作者: 王纪东 | 2010-12-01 16:22

浙江师范大学教学用房物业管理

浙江师范大学教学用房物业管理的特点

物业特点

面积大、楼层多。浙江师范大学现有教学用房46.6万平方米，有大楼39幢，合计169层，最高11层，最低3层。

管线多、功能多。教学用房管道有进水管、排污管、雨水管、燃气管、热力管、消防管;线路有电力电缆、有线电视电缆、光缆、电话线、广播线等多个种类。电力线长86.6千米，上下水管长69.4千米，弱电线长36.2千米。

设备种类多、数量大。教学用房专用设备有仪器仪表、机电设备、电子设备、医疗器械、文体设备、标本模型、工具量具及器皿和家具等51,226台(件)，总价2亿多元。

技术难度大、使用频率高。教学科研专用的仪器仪表、机电设备、电子设备中的一部分具有较高的技术等级，有的还处于国内外科技前沿。教学和实验实习设备按教学大纲规定的内容和课时开设，实验室开出率和设备使用率要符合教学评估标准，使用频率高。

学生密集，设备容易损坏。浙江师范大学现有本专科生、硕士和博士研究生、留学生等3万多人,集中在大楼上课，在实验室做实验。学生为了掌握要领，需要反复练习;研究人员要掌握数据，也要反复测试。因此，设备普遍存在磨损和损坏，年设备损坏率约在3%以上。

管理内容

房屋及建筑物维修。屋顶、楼面、阳台、门窗、楼道和沿沟等部位的及时排查，经常性维修和养护。教学用房改造、修缮时，做好防范工作保障师生安全。

共用设备设施管理。对供水、供电、排水、电梯、消防、公共照明、空调、电扇等公用设施和管道线路进行维护保养。

卫生保洁服务。

绿化维护保养。

停车场、车辆及交通管理。

消防及治安管理。

节水节电。

教学设施及物品报修。

管理要求

建设和谐校园。高校教学用房包括教学大楼、实验大楼、行政中心、图书馆、体育用房和会议室报告厅等六大部分，每一部分的物业管理运作方式不同，服务要求也不相同。物业管理员工要为学生营造良好的学习环境，使学生能在愉悦中接受真理的熏陶，在和谐的气氛中选择真知。创建和谐校园的诸因素之一是物业管理员工要有良好的职业素质，能对服务对象起到潜移默化的作用。

建设绿色校园。教学用房在选择绿化时，要考虑到污染性小，没有刺激性气味，具有形态美、色彩美、气味美，耐旱耐荫，有文化内涵的植物。用绿色植被调节大楼空气、减少噪声污染，形成生态良性循环。物业管理美化教学用房环境的本身是对学生的 “绿色教育”，如培养审美观、尊重劳动成果、珍惜花草树木、养成卫生习惯、树立环保意识。

建设平安校园。教学用房里学习的学生不固定，流动性大，秩序维护员必须严格执行门卫值班制度，密切监控，认真巡逻，确保大楼安全。要使消防设备随时处于完好状态，对重点部位、危险区域实施从严控制，做好防火、防盗工作，杜绝责任事故。

建设节约型校园。物业管理员工要加强对教学用房的用水、用电管理，合理控制公用部位的水电，杜绝跑、冒、滴、漏。办公室、教室、实验室、图书馆等场所尽量使用自然光，走廊、通道等照明需求较低的场所安装自动控制开关，离开教学场所后及时关灯。减少计算机、打印机、复印机、饮水机等设备待机时间。装空调的房间夏天空调温度设定不低于26摄氏度，开空调时关闭门窗，无人时关机。

保障水电的正常供应。要针对房屋年久、管线老化、设施陈旧等情况，做好水电检修工作，确保使用。供水、供电、电梯、空调、消防等设备是教学用房共用设备的重点。责任到人，落实设备监督检查制度和维护保养制度。浙江师范大学用电总功率已达17,800 KVA，利用双电源供电，教学用房用电负荷大。物业管理部门主动与各二级学院联系，出现突然停电时能及时处理。供水除积极与自来水公司联系保持用水畅通外，要有学校自备水源，便于应急处理停水事件。

管理任务和人员条件

教学用房物业管理的任务是：执行教学用房各项管理规定，发现违规情况及时制止;监督楼宇内所有部门遵守安全防范规定，确保楼宇无人为事故发生;搞好楼内及周边保洁工作，保持良好的校园环境;根据教室调度及课程安排提前开门，把各种教学耗材放置到位;负责楼内电梯、消防设备设施、安全警报设备、空调设备的使用和管理，发现问题及时汇报;负责对公共设施设备维护保养和维修，做好节水节电工作等。

教学用房物业管理员工应具备的基本条件是：热爱学校和学生，爱护学校的财产物资和校园环境，积极营造育人环境;勤奋和敬业，服务规范且注重质量;有责任心;精通业务;为人师表;热爱企业。

物业管理教育人的方式不是说教，而是影响。物业服务企业的管理模式和物业服务人员的一举一动都会对学生产生重要的影响

浙江师范大学教学用房物业管理的实践

推行标准化管理。主要依据是《全国物业管理示范大厦标准》和《物业管理企业资质管理办法》的要求，结合IS09000质量认证体系、IS014000环境管理体系及OHSAS18000职业健康安全管理体系三大国际通用标准，教学用房物业采取日检、周查、月考的监控措施，达到了物业项目示范标准。

实施规范化服务。制订教学用房、校园环境、水电工程、水电管理等四个物业管理考核办法，通过采取随机抽查、定期考核、满意度调查等形式，对岗位职责、工作业绩、优质服务、安全防范、经济效益等五方面工作全面考核，就物业管理服务合同约定的内容打分，与员工收入挂钩。

造就育人环境。浙江师范大学把“环境育人”纳入育人规划，教学用房不仅营造了绿树成荫、芳草似锦、清洁卫生的外部环境，还造就了奋发向上、精益求精、低碳时尚的人文环境。

教学用房物业管理推出“传播节能理念、推广节能产品、普及节能知识、落实节能要求”等建设节约型校园的措施。2004年至2009年每年水电消费与2003年比，人均(按学生人数计算，下同)节水6.8立方米，节电143度。连续六年，每年节水在30万立方米以上，节电在300万度以上，节省水电费也在200万元以上。2006年以来，每年节水节电均达到了住房和城乡建设部、教育部《关于推进高等学校节约型校园建设进一步加强高等学校节能节水工作的意见》(建科[2008]90号)文件要求，人均用水用电指标在2005年实际使用的基础上降低了10%。

教学用房的治安工作由物管统一调度，建立了校东、校西和婺城三个治安快速反应纵队，达到了迅速快捷、多重结合的治安要求。学校先后制定了《教学用房消防事故现场应急救援预案》、《教学大楼水电突发事件的预案》、《突发事件协同处置预案》等预案，在全校师生的共同努力下，教学用房未发生过重大事故，多年来被浙江省教育厅被评为“平安校园”。

对高等学校物业管理的思考

高校物业管理应遵循高等教育规律。从硬件上，随时了解教学用房的使用情况及其要求，熟悉各类教学用房的特点、设施设备的性能、用途及分布。按照全国物业管理示范大厦要求管理教学用房，推行保洁行业标准、秩序维护员工作标准。工程维修标准、绿化管理标准、校园环境标准和基础管理标准。从软件上，需以物业管理员工自身的良好形象，以及“以行动代替说教”的管理方式，营造大学育人氛围。

建立市场化的教学用房物业管理运行机制，有利于脱离原来的行政管理模式，实行按质论价，服务收费，开展多元化、个性化、多层次的管理服务，由此才能获取较好的经济效益。

立足本校的同时走向社会。浙江师范大学物业管理自2004年开始走向市场，先后接管了社会多层住宅、高层住宅、独立住宅、办公楼、工业厂房及其他四种物业类型30余个项目，管理面积一百多万平方米。在拓展市场的同时学习社会物业管理经验，建立和健全企业管理标准及各项制度，做到规范化管理。如导入ISO质量认证体系，确立岗位目标责任制，建立质量考评体系，提高教学用房的物业管理服务水平。

(作者单位：浙江师范大学物业管理有限公司)

(原载于《现代物业·新业主》2010年7期/总第156期)