作者: 焦萍 | 2008-12-01 21:02

案例回顾：新时空物业管理的设备管理

在跨进新世纪和我国加入世界贸易组织后，为物业管理提供了新的发展机遇，同时也面临着挑战，随着社会的不断发展与进步和人们的生活水平逐步提高，简单的粗线条的服务已满足不了人们的要求。优势的、细化的综合性服务是人们追求的目标。物业企业学会服务，做精服务文章，用优质的服务产生更大的价值，是迎接入世挑战融入经济全球化的有效方式，是物业管理行业参与市场竞争的主要手段和重要基础，是推动物业管理发展的有效途径。

一、新时空综合楼的物业管理现状

新时空综合楼是长沙芙蓉路上的一座高层建筑，高度为99.7米，地下3层，地上32层，裙房5层，是目前长沙南部第一高楼，它与神农大酒店相邻，已经成为长沙南部的新一代标志性建筑。新时空综合楼主要由办公楼、酒店、餐饮、卖场、休闲会所、地下停车场六部分组成，1层为咖啡厅和卖场。2-5层为餐饮、6-8层为休闲会所、9-23层为写字楼、24-32层为酒店。

(一)新时空综合楼物业管理特点：新时空综合楼高度大、楼层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。综合楼包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、办公楼，流动人口极多。新时空综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。

(二)物业管理的服务内容：由于新时空综合楼的复杂性、混合性、综合性，给管理带来了一定难度，但新时空综合楼的基本服务内容就是实现对物的管理、对人的服务。其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

1、常规性的公共服务。这是物业管理的基本内容，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。其中包括：房屋建筑主体的维修管理。定期掌握房屋的基本情况，对综合楼的楼面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对租户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使综合楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持综合楼价值，创造增值潜力。包括综合楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对综合楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备处于完好的运行状态;清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责综合楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。一般由专业清洁公司承办;绿化管理。绿化人员应对综合楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、租户创造优美整洁舒适的高雅环境;停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全;消防及治安管理。保安人员对综合楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立监控中心和消防控制中心及固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、租户人身财产安全。监控系统要保证24小时有人值班与有效监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。如有设备等报警或故障显示，需立即通知有关部门人员，及时到场解决;收费管理。要严格按照协议或合同以及当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受用户、租户监督。其中涉及：租金、水电费用、停车场收费及有偿服务收费。

2、针对性的专项服务。新时空物业管理为改善和提高租用人的工作、生活条件，面向广大租用人，为满足其中一些用户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务。

3、委托性的特约服务。为满足物业租用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同未要求、物业管理在专项服务中也未设立，而物业使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。

二、新时空综合楼现代化设备带来的新问题

目前，新时空综合楼设备管理面临的问题主要有：工程竣工后的基础资料不齐全;早期无先进的设备管理体制;现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果，如：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等;设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效益;现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相互制约;使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应等。

三、新时空综合楼设备管理的解决措施

(一)建立先进的设备管理体制

1、按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。

2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例;必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。

3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。

(二)建立完善的设备管理规章制度

设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度;设备基础资料管理制度;设备运行和维护保养制度;设备检修制度;固定资产管理制度;培训教育制度;特殊设备管理及应急制度;各类机房、变配电机房的出入登记制度等。

(三)做好设备管理的基础资料工作

基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：设备的原始档案、设备卡片及设备台帐、设备技术登记簿、设备系统资料等等。

新时空综合楼的物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。

(四)加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合

越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁发的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。

参考文献：

[1]李占山.全面代表广大业主利益，走中国特色物业管理发展的道路.物业管理趋势. 深圳，2004年第二期.

[2]章文.我国物业管理现状解析.物业管理趋势. 深圳，2004年第二期.

[3]汪重兴.管理用心理说[M].上海交通大学出版社.

[4]缪立勤.物业管理会计[M].东南大学出版社.

[5]卢思平.物业管理实务[M].中国轻工业出版社.

[6]宋建阳.物业管理概论[M].华南理工大学出版社.

(同文作者：刘积业，原载于《现代物业·新业主》2008年01期)