莱芜市空置物业折扣收费建议
对长期空置物业折扣收费既有利于同时保护业主和物业服务企业的利益，更符合《合同法》、《民法通则》的“诚实信用、公平”的立法原则。
随着房地产业的快速发展，长期空置物业的数量也越来越多了，长期空置物业应该缴纳多少物业费这一问题也就引起了越来越多人的关注。实际上，此问题一直存在争议。例如南京、苏州、兰州等一些城市对长期空置物业一般按照70%的标准收取物业服务费。特别是2010年3月1日起正式实施的《石家庄市物业管理条例修订案》第三十七条规定“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。”20%的规定无疑为一枚重磅炸弹再次引发了社会各界的广泛争议。
长期空置物业产生的时间较短及相关法律法规不完善是造成对长期空置物业取费争议的主要原因。我国的物业管理自1981年深圳市第一家物业管理有限公司成立算起也不过30年时间，长期空置物业引起人们的普遍关注的时间更是不超过10年。2003年6月颁布实施又于2007年8月修订的国务院《物业管理条例》等法律法规都没有对长期空置物业进行定义和规范。2009年5月1日颁布实施的《山东省物业管理条例》也仅仅在第七十一条规定：“物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。”截至目前，国内尚未有法律法规对长期空置物业进行定义。长期空置物业定义的缺失已经严重影响到长期空置物业如何收取费用。作为天天与长期空置物业打交道的物业服务企业更是感觉无从下手。长期空置物业的收费问题引发的物业纠纷也呈现出逐年递增的趋势，这对构建和谐社区带来了一些负面影响。
因此，破解长期空置物业取费难题首先要对长期空置物业进行定义。长期的字面定义表示时间的延续，简单的说就是指一个时间段。多久才算长期呢?南京、苏州，兰州等地方性法规一般表示为6个月，石家庄法规表示为3个月。个人认为6个月比较合适，也符合《民法通则》中的公序良俗的立法原则。
“空置”一词来源于西方，是指建筑物的整体或部分未得到使用。
“物业”一词由香港传入沿海和内地，其广义的含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。在本文中我们只研究狭义的“物业”，专指在一个物业区域内的住宅和非住宅。
结合笔者自身的工作经验，借鉴有关法律法规，建议对长期空置物业进行定义如下：指在一个已建成且投入使用的物业区域内，因业主或物业使用人自身原因，连续超过六个月，未进入或未使用该物业区域内的住宅或非住宅。
从国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)对物业服务成本构成规定来看，长期空置物业折扣收费具有合法性。
《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
(1)管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)经业主同意的其他费用。
上述的9项内容构成了物业服务费用，也就是说9个单项费用的合计就是物业服务费用的总支出，这是各地方在制定物业服务收费办法时的法定依据。
长期空置物业的业主或物业使用人因物业空置，至少在该物业区域内会使物业服务企业减少清洁卫生、秩序维护等工作的劳动量。业主没有在该小区入住，也就没有全部享受小区的环境服务，和小区入住居民缴纳相同的物业费明显有些不合理。但是，我们通过“长期空置物业”的定义应当看到，物业长期空置的原因是业主或物业使用人自身原因造成的，物业服务企业服务的对象是全体业主，是公共服务、公共产品，不是针对某一个业主提供的专门服务。无论该小区内的入住率是多少，物业服务企业都要提供服务。除了清洁卫生、秩序维护外，物业服务企业的成本主要还有公共设施设备运行、维修及保养费、绿化管理费等等。对长期空置物业折扣收费既有利于同时保护业主和物业服务企业的利益，更符合《合同法》、《民法通则》的“诚实信用、公平”的立法原则。
《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本条规定是各地方制定物业服务收费标准的纲领性规定。包括北京、上海、广东、江苏等众多省市在制定物业服务收费管理办法时直接原文写进物业收费管理办法中。
物业服务收费应当遵循合理的原则、公开的原则和费用与服务水平相适应的原则是并列的，物业服务收费中应当同时遵循，缺一不可。具体到一个物业区域来说，物业服务企业对长期空置物业与使用中物业的管理不论内容、方法、还是付出的劳动量都是不一样的。比如一个能居住100户的小区，物业服务企业在入住了10户时和入住了100户时的卫生清洁、秩序维护、设备日常管理等等的工作量肯定是不一样的。对长期空置物业与使用中的物业都按100%收取物业费，显然有失公平、不合理，违背了《物业管理条例》第四十一条规定的原则。正是基于此原因，南京、苏州、兰州、石家庄等在进行地方立法时规定对长期空置物业折扣收费。安徽省物价局也于2009年对物业服务收费进行了调整。安徽省物价局《关于物业综合服务费有关问题的补充通知》中规定：“物业综合服务费减半收取政策适用于2009年4月20日以后交付使用的、符合半年以上18个月以下未入住条件的新建普通商品住房。每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。”安徽省物价局的政策出台后，合肥市规定自2009年5月4日起执行减半征收物业综合服务费。
就笔者所在的山东省莱芜市，在《莱芜市物业服务收费管理办法》和《物业服务合同》规范文本缺失的情况下，物业服务企业对长期空置物业折扣收费如何操作呢?笔者对此有以下三条建议：
要重视物业服务合同的签订。物业服务合同是物业管理活动中最重要的法律文件，也是物业服务企业依法维护自己合法权益的最重要的法律文件。物业服务企业最大的经营风险也就在于物业服务合同是否完备。长期空置物业与物业服务合同有着密不可分的关系。因为对“长期”所体现的时间要在合同中明确界定期限，所以物业服务合同是“长期空置物业”的载体。离开了物业服务合同，长期空置物业就失去了存在的意义。正是基于这样的关系，《山东省物业管理条例》第七十一条规定：“物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。”在莱芜市《物业服务合同》规范文本缺失的情况下，可以参照北京市《物业服务合同》规范文本。由北京市工商行政管理局和北京市建设委员会联合制定，于2008年5月1日起正式实施的北京市《物业服务合同》规范文本内容充实，完全可以吸收、借鉴、使用。
莱芜市长期空置物业折扣标准以50%至70%为宜。对已经成立业主委员会的住宅小区，长期空置物业折扣标准由业主大会决定在50%至70%之间选取，签订物业服务合同时予以明确下来。对尚未成立业主委员会的住宅小区，可以参照2008年12月1日起施行的《兰州市物业服务收费管理办法》第二十一条第三款“业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用房屋连续超过3个月以上的，可以书面告知物业服务企业，经物业服务企业确认登记后，从第4个月起其物业服务费用按收费标准的70%交纳”的规定执行。
加快制定莱芜市物业服务收费办法及配套文件等工作步伐。加快地方立法步伐，尽快制定出台《莱芜市物业服务收费管理办法》和莱芜市《物业服务合同》规范文本，把莱芜市长期空置物业折扣标准写进地方法规中是解决长期空置物业取费争议的最简洁、最有效的途经。
(原载于《现代物业·新业主》2010年第4期)
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