案例回顾：远太大厦筹集专项维修资金
小区物业价值要持续保值增值，必须进行有效的维修与养护，而要进行有效的维修与养护必须以合理的维修资金作为保障。住宅专项维修资金是确保物业建筑整体、设施设备正常有效运行，保持与提升物业价值的重要资金。
由于历史原因，大量先期交付使用的小区没有归集住宅专项维修资金，为旧小区物业建筑及设施设备更新、改造所引起的问题与纠纷埋下隐患。房屋共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，关系到相邻住宅、整栋物业、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公众的利益。因此，由物业所有权人及物业使用人先交纳一定的资金费用，建立住宅专项维修资金，专门用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造应是物业所有权人及物业使用人的义务。但在如何筹集老旧小区专项维修资金的问题上需要物业管理单位运用有效的方式、方法来达到良好的结果。
笔者所在管理服务单位地处福建泉州温陵路的远太大厦，作为泉州市第一座高层带电梯的商住楼，于1994年12月正式交付使用，时至今日远太大厦已历经15年的风雨。远太大厦正式运转以来，在大厦业主们的支持配合下，通过泉州远宏物业管理有限公司有效的服务与管理，于1997年8月被福建省建设委员会(现为福建省建设厅)评为“省级物业管理优秀大厦”，成为泉州市第一座省级优秀物业管理项目，并已连续3次通过省建设厅的复检，继续保持该项目荣誉。但随着大厦使用年限的延续，大厦内的设施设备面临着正常老化的现实问题，日常的维修养护虽基本做到位，但小修小补不能解决设施设备自然寿命所引起的问题，不能满足大厦的正常设备运行，大厦设施设备老化问题突出，存在着大量不安全的因素。2007年8月，远太大厦消防控制系统因老化引起故障致使消防系统全部瘫痪，因设施设备老旧，新的消防控制系统升级，已没有可替代的配件进行维修、更换。为确保大厦安全，物业管理单位从对业主高度负责的态度出发，先行联系专业单位并垫付部分资金进行大厦消防控制系统的更新换代，整个消控系统工程共需要投入资金20多万元。但旧小区物业没有筹集专项维修资金，要进行更新改造的资金从何而来，现实突出的问题摆在物业管理单位的面前，不进行大厦消防控制系统的更新改造，将危及大厦业主、商户的安全;要进行有效地改造必须要有更新改造的资金。
为筹集因历史原因而没有筹集的远太大厦共用部位共用设施设备资金，保证远太大厦共用设施设备维修资金的落实，物业管理单位向业委会强烈反映了客观存在的问题，阐述了迫切的现实问题，2007年9月 9 日在远太大厦1104室召开远太大厦业主委员会会议，会议讨论了远太大厦公共维修资金的筹集落实问题，通过物业管理单位的宣传、解释工作，与会业主委员会委员通过表决，一致认同《远太大厦公共维修资金筹集办法》，自2008年元月起，远太大厦业主、物业使用人统一缴交共用部位共用设施设备维修资金。
鉴于远太大厦的具体实际情况，经远业主委员会会议通过的《远太大厦公共维修资金筹集办法》又以意见征询形式得到了业主的表决通过：自2008年元月起，远太大厦业主、使用人统一按月缴交维修资金，用于大厦共用部位共用设施设备的更新改造。具体收取办法为：住宅物业0.20元/月·m2;办公物业0.50元/月·m2;商场物业1.00元/月·m2，由物业服务单位——泉州市远宏物业管理有限公司代为收取，专户存储，专款专用。
但在筹集专项维修资金时也遇到了部分业主与使用人的不理解，并有部分业主、住用人以不履行通过的筹集办法相威胁。物业管理单位认为，业主、住户的暂时不理解是可以理解的，有必要进行有效的宣传、解释工作。物业管理单位组织服务人员深入宣传，与业主进行有效地沟通，晓之以理地阐明筹集专项维修资金的重要性与迫切性，与业主、住户推心置腹地交流：远太大厦竣工交付使用已久，相应配套的设施、设备逐步腐蚀老化，消防控制系统已全部报废，大厦的电梯系统也需要进行大型的更新性检修，特别是共用给水管、设施设备、房顶防水层等设施使用年限已久，已超过合理的材料寿命使用年限，都需要进行改造和维修。同时向业主说明：反映、投诉最多和最强烈的水管渗水，排污管破裂等业主投诉的热点问题，给商住楼的业主和住户的生活造成诸多不便，其主要原因是隐蔽在地下的自来水给水管腐蚀霉烂造成的严重渗漏，致使水压偏低，更造成自来水的大量浪费，要解决此难题，只有更换老旧的给水管与排污管，而更新改造需要大笔的资金，资金又从何而来呢?作为业主，有谁愿意工作、生活在设施设备不能完全完好的物业中?通过大量的宣传和切中利弊的说服工作，使商厦内的业主与住户，理解了筹集专项维修资金的重要意义，大厦内的业主与住户自觉交纳了专项维修资金。
为使商厦业主们对专项维修资金的归集与使用情况有清晰的了解，大厦服务管理中心召集大厦业委会，讨论确定了专项维修资金按业主产权分户每月交存、积少成多的收缴办法，作为今后小区物业共用设施设备的维修和更新改造资金，从2008年1月1日起委托服务管理中心代收维修资金款，建立维修资金专款专用帐户，全面落实维修资金“取之于业主，用之于业主”的资金筹集办法。2008年12月远太大厦服务管理中心利用筹集到的维修资金对大厦的电梯系统进行了保护性大修，并对大厦的发电机组进行升级性保养。解决了多年来设施设备存在隐患的突出问题，此项举措得到了大厦业主和住户的认可，使业主们意识到建立维修资金的真正意义和作用，业主们也理解了专项维修资金就是给物业投了相应的“医疗保险金”，只有建立物业的“医疗保险金”，才能使物业做到“老有所养，病有所医”，使物业维修养护有了可靠的资金保障。达到了确保物业及时、正常维修、更新改造的目的，使业主们理解了专项维修资金不是一项支出，而是物业保值、增值的一笔投资。
(原载于《现代物业·设施管理》2009年第6期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。