作者: 王兴敏 | 2008-12-01 15:57

赤峰市住宅小区物业管理中存在的问题及建议

随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理作为专业化、社会化的房屋管理形式已成为社区建设、城市管理不可或缺的一部分。但是，我们在肯定物业管理取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善笔者所在赤峰市(以下简称“我市”)物业管理体制是十分必要的。因此，笔者对我市市区住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议。

一、基本情况

从我市物业管理来看，主要集中于市区。例如在红山区，共有物业服务企业 13 家，其中国家二级资质等级企业 3 家，从业人员1200 多人，其中管理人员 500 多人，保洁人员 700 多人，管理住宅小区 600 多万平方米(建筑面积)，其中管理规模最大的万嘉物业服务公司，管理物业面积 200 多万平方米。物业服务企业组织形式为有限责任公司，物业服务企业欠缺规模效应，物业服务类型单一——为住宅小区，市场竞争能力较弱，劳服技术含量低。

业主作为物业服务关系的一方当事人，逐渐由松散状态演进为有组织的自治群体。2003年《物业管理条例》实施后，房产行业主管部门与街道办事处积极组织、引导住宅小区业主成立业主大会及业主委员会。2004年5月，我市第一家根据法定程序规范的昭乌达竹园业主大会及业主委员会成立，为业主自治提供了非常好的模范作用。目前物业管理区域界限清晰的住宅小区基本均已成立业主大会及业主委员会，这为规范物业服务法律关系及为业主依法维权创造了良好的平台。

目前已有部分依法成立的业主大会及业主委员会严格根据《物业管理条例》规定选聘物业服务企业，签订物业服务合同，明确双方的权利、义务，如红山区昭乌达小区、新华小区等。但综合市区情况来看，规范工作难度还相当大。

二、存在的主要问题

(一)市区住宅小区普遍硬件不完善

市区住宅小区建成年代普遍较早，小区配套或不完善、或严重老化;小区规模小、封闭性差;缺乏统一规划、插建现象不断、小区完整性低、物业管理区域不明显。这些给住宅小区的统一管理、封闭管理带来了客观上的限制条件，同时亦为一个小区多家管理提供了客观条件，极大地妨碍了对住宅小区实施统一有效的物业管理。

(二)业主依法维权的意识有待提高

由于物业管理主要是针对住宅小区的共用部位共用设施设备，而这些共用部位共用设施设备与每个业主的直接联系不太紧密，且涉及业主人数较多，所以，业主普遍认为：事不关己，高高挂起。业主的参与意识、维权意识比较淡薄，大多数怀有“搭便车”心理，导致市区住宅小区不能及时成立业主大会及业主委员会，缺乏对物业服务企业有效的监督和沟通，这也是目前一些住宅小区仍然处于前期物业管理的主要原因之一。另外，由于一部分业主对自身权利的漠视，会产生极少数业主为实现自己的不当利益而将广大业主的权利作为其与物业服务企业讨价还价的手段。

(三)有关公用事业单位与物业服务企业推诿维修责任

在一个物业管理区域中，物业服务企业在对物业管理区域内的配套设施设备行使维修、管理义务时，不可避免地与以配套设施设备为提供产品及服务载体的公用事业单位发生交叉或冲突。为此，双方各执一词，推卸各自应尽的维修义务(如屡见报端的自来水管线泄漏而产生的维修扯皮问题)。这不仅给业主带来了生活上的不便，而且也造成了资源(如水、热等资源)的浪费。

(四)专项维修金及物业管理用房等遗留问题不容忽视

在保修期满后，住宅小区的楼房及配套设施设备不可避免地会发生损坏或自然老化，这时就必须使用专项维修金，对住宅共用部位共用设施设备进行大修、更新、改造。这事关延长建筑物的使用寿命，保障房产的保值、增值。但由于以前专项维修金的存储不规范，势必出现钱在哪里不明、钱有多少不清的问题，使“养老钱”专用于“养老”的制度目的成为空谈。现实中已出现物业服务企业因无专项维修金而弃楼的现象。物业管理用房未按规定落实，致使业主为物业服务企业提供物业管理用房的义务无法实现，影响物业管理的实施。

三、几点建议

(一)高度认识物业管理的重要性

物业管理是住宅小区内房屋管理、配套设施维护、公共秩序维护、绿化养护等的重要保障，有助于提高业主对居住环境的满意度，有利于构建和谐社区，而和谐社区又是和谐社会的重要组成部分，所以物业管理实质上含有维护社会和谐、稳定的潜在因素。另外，物业管理水平高低也反映着城市管理水平的高低，城市的功能是为人服务的，而住宅小区又是为人服务的重要所在，从这一点看，物业管理的职责不只是单纯的房屋维修养护，还是城市管理的重要组成部分，必须予以高度重视。

(二)物业管理必须与社区管理相结合

社区管理与物业管理在服务对象、地域、目的等方面有很大的共性，即物业管理的住宅小区是社区管理的地域载体，小区的业主又是社区的居民，二者的目的都是为广大业主(居民)创造良好的居住生活环境。同时，二者具有互利性，物业管理为社区管理创造好的硬件环境，社区管理为物业管理创造好的软件环境。因此，二者应该相互支持，相互配合，为业主创造更加美好的家园。

(三)加大旧小区的改造力度，完善住宅小区硬件建设

为了满足旧住宅小区广大业主对小区必需功能的需求，提高城市管理水平，政府应分期分批实施旧小区的改造，本着统一物业管理区域、统一配套设施设备的原则来实施。所需资金可由房改售房款支出一部分、产权人出资一部分、政府从城市建设维护费和土地出让金中解决一部分等多种筹资渠道解决。

(四)行业主管部门要提高监管水平，加大监管力度

物业管理作为新兴行业，在其发展过程中，不可避免地出现新问题、新现象，行业主管部门不仅要提高理论知识水平，更要经常深入实际调查研究，及时制定有针对性、可操作性强的规范性文件，如专项维修金归集、使用、续筹;物业服务企业之间物业管理交接;物业服务合同文本制定;与公用事业单位职责界定、衔接;专项维修金遗留问题调研及解决方案等等。为物业管理行业的良性发展创造一个相对完善的外部制度环境。以制度监督行业，以制度引导行业，对于这个行业的健康发展是不可缺少的。

(五)建立科学、合理的物业服务收费制度

根据住宅小区的标准和服务范围，细化每一项服务项目的收费标准，然后，由业主通过业主大会决定需要的服务项目及相对应的收费标准，实行这种“菜单式”的收费方式，丰俭由人，这种以小区的配套状况、业主收入状况、业主的物管需求等作为调整因素来确定住宅小区的物业服务费，有利于适应业主的消费需求，降低业主与物业服务企业的经济利益之争。

(六)依法界定物业服务企业与公用事业单位的维修责任

物业服务企业与公用事业单位在物业管理区域中维修责任的划分，其实质是公用事业单位与业主之间责任的划分，因为物业服务企业的维修责任是基于物业服务合同接受业主之委托而产生的。因此，物业服务企业基于物业服务合同约定对物业管理区域内的配套设施设备提供服务，并不能成为公用事业单位不承担其对在物业管理区域内输送其产品及服务的设施设备之维修责任的正当事由。物业服务企业对配套设施设备所承担的维修责任，是在排除公用事业单位对其产品及服务的配套设施设备承担维修责任后，针对产权由业主共有且具有不可分割性的配套设施设备而言的。这是符合《物业管理条例》规定的。

(七)提高业主的自治意识

享有权利固然重要，但行使权利更为重要，尤其对于人数众多的业主而言。在物业管理中，屡屡出现物业服务企业侵害业主权利的情形，与业主的权利不行使有直接关系。这就要求每一名业主充分认识到：你的权利行使将决定着你所在的全体业主权利的实现。只有将广大业主的参与意识调动起来，在明确物业管理区域的基础上，自发组织成立业主大会及业主委员会，来依法选聘物业服务企业，以物业服务合同的形式明确彼此的权利、义务，通过业主的选择权、参与权的实际落实，对物业服务企业的履约行为实施有效的监督，从而维护自身的合法权益。这也是规范物业管理的根本所在。

(作者单位：内蒙古赤峰市红山区司法局)

(原载于《现代物业•新业主》2008年12期/总第101期)