作者: 张鹤峰 | 2017-03-10 15:48

感受物业管理对楼盘营销的影响

近年来，物业管理越来越受到购房者的关注，因此也越来越受到房地产开发商的重视。因为购房者的购买行为逐渐理性化，购房时更加看重楼盘的软环境，物业管理水平的高低将成为消费者购房的重要取舍标准，物业服务质量的好坏直接影响到楼盘的保值和增值，楼盘销售的同时物业管理的前期介入也会对购房者心理产生影响。

目前，商品房销售同质化现象越来越突出。开发商在楼盘销售中，所宣传的无非是价格、户型、环境、交通等方面的信息。这些信息固然重要，但由于不同的楼盘定位不同、地理位置不同，这些因素也各有不同，没有很强的可比性，对购房者所产生的影响也在逐渐弱化。近年来，许多购房者越来越注重楼盘售后的物业管理。他们认为：“买房”是一时之事，“住房”却是一生之事，没有良好的物业管理就谈不上是真正的“好房子”。甚至有业内人士断言：未来楼盘营销的成败，物业管理将是一个极为重要的因素。笔者完全同意此观点。

购房者购买行为逐渐理性促使开发商在物业管理上加大投入

房地产市场经历了2008年的低迷和2009年的高涨，购房者的心理承受能力越来越强，购买行为也逐渐趋于理性。在购房时他们既关注看得见的硬条件，如价格、户型、环境和配套设施等，更注重那些看不见得软条件，如开发商的实力、房屋的质量和小区的物业管理等。房屋是不动产，属于特殊商品，有较长的使用年限。对于理性的购房者，则更加看重入住后的物业服务。同一地段的楼盘，如果前期物业管理做得好，楼盘后续的销售在价格上将占优势。有些在建楼盘，由于重视对物业管理方面的投入和宣传，也取得了很好的销售业绩。

例如：大连“明秀山庄”楼盘，在地段和周边环境都不占优势的情况下，开发商在小区的物业服务、环境改善和配套设施上加大投入，重金聘请日本最大的综合物管公司参与该楼盘的前期策划和管理。在楼房建筑施工的同时，完善小区道路、绿化及相关配套设施。看房者进入工地，就好像进入了一个已入住的小区，有训练有素的保安、干净整洁的林中小路、花园、音乐喷泉、人造湖和设施齐全的业主会所。许多看房者都被这完善的物业环境所吸引。一位看房者感慨地说：“楼还没有封顶，就把小区环境做得这么好，我还是第一看到，我感受到了开发商的服务理念和对业主的重视，凭这一点，我就决定在这安家了”。这个楼盘从2009年5月至10月连续6个月在大连市区楼盘销售榜中名列前茅。

优质的物业管理可提升楼盘的资产价值

对于大多数购房者来说，他们用几乎一生的积蓄来购买一所房子，房子是其个人资产最重要的组成部分。因此，物业管理就是要帮助他们管理一生最大的资产。

名牌物业管理可以打造出名牌的小区，正是由于优质的物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟。许多购房者在选择房源时，非常注重楼盘(小区)的品牌形象，在北京，很多人都以一个人居住的小区来判断他的身份，这也是一些知名小区房价飙涨的一个重要原因。可见物业管理品牌的打造，可以使业主的房屋资产增值，从而促使购房者从资产投资的角度购买楼盘，促进开发商的销售。

优质的物业服务是楼盘最佳营销广告

“好马配好鞍”。房子盖得再好，物业管理不到位，业主入住后不满意，首先感觉到的是被开发商欺骗。

笔者2009年7月就目睹了两个楼盘截然不同的场面。两个楼盘的背景相似，都分3期开发，且1、2期已经入住。其中一个楼盘的售楼员带着看房者参观1、2期小区，让购房者实地参观配套设施和物业管理。许多看房者参观后非常满意，很放心地交了预付款、签了购房合同。而在另一售楼现场，几名1、2期入住的业主前来投诉抱怨，由于对物业管理和开发商不满，特意在3期开盘之日讨说法。有的埋怨开发商食言，入住两年煤气都没通;有的认为物业保安不负责任，停放在小区的车辆经常被划;还有的反映供暖温度不达标……许多想要购买3期的看房者见此情形纷纷离开。一位看房者对笔者说：“幸亏发现早，这么差的物业管理，房价再便宜我也不会选了”。

开发商已意识到自己与物业公司是利益的共同体

根据国外地产市场经验，良好的物业管理可以使物业增值10%甚至20%，业内人士同样认为，现今的房地产销售不再是“一卖了之”，良好的物业管理对产品有着无可比拟的提升作用。有许多开发商除了苦练“内功”以外，已经开始把关注目光投向了高品质、高端化的物业服务，走“强强联合”之路扩大品牌捆绑效应，着力提升项目的软实力及楼盘的品牌形象，使开发的楼盘长期保值、增值。高端物业的开发商借助国外物业管理的的先进经验和理念，让业主和客户不仅在产品品质方面、更重要的在服务方面真正感受到高端物业的尊贵，满足客户全方位需求。

综上所述，随着人们对高品质生活的不断追求，对物业服务水平的要求也将越来越高。好的物业管理是购房者可以信赖的。要想提升楼盘的价值，促进楼盘的销售，首先要提升物业的管理水平。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第12期)