“菜单式”服务是解决收费难的灵丹妙药吗？
前不久，各大报纸、网站纷纷报道了这样一则消息：沈阳市首部《物业服务收费实施细则》即将面市，届时沈阳市民将享受到“菜单式”物业管理服务。所谓“菜单式”物业服务就是把物业公司向小区居民所提供的每一项服务内容和服务标准明确地确定下来。让居民在享受物业服务前，就清楚地了解收费项目、收费标准以及服务内容、服务标准和服务质量。据了解，此举主要是为了解决目前沈阳物业管理公司收支不透明，收费困难的问题。
不可否认，让业主像点菜一样选择物业服务项目是物业管理的一大进步。这种方式扩大了业主的自主选择权，业主可以按照个人的需要和承受能力选择服务项目，物业服务也将更为人性化、个性化。 然而，“菜单式”的物业服务真的能够解决物业收费纠纷吗?
早在2004年，北京的珠江罗马嘉园就提出了“菜单式”物业服务。但时至今日，我们再也没有听说北京的物业管理市场上还有类似的项目，“菜单式”模式并没有得到推广。还曾有不少小区将物业公司的财务收支情况张贴在小区宣传栏里，但物业收费纠纷仍得不到缓解。尽管目前我国的物业收费纠纷中，有相当一部分是由业主拒缴物业管理费引起的。但物业管理公司收费难、业主拒缴物业费这种普遍现象的背后，有着更为深层次的原因。
北京珠江罗马嘉园
原因之一：物业共用部位产权不清晰，物业公司与业主争利。
这是目前物业纠纷最为重要的起因之一。小区停车场收费、户外广告盈利收入的最终归属问题是其集中体现。物业公司与业主各执一词，互不相让，最终矛盾升级，直接后果就是物业费的收缴困难。我国至今仍然没有出台《物权法》，小区共用部位的归属问题没有明确的规定，是产生该问题的根本原因。
原因之二：房屋质量不佳，业主将其归罪于物业公司。
这也是物业市场上较为常见的现象。业主入住后发现房屋质量有瑕疵，或者存在重大的质量隐患，与物业公司交涉未果后，便以拒缴物业费的形式表示不满。物业公司不甘做开发商的“替罪羊”，更不满业主拒缴物业费的态度，导致服务水平下降，致使业主更加不满，越发不愿缴纳物业费，最终形成恶性循环。
原因之三：物业公司缺乏调节能力，招致业主不满。
优秀的物业公司不仅应该具备专业的物业管理素质，还应该具有良好的处理、组织和协调能力，这样才能为广大业主提供一个舒适的生活环境。装修扰民、宠物扰民等现象在小区中也是屡见不鲜。如果物业公司处理不好，则会招致多数业主的不满，认为其服务不到位，缺乏应有的协调能力，最终便会以拒缴物业费的形式表现出来。
原因之四：物业服务质价不符。
这是小区业主拒缴物业费最为直接的原因。不少物业公司提供的服务与其承诺的服务水平相距甚远，业主自然不满，便理直气壮地拒缴物业费。虽然业主这种行为本身已经属违约行为，但却是物业公司违约在先所致。
由此可见，如果上述四个问题得不到解决，无论“菜单”定得如何明确细致，服务项目分得多么合理，服务收费如何低廉，都不能从根本上解决物业收费纠纷。“菜单式”物业服务并非解决目前物业收费纠纷的灵丹妙药。
作为一项新鲜事物，“菜单式”物业服务的实行需要业主、物业公司及政府等方方面面综合考虑，全面协调。从业主层面来讲，一个小区少则上百户，多则上千户，众口难调。如何保证物业的必选部分满足业主不同层次的需求，比如保洁、保安、绿化的水准，将成为一个需要重点考虑的问题;从物业公司层面讲，“菜单式”物业服务要求物业公司具备较为综合的能力，配备各种专业人才，以满足不同业主的需求，这对物业公司将是一种考验;从物业管理市场来看，各物业公司很可能为了迎合业主对低物业费的偏好而竞相降价。物业管理费用的下降，带来的将是物业服务品质的下降。当物业费降到一定程度时，物业公司为了收回成本就不得不降低服务水准，所提供的服务将远远不能满足最为基本的物业保值增值需求。而服务品质的下降最终必将损害业主的利益，这也就背离了政府推广“菜单式”物业服务的初衷。因此，“菜单式”物业服务的实施尚需仔细斟酌。
明明白白消费，开开心心享受，是每位业主的心愿。“菜单式”物业服务方式为广大业主提供了一个明白消费的机会，也在一定程度上让业主有了更为广阔的选择空间，相信将使业主消费得更为舒心。但目前我国物业管理市场上存在的问题不可能仅仅依靠确定物业服务标准和服务收费细则就可以解决，“菜单式”物业服务提供了治标的途径，却并非治本良方。
(原载于《现代物业·新业主》2006年9期/总第51期)
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