作者: 张学军 | 2017-03-13 17:48

物管成本大幅上升开源节流求生存

进入2010年，国际和国内形势发生了很大的变化，经济危机的冲击波直接危及到实体企业形成后危机时代。国内物价的上涨、用人成本大幅度上升、水电气暖等物业基础成本的支出不断加大，对于收入相对己经封顶、长期处于微利经营的物业管理企业，当前正经历着有史以来最大的生存考验。那么物管企业要如何走出困境?

开源节流，以发展求生存

开源节流不是新理念、新思维，可能每个公司每年都在大力提倡。但开源节流是具有时代特性的，是需要与时俱进的。新的一年新的形势下，就要对开源节流有新的理解及新的办法。开源节流也许是当前物业管理求生存最简单、最便捷、最直接的方法之一。

如何开源?提高物业费标准是不太可能的。在当前举国全面关注民生大事的前提下，想通过提高物业费来达到开源的目的无异于自欺欺人。想通过国家政策的改变增加收入，或想通过国民素质的普遍提高而提高物业费收缴率都是远水难解近渴。业内人都知道，物业管理是规模效益，管理的项目及品质具有一定的规模才会产生经济效益。但多大的规模才会产生最佳的经济效益呢?什么样的品质才会产生最好的经济效益呢?公司、项目应该分别是什么样的规模?每个公司、每个项目具体情况又不同。所以，要对每一个项目进行统计分析，找出每一个项目的盈亏平衡点，找出利润增长点。找出了利润增长点也就找到了开源点。开源就是逆水行舟，不进则退，没有中间停顿，否则就倒了。社区内的每个业主都是消费者、都是物业有待开发的潜在客户。物业费标准不能提高，可以加大有偿服务的范围和内容，通过加大社区服务，提供多种多样的便民服务，既提高了物管的服务质量又增加了收入，从而达到开源的目的。

节流是很好理解的，但做好太难了。相信很多公司做了大量的节流工作，包括降低办公费用、降低耗材成本、节能、节约等等。在当前形势下仍需在节流工作上下大力气，做实、做细。如节能灯具的选择、延时开关延时的设定、无纸化办公、网络办公等，都有文章可做。但更需要提倡的应该是通过投入达到节能目的的方法。利用现已成熟的新技术、新材料，对耗能高、性能低的设备设施进行改造，达到节能的目的。节能改造前必须进行充分的论证，做好可行性分析，计算投入产出比，避免省电费钱、省材料费人工，捡了芝麻丢了西瓜。

积极整合优质人力资源、加强内部专业培训

国家强制给所有农民工上四险及上调最低工资等政策，将会使物业管理企业人力成本在原来基础上再上升20%至30%。由于历史原因，物业管理企业特别是普通居住小区物业管理企业的基层员工，普遍工资低、素质低、能力低、社会地位低。如何降低人力成本，首先应在用人观念上有所突破，充分考虑人力成本的投入与产出比。只是简单的减员增效或减薪增效，降低人力成本或降低服务质量，无异于饮鸩止渴，后患无穷。用工不是越便宜越好，减员增效应解释为提高工资——提高素质——提高效率——减少人员——增加效益，也就是两个人拿两个半人的工资干三个人的活。薪金制定要符合两个原则，兼顾内部的公平性和外部的竞争性。对于有岗位人数要求的工种，采用技术代替人力，合并同类项，充分利用现有网络及现代科技减少岗位数量。

素质和能力不是先天就具备的，每个公司的不同岗位所需能力和素质也有很大的不同，所以要根据自已所管不同项目的不同特点，有针对性地进行培训，使员工成为本项目的专业人才。如此便不难想到，为何大学培养出的专科毕业生刚进企业时双方都会觉得不适应了。因为他们在学校学的物业管理通用知识，既有住宅的又有写字楼的还有别墅的;既有客服的又有维修的还有财务的。老师总想把所有的知识都传授给学生，使他们走上社会能适应更多的岗位。这种出发点是好的，在对未来工作没有定向的情况下也只能这样做。但其结果就是“样样通、样样松”，综合素质不高，专业能力低下。所以企业每招进一名员工都需针对其所对应的岗位进行二次培训，使之成为一专多能型的物业管理人才。“一专”是人才的必备条件，“多能”是人才的发展空间，这样既降低培训成本和人力成本又能促进企业整体素质的快速提高。

确保信息对称，利用社会及社区资源创富

俗话说“光干不说傻把式，光说不干假把式，又干又说才是真把式”。这些年来，物管公司基本属于“傻把式”。在强大的业主维权攻势及部分媒体的偏激引导下，物管公司本着“业主至上，服务第一”的宗旨，颤颤巍巍地用自己微薄的力量，提供着不太高质量的服务。既不敢说自己好又不敢说自己不好——说自己有多好自己都不满意，说自己不好又向社会说不过去，于是谨小慎微地用十几年前的物业服务费标准，维系着十几年后的服务品质。所有的车位费、地下室出租、广告及经营的收入也只能用于弥补物业管理费的不足。可又有谁知道这个中滋味呢?业主不知道、媒体不知道、政府也不知道，知道的仅仅是物管动了业主的利益，业主要维权。但这些又该怨谁呢?只能怨我们物管自己，没有做好宣传工作，没有把我们的所得、所思、所想、所忧、所困、所失……向业主、媒体、政府去说明、去公布。我们天天讲沟通但我们真的缺少沟通，缺少和业主的沟通、缺少和媒体的沟通，也缺少和政府的沟通。

每个社区都会有很多的可利用资源，如广告位、地下室、停车位、人防设施、球场、会所等等。业主认为自己是弱势群体，没有精力和能力对物管使用可利用资源进行有效的监督，怕自已的权益受到侵害。而物管企业又和业主沟通不够，怕业主说利用全体业主的资源挣黑钱，怕部分业主利用种种合理或不合理的理由维权。双方的担心和信任度缺失，就造成了很多很好的可利用资源在那里长期搁置，不能产生经济效益服务于物业管理。

近年来物管公司与业主矛盾的焦点主要集中在物业费的标准上，很多社区更换物管公司的主要原因也是认为物业费标准过高，叫作“要拧干物业费中的水分”。而物管公司又天天喊着入不敷出。其原因是算帐的方法不同。业主算帐只算有多少保洁工、有多少保安员及有多少维修和工作人员。只算他们能够亲身感受到的、直接用在他们身上服务所发生的费用。而电梯、水泵、路灯、安防、监控等设备设施的维护费、能源费及税费等是他们所看不到的。恰恰是这些费用占了物管企业总支出的40%到50%。其中能源费就占总支出的30%到35%。这些费用物管企业从没有向业主解释，产生误解就不足为奇了。所以要采取多种方式、多种途径，拿出企业的诚心、爱心、忠心向我们的服务对象去说明、去解释、去宣传。要发挥宣传栏、网络等社区媒体的作用，更要发挥日常管理服务中和业主面对面的沟通交流的作用，取得服务对象对我们的理解与支持，消除误解和分歧。正如中医所讲的“痛则不通，通则不痛”。

社区居委会是政府服务社区的基层组织，居民较为信任，他们服务的对象是和物业管理企业服务的对象实质上是同一个群体。所以，一个聪明的物业管理企业一定要和社区居委会联合起来，各自发辉各自的优势资源，在党的领导下共创和谐社区，共同为广大业主(居民)服务。人、财、物是资源，适合的优惠政策更是资源，而且是不可替代的资源。通过努力工作得到业主的信任可以消除隔阂，不用太费周折就能得到居民的信任就不会产生隔阂。所以当前形势下物业管理企业更要综合利用社会和社区各种资源把物业服务工作做好。服务工作做好了，社区就和谐了，企业就生存发展了。不能整合各种资源把服务工作做好，各种理由一大堆，社区不和谐，企业生存也就无从谈起了。

综上所述，物管企业要想走出困境，既不能等靠国家政策的扶持，也不能企盼什么奇迹的出现;更多的还需解放经营思想，与时俱进地分析问题和解决问题，全面系统地整合人力、资产、社会、政策资源，以最小的投入，争取最大的效益。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第4期)