作者: 陈镇关 | 2006-12-01 14:49

“不成立业委会就不交物业费”是什么逻辑？

任何人在媒体上发表具有舆论导向性质的言论时，首先要做的是正确引导人民大众遵守已有的法律法规，而不是一味指责法规规章的缺陷为违法者找借口开脱;更不应该设计一些违背现行法规规章的逻辑悖论来混淆视听从中沽名钓誉。

有一个笑话说，一位妻子拷问自己的丈夫：“如果我们全家在游船上玩的时候，我和你妈同时掉入水中，你先救谁?”丈夫陷入了两难境地，不知如何回答。因为回答先救母亲，妻子会说“你只爱你妈不爱我”;回答先救妻子，妻子也会说“你连老娘都不孝还会真爱老婆吗?”总之，无论丈夫怎么回答都有可能受到妻子的指责。

现在理论界的个别名人，总是喜欢给物管行业设计一些类似以上笑话中妻子设计的这种二难命题，例如有一位号称房产维权专家的法律工作者说：“为什么很多小区成立不了业主委员会?很多时候，都是开发商、物业公司、或者是政府等多方面的原因，导致整个业主委员会成立不了。只要业委会成立不起来，业主永远是弱势，永远会受欺负。解决这种问题有很多办法，最好是找到一个低成本的办法，比方说，可以设想‘你要是不让我成立业主委员会，我就不交物业费’……只有通过业主委员会和物业公司签合同，才可以保证合同的效率和效果。所以我的结论是，必须成立业主委员会，不成立业主委员会就不交物业费。”(焦点房地产网《物业纠纷背后的社区困局》，《社区》2006年第4期下卷第10页)

笔者认为：此论作者在这段话中用了虚设大前提、偷换概念等多种手法，推衍出了一个既不合法理也不合事理的荒唐结论。

此论作者首先虚设了一个“不让我成立业主委员会”这样一个并未发生过的虚拟事实作为大前提以激起广大业主的义愤。究竟是“谁不让成立”呢?持此论者认为是“开发商、物业公司、或者是政府”。事实上无论是在媒体反映出的案例中还是在物管实务中，都没有发生过政府不让成立业主委员会的案例。因为政府主管部门的人员拿的是国家财政发的工资，业主委员会成立了并不妨碍他任何利益，不成立也不会对他产生什么好处;即成立与不成立业主委员会都与他没有任何利害关系，他完全没有必要“不让成立业主委员会”。他们最多也就是消极地“不作为”而已，即对成立业主大会的具体工作不作任何指导;但是绝不敢在成立业主大会的材料报上去之后不予登记备案;至于开发商不让成立业主委员会的案例，笔者限于目光短浅也是至今未有所闻。但从逻辑推理来看，开发商要阻止业主委员会的成立是不可能的。因为业主委员会的产生要以业主大会召开为基础，而召开业主大会是“由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作”(《业主大会规程》第五条)。开发商最大限度也就是不派代表参加筹备组工作，但这只能表明其弃权、只会使全部由业主代表组成的筹备组更能顺心如意地做好筹备工作，丝毫不会妨碍业主大会的筹备和召开;至于物业公司要想“不让成立业主委员会”，那更是比登天还难!因为物业公司的人连筹备组都进不去，根本没有说话的资格。只有“人为刀俎、我为鱼肉”似地等待被炒鱿鱼的份!最多也就是为了讨好筹备组成员而出钱出人出力为筹备组鞍前马后地“跑腿打杂”、“听候使唤”以期望留个好印象不被炒掉，他们哪里还有“不让成立业主委员会”的本事呢?

然后，此论作者再把“不让我成立业主委员会”的主体由“开发商、物业公司、政府”三家缩小到“物业公司”一家以构成这个推理的小前提。其实这个小前提也是虚假的。事实上业主委员会是在业主大会召开后选举产生的，一个物业区域少则上百多则成千上万个业主，物业公司人数只有业主的几十分之一甚至几百分之一，根本无法阻止业主大会的召开;物业公司不但一无权二无钱、无法操纵业主大会的选举，而且连投票权都没有，又用什么去达到“不让成立业主委员会”的目的呢?由此可见，物业公司就是真的想达到“不让成立业主委员会”的目的，也只能是心有余而力不足，所以是不可能实现的。

第三步，此论作者把矛头只指向物业公司一家：“你要是不让我成立业主委员会我就不交物业费”。因为从未发生过业主向开发商或政府交纳物业费的事实，所以笔者认为“不交物业费”只是针对物业公司一家。稍有法律常识的人都知道“权利义务对等”的原则，那么与业主“交不交物业费”这个权利对等的义务是什么呢?是物管企业有没有为业主提供“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”(《物业管理条例》第二条)的服务;而不是有没有为业主提供“成立业主委员会”(准确说法应为“成立业主大会并选举产生业主委员会”)的服务!从约定来看，物业公司无论是与开发商签订《前期物业管理委托合同》还是与单个业主签订《物业管理服务协议》，都不会在其中签订为业主提供“成立业主委员会”的服务内容。从法定义务来看，无论是法规规章还是建设部的合同示范文本都没有要求物业公司把“成立业主委员会”作为服务内容或义务。既无约定义务又无法定义务，凭什么对物业公司提出“不成立业主委员会就不交物业费”的要求呢?

最后，此论作者在结论中又偷换了一个概念，衍变成了“不成立业主委员会就不交物业费”。注意：“不让我成立”与“不成立”不是同一个概念，“不成立”包含“不让我成立”、“我不想成立”、“没达到法定条件”等许多种情况，即“不成立”比“不让我成立”这个概念的外延扩大了许多倍。按照这个逻辑推论下去，无论物业公司的管理服务工作做得有多好，哪怕评上了市优省优国优，只要没有成立业主委员会，业主都可以不交物业费!那么为了达到“不交物业费”的目的，业主完全可以永远不参加任何人召开的业主大会、不参与任何形式的投票选举，这就达到了“不成立业主委员会”的目的。因为成立了业主委员会之后业主也未必能得到什么好处，例如北京美然动力街区的业主委员会那些委员们并未使业主受益反而使业主受伤害,而不成立业主委员会却可以永远免费从物业服务中受益，业主们又何乐而不为呢?

也许有人会问：还有“不想成立业主委员会”的小区吗?笔者肯定地回答：有!尤其是那些规模小住户少的小区。例如笔者所在的三明市工业南路某小区，物业公司从2004年撤出至今该小区尚未成立业主大会和选举业主委员会。问其原因，业主们说“有那闲心不如放在做生意上多赚两个钱”。环境脏乱没人管，加工厂开到住宅区楼上来了也没人管。正如有的业主编的顺口溜所说：“只管家中像宫殿，哪管门外像猪圈;文明称号不值钱，和谐与我何相干?”如果人人都抱着这种态度，“文明城市”、“和谐社会”何日才能建成呢?

作为一个法律工作者，我们首先想到的应该是社会责任，其次才是自己的名和利。因此发表具有舆论导向性质的言论时，不能像文学艺术创作那样把“语不惊人死不休”放在首位，而应当把社会效果放在首位。而“不成立业主委员会就不交物业费”变成现实之后的社会效果是什么呢?既然北京市成立业主委员会的只占到总数的15%，而由上述分析可知不交物业费又无法促使物业公司为其余85%的社区成立业主委员会，那么就只能使那85%的社区业主和为其服务的物业公司两败俱伤，像北京美然动力街区那种物管真空的混乱局面就会大量出现，北京城就会从“首善之区”变成“首乱之区”，还像个首都吗?全国社区管理状况比现在的状况更好还是更差也就不言自明了!

持此论者又说：“如果由每个业主个人和物业公司签订合同，势必会造成混乱。”却没有举出一个事例来说明究竟会造成什么样的“混乱”。建设部《商品房销售管理办法》第十三条明确规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”由此规定可见，持上述高论者那种言论是违背现行规章的!

持此论者还说：“《物业管理条例》第二十一条规定，开发商可以聘请前期物业公司，同时与前期物业公司签订物业服务合同，这里面说的前期物业服务合同，一定是开发商聘请，一定是开发商签订合同，谁签订合同谁付费，不能说开发商签订的合同让业主付费。”这句话中最后两个分句的结论是从虚假的大前提中推论出来的因而是错误的。这个虚假的大前提就是：不承认商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，不承认业主购买了开发商的一部分房屋也就认可了开发商签订的前期物业服务合同中的一部分权利和义务，不承认“在业主委员会成立之前，由建设单位签订物业服务合同是法规创设的一种制度，具有法律强制性”(王家福主编《物业管理条例释解》，中国物价出版社2003年7月第1版第201页)，更不承认业主是物业管理服务的最终受益人。这种“我不承认就表明客观事实不存在”是典型的唯心主义表现。据北京市统计局发布的最新统计数据显示：截止2005年底，北京市家庭总数为524.9万户。就算拖欠物业费的业主达到了数万户，也才占总数的百万分之一。还是依法交费的业主占绝大多数!这怎么能证明现行物业管理法规规章存在的缺陷大到可以不执行的程度了呢?

笔者认为：法律法规和部门规章就是人类社会生活中的度量衡器。这些度量衡器即使存在不精确的情形，只要全社会都统一使用它，也一样会形成总体平衡，体现在社会效果上就是公平和谐稳定。相反，无论多么精确的度量衡器，如果有的使用有的不用(体现在社会生活中则是有的守法有的违法)，那么同样无法产生公平和谐稳定的社会效果。因此，任何人在媒体上发表具有舆论导向性质的言论时，首先要做的是正确引导人民大众遵守已有的法律法规，而不是一味指责法规规章的缺陷为违法者找借口开脱;更不应该设计一些违背现行法规规章的逻辑悖论来混淆视听从中沽名钓誉。

(本文共同作者：刘志国,原载于《现代物业·新业主》2006年7期/总第49期)