作者: 罗永刚 | 2017-03-29 10:25

国有企事业单位实施物业管理的组织结构选择

物业管理作为房地产市场消费的热点受到人们的关注。国有企事业单位的房屋管理是城市房地产管理的重要组成部分，实施专业化物业管理还有一个过程。本文探讨国有企事业单位实施物业管理的发展方向、目标、组织结构选择。

随着房地产业的快速发展和管理体制改革的不断深入，物业管理作为一种新兴的行业在我国得到了很大的发展，已走进了千家万户的生活,它已成为现代城市房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就房地产市场而言，物业管理拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进房地产市场朝健康有序的方向发展;有利于提高房地产投资效益;树立城市形象，完善城市功能，推动外向型房地产和涉外经济的发展，提高房地产综合开发企业的声誉。6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号，以下简称《条例》)。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。因此，国有企事业单位传统的房屋管理面临挑战，实施专业化、社会化、企业化、经营型的物业管理势在必行，探讨国有企事业单位实施物业管理的组织结构选择具有现实意义。

国有企事业单位物业管理的发展方向

随着社会主义市场经济体制的建立，国有企事业单位的房屋管理改革也逐步进入了一个新的阶段，一些政府办公用房、学校、医院等相继实行了部分的物业管理，但离物业管理市场化的要求还有一定差距。

国有企事业单位物业管理应选择市场化、社会化、专业化、规范化的发展方向。

市场化:国有企事业单位物业管理，其市场化指后勤部门不应是下属的行政性组织，后勤部门可以组建物业管理企业，允许获取合理的利润，其利润的大小、有无由市场来确定。物业管理企业实行有偿服务，按照惯例，“谁得益，谁出钱”，物业管理企业可根据服务项目，服务标准的要求，以及服务对象的消费层次，开展多元化、多层次的经营服务，提供多种服务。

社会化:为适应社会化大生产分工的要求，国有企事业单位可将自己的物业委托物业管理公司去管理，如果后勤部门转化而来的物业管理企业，具备了物业管理的资质条件，也要鼓励其走向社会，承接管理其他物业。物业管理的社会化还表现在，它需要全社会的参与、监督，才能健康、顺利发展。物业管理与国有企事业单位的全体成员休戚相关，必须有他们的代表来参与管理，进行监督，反映意见和要求，以维护其自身的合法权益。同时，物业管理又涉及治安、消防、清洁卫生、水电供应等方面的问题，所以必须要有相关部门、单位的积极参与配合及必要的约束监督，才能规范其行为，保证其发展。

专业化:作为国有企事业单位物业管理，要有健全的企业组织机构，各职能部门各尽其职，这是分工协作，顺利实施管理的组织保证，物业管理所涉及的内容较为广泛，就国有企事业单位而言，包括水、电、气，办公用房、公寓、运动场所、公用设备、设施维修，绿化、清洁、保安、管理、服务、市场营销、财务等等。为保证管理水平和服务质量，根据实际情况，配备专业人才和必要的工具、设备。

规范化:国有企事业单位物业管理企业应根据国家有关政策法规，到工商管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营，物业管理企业要建立一套完整的、科学规范的管理制度，工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。主动接受监督，以此作为自己规范化经营管理的重要条件之一。

国有企事业单位物业管理业务的范围和发展目标

国有企事业单位物业管理业务范围主要有公寓、办公用房、餐饮服务、商业零售、保洁绿化、维修服务、交通运输、通信服务、幼儿园、家属区物业管理、医疗服务等后勤项目。

国有企事业单位物业管理定位:秉承以人为本的服务理念，凭借现代化的管理模式和方法，提供高品质、全方位服务，全面营造文明向上、环境舒适、服务周到、经营有序的良好氛围。

国有企事业单位物业管理的发展目标应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，具体而言，人事:规范分离，减员增效;资产:产权明晰，资产保值;管理:建章立制，形成竞争;经营:规范运作，规模经营;服务:以人为本，快捷规范。

国有企事业单位物业管理组织结构选择

1、国有企事业单位作为产权所有方，后勤部门代表企事业单位(甲方)签订委托管理合同，监督物业管理公司的运作，维护企事业单位的权益以稳定企事业单位工作不受影响，而后勤部门原有的工作根据公司制定的要求，单独核算，组织具有一定资质的物业管理公司。物管公司作为乙方，与甲方签订有关的合同或协议，制订相应的业务范围，收费项目，服务质量标准。后勤原有职工采用“公开招聘、双向选择、择优录用、竞争上岗”的方法，逐步分流。甲方的财产乙方只有使用权，无处置权，同时乙方要保证甲方的财产保值增值。甲方根据合同或协议，支付乙方的服务费、管理费;同时，考虑后勤职工的分流,甲方可以采取逐步减少工资总数，鼓励物业管理公司走向社会，融入社会，自己逐步壮大。

2、国有企事业单位作为产权所有方(甲方)，其后勤部门通过改制，按照现代企业制度的要求，组建后勤集团(乙方)，后勤原有职工以“公开招聘、双向选择、择优录用、竞争上岗”的方式进入后勤集团，原后勤职工的工资、福利在一定时期保持稳定，基本工资保持不变，但国有企事业单位内的津贴视岗位的贡献，后勤集团收费的情况而定;对新进入后勤集团的职工，不再纳入其编制，对于工资、福利、待遇按后勤集团的用人要求，实行合同制。对于收费的项目、服务内容及要求，甲、乙双方可协商;乙方可租用甲方的财产。这项工作，可以在国有企事业单位内单独运行，选择某种类型的物业，如公寓、住宅、办公楼进行试验，在成功的基础上，再进行推广。同时，乙方也可以承接国有企事业单位内外的物业。

3、采用政府控股的方式，组建股份公司(总公司)。国有企事业单位行政主管部门可控股，对各单位的后勤人员进行收编，成立分公司，每个单位作为甲方，可以根据总公司(乙方)提供的服务、收费标准、服务质量，付给相应的劳动报酬。这样成立的大型企业集团，可以采用统一标识、统一服务标准、统一收费项目，同时，在时机成熟时，可以作为上市公司，募集资金，参与项目建设的运作，也可以走出系统，进行投资，不断的增强自身的造血机能。各单位的后勤职工统一纳入总公司后，各单位不再承担后勤职工的工资、福利、养老保险等费用，这些费用由总公司统一承担。

4、国有企事业单位采用委托的方式，将内部的部分物业交专业物业管理公司管理，直接与市场接轨。尤其是近几年来新建的办公楼、公寓等，可采用社会化物业管理模式，建、管分离，根据物业管理合同，按合同规定的内容要求，明确双方的权利与义务来进行。

物业管理作为对旧管理体制的一种革新，是中国房地产经济市场化和房屋商品化的一种必然结果。物业管理与传统房屋管理无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度和广度上都有很大的区别。认真学习、执行国务院颁布的《物业管理条例》是国有企事业单位的必然选择，在发展过程中，要实施专业化的物业管理将会出现许多问题，需要不断探索，以促进物业管理水平的不断提高和物业管理市场的健康发展。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第04期)