作者: 舒可心 | 2017-03-28 10:04

“择偶”标准与权威敬畏

关于用招投标方式选聘物业管理公司是否在招投标之后仍然需要召开业主大会获得超过2/3以上投票权同意，一直是很多人困惑的问题。因此，本人觉得有必要对业主、业主大会如何选聘一个物业管理企业的法律问题和方法问题，在此发表一下我自己的看法。

选择一个物业管理企业，好比挑选一个既长相漂亮又愿意以恰当的标准孝敬公婆、相夫教子的妻子一样，是非常困难的(尽管这种类比有封建、夫权之嫌疑，未必恰当)。而从市场上众多的物业管理企业中，挑选出一个既有良好的企业资质、足够多的注册资金、优秀的企业文化、绝佳的商业业绩，又愿意用书面形式(合同)向全体业主承诺在满足适当(物业管理费、物业管理用房等)条件下，愿意为业主所属的财产或建筑物使用人生活等方面提供足够的服务和管理的物业管理企业，比选择一个妻子要复杂百倍。因为这种选择的一方，不是一个人，也不是家长决策，而是所有业主共同表决。被选择的一方，其数量之大，差别之大，更使得选择者无从下手。市场上被选择者数量的众多和选择者内部有权利决策者众多，是市场经济和物业管理活动给中国的业主们提出的一个新课题。

《物业管理条例》规定：“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”，“选聘和解聘物业管理企业，……必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。这些均是我们讨论业主通过业主大会会议决议的形式，决定自己选聘物业管理企业意愿的法律依据和前提。

依这些宽泛的法律规定选聘物业管理企业，其实具体方法也很多，比如：

1、简单说，把全部愿意来工作的物业管理企业的书面承诺和要求(即合同中服务条款和对应的价格等)逐一提交给业主大会会议表决，哪个通过2/3以上，哪个就是“业主大会选聘的”物业管理企业，然后业委会与其签订以该企业书面承诺和要求为主要内容的“物业管理服务合同”(我们姑且用这个合同名称，其实合同名称和性质本身现在仍然有争议)。

召开一次业主大会会议，要耗费相当多的时间和人力等资源成本。谁也无法预知需要几次表决才能有某一个超过2/3投票权通过的企业被选中;书面表决方式与单个业主的参与热情有关，从人性本身的角度看，群体对一个事务的热情，是随时间的推移而递减的。而从人性喜欢观望的角度看，第一名又未必是最佳位置;因此，提交表决的前后顺序实际上有利益差别，而导致提交业主大会会议表决的先后顺序，又成了一个问题;所以，采用将多个应聘物业管理企业安排队列逐一提交业主大会表决这种方式，既耗费大量的资源，也难以形成较一致的共识，还给业委会(会议组织者)提供了寻租的空间。即便有些业主委员会，利用业主代表(大会)组织，或利用临时产生的听证组织，作为决定顺序的“第三方”机构，也仅仅是逃避了业委会决策被指责的麻烦而已，并不能成为可以在大部分物业管理区域内复制使用的方法。

2、按上述过程原则，为解决多次业主大会会议的表决困难，故将所有“合格”候选企业一次性提交业主大会会议表决，似乎是一个解决方案。但从表决理论和技术上讲，如果有M个投票权，有N个选择，理论上每个选择获得的“同意”数量为M/(N+2)。其中的2是投出反对票和不参加投票(弃权票)的隐含存在的“选择”，而不参加投票的数量，本身又是取决于人的公共活动的参与程度，结果就可想而知，即N>1以后，某个选择被超过2/3的可能性就小到几乎没有可能。所以，这种方法除了理论上无法产生结果之外，还给业委会(会议组织者)在选择“合格”企业时提供了寻租的机会。当然，也可以采用非业委会的业主组成“外人”团队来决策。但这解决不了表决必将“流产”的根本问题。

3、说到底，选择一个物业管理企业的本质，除了企业的名称、历史、注册资金等因素外，最重要的是选择一个同意业主方开出的条件的企业。因此，业委会像起草《业主公约》等业主大会决议草案一样，起草一个《某某小区物业管理服务合同》(草案)，然后提交业主大会表决，表决通过以后成为本物业管理区域对外招聘的“聘书”。该合同的起草，可以聘请专业的法律工作者协助，以求得对业主利益的最大保护。如果该文本提交业主大会表决通过超过2/3投票权的业主的同意，那就作为一个“守株待兔”的合同，任何一个想来应聘的物业管理企业，只要书面承诺完整地接受该合同条款的全部内容即可。

尽管人们总是说，找对象挑的不是人而是人品，但仍然对人的长相、个头儿、身材、家庭出身等方面有实际的内心选择。故上述方法实际上是忽略了人们对一个企业外部特征的选择。这种方法虽然“理性”，但很难被人们在选择物业管理企业时接受。也就是说，光看其承诺怎么能和他“结婚”呢!这就是习惯的作用。但是在市场经济、法制经济活动中，企业的“长相”其实并不那么重要，看看众多经营钻石、珠宝的企业，都是家族经营的，都是现金交易的。注册资金已经不是表现其承担风险的能力，信用、信誉，才是其生存的根本。因此，重要的是一个有一定的注册资本、满足政府规定的资质、愿意书面签约承诺能为业主财产的保护出力的企业。法律会规范它曾经的承诺即合同的条款。

即便如此之理性，也同样存在如果有多家企业竞相表明同意该合同的全部条款的情况。这样问题反而就复杂了。首先是选择“合格”企业入围的问题，其次是排序问题，更麻烦的是业主大会会议到底以什么样的比例同意某企业成为被业主大会选聘的企业的问题。如果说“要紧的是合同内容”，已经有了合同了，对方也书面承诺了，“双过半”或者过半就行了吧。可惜，这又违反了《条例》中有关规定的字面文字内容，即“选聘和解聘物业管理企业……必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。在民众中普遍存在分歧的情况下，业委会或者任何非法院的组织，都不能对条例进行任何的解释。在这种情况下，如果某个业主把业主委员会的签约行为诉讼到法院，法院会做何种判决呢?!

所以，先把合同弄好，等着别人来上钩的办法，仅仅适用于只来一个企业应聘的情况。而谁又能确认真的是只来一个而不是业委会(组织者)把别人都排挤在外了呢!

但是，这种方式是否可以用在与现有物业管理企业“续约”的时候，是值得考虑的。

4、再让我们来看看招投标(包括投标和议标)的过程吧。前述第1,2种方法虽然适用与众多权利人合意从众多的可选择对象中寻找最优者，但程序上几乎无法实现;而第3种方法又遇到如何在“好中选优”的困惑。而因此，招投标方式是解决“好中选优”的最佳方法之一。

一个规则的建立，如果程序上和实体上均保障了绝大多数业主的亲自参与，通过这种高比例的参与后建立的规则，实现了“群体”的意志，则利于规则中各项条款的履行。相比少数人替多数人确定义务、责任的规则文本，更能被群体接受，而减少或防止在制度文本执行过程中的质疑甚至拒绝履行行为。

人，都只相信自己;但人群，就不得不依赖“相信权威”或者“相信公共参与的制度和程序”的理念，以实现群体中的众多意志最终得以形成一个唯一结果产生的目的。招投标，其实就是利用了人们这种思维模式，人们把自己的权利授权给(实际上是指望)一个他们认为有政府权威的监控，有法律保障的公平的招投标制度。在符合这些特征的制度下产生的结果，一般也会得到人们广泛的尊重和执行。

招投标，实际上是利用了人们对招投标这种通用的、有法律条文保护和约束的程序的“权威性”敬畏。但由于当今中国业主普遍对权威的漠视，再加上物业管理招投标的专家绝大多数为物业管理企业经理，更加重了业主们对这种制度和参与专家的权威性的质疑。这也就是为什么物业管理招投标往往成为部分业主强烈反抗和业主不愿意使用的重要原因。

一次招投标，标书、标底的产生和通过，决定了此次招投标工作后续的结果，也是招投标一切环节所围绕的最基础的文件。如果由业主(通过业主大会)参与对标底的讨论、决议，即增加业主群体在招投标过程中的参与程度，是解决上述问题的有效途径。

其实，招投标工作的标书、标底文件的产生，本身就是业主大会的权利，也就是本文第3条讨论的内容。选择一个“好姑娘”的标准，要由业主大会决定!而招投标活动，实际上仅仅是把从众多符合“好姑娘”标准的姑娘们中间，选择一个“漂亮的姑娘”的活动，交给制度了，毕竟众口难调。民主投票的办法产生不了，只有让制度操控下的有经验的(由“媒婆儿们”组成的)专家团决定了。

业主委员会在其向业主大会提交的选聘物业管理企业的业主大会议案中，大多都以“同意由业委会组织招投标选聘物业管理企业”或“同意由业委会选择专业招投标机构组织招投标选聘物业管理企业”为其主要的议案内容和形式。这实际上就把标书、标底的决策权通过业主大会授权到业委会或者业委会聘请的专业招投标机构手中了。这种“不让业主们麻烦”的好意，往往使得业主对标书、标底的最终确定产生非常严重的质疑，进而对招投标的结果产生严重的质疑言论和反抗心理，尽管招投标过程可能没有任何瑕疵。这种合法的结果却很容易导致业主们认为的不合理，进而造成业主群体内外的不和谐。

因此，综合办法3和4，本人推出如下方式：

由业委会牵头，用包括聘请专家、律师团队的方式，根据物业状况及业主、居民的需求，确立本物业管理区域的物业管理模式、管理服务项目、标准……等除物业管理服务费率(或者设定最高费率)在内的物业管理服务合同全部内容。撰写成本物业管理区域的《物业管理服务合同》(草案)。

将此《物业管理服务合同》(草案)提交业主大会会议表决。同时提交表决的还应有“同意由业委会(选择专业招投标机构)组织招投标选聘物业管理企业，并以投标费率(在设定的最高费率内)自低向高排列中标人次序;如果有相同中标费率的，以增加承诺服务项目品种、标准(或资质高低等条件)由专家组决定次序。”这样，业主们实际上真正参与了物业管理需求、服务项目、标准的确定和表决，仅仅把费率交给市场通过招投标解决。而当费率完全相同的时候，才把决定顺序的权利交给那几个“专家组”成员。极大地保障业主的参与，是保障合同被业主普遍接受、执行的前提。

如果业主大会会议决议有超过2/3的业主投票权同意(符合《物业管理条例》规定的条件)，业委会则作为执行机构，以《物业管理服务合同》为招投标的标底、标书。按照有关程序进行招投标工作。

当然，类似的，也可以仅仅设计业主们(通过业主大会会议决议)认可的费率标准，以及基本管理服务需求和标准。通过招投标程序，从承诺增加管理服务项目多少，标准高低，资质高低等其他条件的企业中，由“专家组”成员“综合决定”中标次序的排列。

总之，由于当前市场的不良现状，由于社会对市场诚信水平的不认可、对政府监管的不信任，在这种情况下把一切交给招投标过程，尽管“省事”，尽管过程“少麻烦”，但肯定不是当前选择物业管理企业的最佳途径，结果会非常“不省事”，会非常“多麻烦”。

尽可能实现极大限度的由业主(通过业主大会会议决议)自己决定物业管理事项，才能实现在物业管理企业选择过程之中和之后的和谐、稳定。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第1期)