共有共用部位收益依据《北京市物业管理办法》全部划归全体业主所有，物管企业代为经营管理的扣除经营管理成本后入业主大会或业主委员会账户实行共同管理;业主大会或业主委员会也可以委托其他方经营管理。

第三方机构测算物业服务费用，首先由机构确定物业项目的区域划分(以物业区域划分备案表为准)、规划批复及总平面图、设备台账、物业管理方案、物业服务标准(1-5级);收集整理权属资料：停车位权属确认书、公共收益权属确认书、配套公建用房权属确认书、地下室权属确认书、其他配套商业用房权属确认书、物业服务项确认书、物业项目品牌定位确认书以及物业服务费评估测算所需的其他资料;然后选定评估方法测算。

市场比较法

市场比较法是将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。运用市场法评估一般分为下列6个步骤进行：

1、在搜集合同签约实例时应尽可能搜集较多的内容，一般应包括：(1)收费面积;(2)合同实例物业的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等;(3)日期;(4)价格;(5)房屋性质。

2、选取可比实例的基本要求是：(1)可比实例应是评估对象的类似物业;(2)可比实例的接受日期应与评估时点接近;(3)可比实例的合同面积接近;(4)可比实例的接受价格应为正常价格或能够修正为正常价格。一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例。

3、建立价格可比基础包括：(1)统一付款方式，留意每年缴费一次或者每季度缴费一次;(2)统一采用单价，甄别是按每平方米还是每户;(3)统一币种和货币单位，留意涉外物业是美元还是人民币结算;(4)统一面积内涵，甄别是建筑面积还是使用面积;(5)统一面积单位。

4、合同签约情况修正。由于某些物管企业的低价恶性竞争行为和开发商售房需要，可比实例的接受价格可能是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为评估对象的价格。这种对可比实例接受价格进行的调整，称为“合同签约情况修正”。合同签约情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行合同签约情况修正的一般公式为：

可比实例接受价格×合同签约情况修正系数

=正常价格

采用差额法进行合同签约情况修正的一般公式为：

可比实例接受价格+合同签约情况修正数额

=正常价格

5、物业状况调整的思路是：将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在评估对象物业状况下的价格。首先列出对评估对象这类物业的价格有影响的物业状况各方面的因素，包括区位方面、出入口控制和实物方面的;其次判定评估对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况;然后将可比实例物业与评估对象物业在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来说，如果可比实例物业优于评估对象物业，则应对可比实例价格作减价调整;反之，则应作增价调整。具体进行物业状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。

6、求取比准价格：(1)求取某个与可比实例对应的比准价格的方法;(2)将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用。

运营成本法评估

运营成本法是根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。

要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体物业的实际花费，客观成本是假设大多数物业管理公司的正常花费，在评估中应采用客观成本，而不是实际成本;二是要结合市场供求分析来确定评估值，当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。成本法评估要求评估人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的工程方面的专业知识。

运营成本法评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，将收费项目按北京“1+36”文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估基本框架。

1、对共用部位、共用设施设备的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定，分摊到月/平方米费用。

2、对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定，分摊到月/平方米费用。

3、人员费用核定，以管理方案为基础，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定，分类分摊到月/平方米费用。鉴于物业服务费中人工费用比例最大，针对物业项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是：(1)按不同的职责将人员分级，以普工(流水线或一线工人)为基准确定工资系数，以系数工资为基准计算工资及附加费;(2)分别编制分项人力资源配置表;(3)按人员配置分别计算人工费用，并分摊到月/平方米费用;(4)各项人员费用按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业服务费汇总表。

4、运用成本法评估一般分为4个步骤：(1)搜集有关物业服务的成本、税费、利润等资料;(2)测算单项价格;(3)测算税金和利润;(4)求取积算价格。

5、利用成本法编制物业服务费应考虑的因素：(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;(3)物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。

6、物业服务费成本(支出)构成一般包括以下部分：(1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。

7、物业服务费编制的依据：

(1)收入的编制通常根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。

(2)支出的编制依据包括：①管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务汇总的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。②物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业。

8、确定服务费成本构成要注意，一是要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体才越真实;二是全面，不要漏项;三是测算依据准确，不用或少用估值，具体有：

(1)收集原始数据。服务费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集就至关重要。如在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准等有效依据作为测算基础。

(2)物业服务费的测算，首先应根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时，应分别测算其子项目，如公共建筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等费用，在完成各子项目测算的基础上，将子项目费用求和后即为所需“共用部位、共用设施设备运行维护费”。各项单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额，加上物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。

(3)成本法测算中可结合使用的4种方法：①单位比较法是以该物业区域为整体，选取与物业养护成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似物业的这种单位价格或成本，并对其作适当调整修正类估算物业服务价格的方法。比如专业性比较强的各工程系统外包服务和特殊物业的养护。②分部分项法是以各项物业服务项目的单位价格或成本为基础来估算物业服务价格的方法。即先估算各个单项物业服务项目的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。在运用分部分项法估算价格时，需要注意如下两点：应结合各服务项目的特点使用计量单位;不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。③工料测量法是先估算物业服务尤其是工程、保洁材料消耗和工程设备正常运行所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以评估时点相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家(如工程师)的参与。④指数调整法是运用成本(造价)指数或变动率，将评估对象的原始成本调整到评估时点时的现行成本来估算物业服务价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。具体可以用北京市物业管理协会每季度公布的物业服务成本定额和北京市人力资源和社会保障局公布的本年度人力资源成本工资指导价位及当年公布的通货膨胀系数。

确定评估结果

委托人重新补充后续未完资料后，合并各分项评估汇总评估结果，并比较市场法和成本法测算结果的差异。比较导致较大差异的原因，可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：(1)测算过程是否有误;(2)基础数据是否准确;(3)参数选取是否合理;(4)公式选用是否恰当;(5)所选用的评估方法是否切合评估对象和评估目的;(6)是否符合评估原则。特别需要强调的是，评估中的每一个数字都应有来源依据。

在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，评估人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素(由于影响价格的因素众多，评估人员不能拘泥于用某些计算公式得出的结果，还需要依靠自己的专业经验及对物业服务市场行情的理解来把握评估值)，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确而充分地阐述调整的理由。

第三方出具评估报告

评估报告经审核合格后，由负责该评估项目的专家组签名、盖章，第三方机构盖章交付给委托方业主、物管企业、开发建设单位，并报送北京市住房和城乡建设委员会备案。

(原载于《现代物业》杂志下旬刊2011年第11期总第205期)