作者: 吴宪生 | 2008-12-01 16:23

物业管理行业在国民经济中的地位与作用

1940年，英国经济学家和统计学家科林·克拉克在配第关于收入与劳动力流动之间关系学说的基础上采用三次产业分类法，得出了随着人均国民收入水平的提高，劳动力顺序由第一次产业向二、三次产业移动的结论。人们后来把这一演变趋势称为“配第——克拉克定理”。在工业化初期，第一产业的劳动力和产值的相对比重趋于下降但仍占相当大的比重。在工业化中期，第三产业的劳动力和产值的相对比重逐步提高。在工业化以后时期(目前处于这一时期的主要是经济发达的西方国家)，据统计，在本世纪60-70年代以后，经济发达国家第一、第二产业的劳动力和产值的相对比重继续下降;第三产业的劳动力和产值的相对比重继续上升，并成为相对比重最大的产业。目前，我国正处在工业化中期向工业化以后时期过渡的阶段。按三次产业分类，我国三次产业的划分是：第一产业是农业，第二产业是工业(包括采掘业、制造业、自来水、电业、蒸汽、热气、煤气)、地质普查、勘探业以及建筑业，第三产业是服务业(包括商业、运输、金融、文教、卫生和其他社会公共需要服务部门)。物业管理服务行业属第三产业。

物业管理行业在国民经济中的地位

随着人均国民生产总值的增长，人们的社会需求由低层次向高层次发展，引起社会需求的变化，促使食品的收入弹性逐渐下降，而工业消费品和服务的收入弹性逐渐增加，这就必然带来三次产业结构的顺序演变。在西方经济发达国家第三产业的产值已占整个国内生产总值的60%以上。

深圳是国内经济发展较快，人均收入较高的城市之一。以深圳为例：目前深圳市有各类物业管理服务从业企业(部门)约1200家。每个企业(部门)按平均管理15万平方米计算，物业管理面积约2亿平方米左右，物业管理覆盖率在70%以上。以收入计算，平均每平方米40元计(包括商业用房、写字楼在内;收入含租赁费、管理费、停车费、专项维修费、中央空调费、代收的水电费和其它费用在内)，一年的产值最少应在100亿元以上，约占深圳国内生产总值的近5%左右。

从行业角度讲，物业管理与酒店管理是一对孪生兄弟，以香港为例：香港物业管理行业初创时期，物业管理以从业人员50%是从酒店管理公司转行过来的;据媒体披露，国外一些国际知名酒店管理公司，已看好我国的高档写字楼、高档住宅区、购物中心等物业，借中国入世这一契机大举进入中国市场，可见物业管理行业与酒店管理行业的血缘关系。从其服务性质讲是相同的;不同的是酒店物业管理服务将个性化服务(清洁卫生、专项服务)延伸至房间;而一般的物业管理服务只限于物业的公共区域。严格意义上讲，酒店管理服务也是一种物业管理服务，属物业管理服务范畴。只不过是在服务对象和服务形式上有所差别。现在推出的酒店式公寓、酒店式写字楼，在管理服务上与酒店管理服务有什么本质上的区别?我国现代酒店管理产业已有百年以上的历史，而现代物业管理产业却只有十来年的历史(从全国角度上讲)，所以认识上要有一个过程。如果这一观点能够成立的话，那么深圳市的物业管理服务所创造的产值，应占深圳市国内生产总值的10%以上。按支柱产业确定的基准，工业支柱产业通常要占工业总产值的8%左右。参照这一标准，深圳物业管理服务行业完全称得上是支柱产业。支柱产业，是指构成产业结构主干的产业。可见物业管理服务行业在国民经济中所占的重要地位!

物业管理行业对国民经济发展所起的作用

物业管理服务行业在国民经济中占有重要地位，同时也在国民经济中发挥着重要作用。它主要表现在以下几个方面:

(一)吸纳了大量的劳动力。目前深圳市有各类物业管理管理从业企业(部门)约1200家，每家企业按平均用工100人计算(远不止这个数)，就是12万人，加上相关的专项服务(公司)人员[如房屋租赁、清洁、绿化、保安(市区保安公司)、空调维修、电梯维修、水池清洗、消杀(卫生防疫)]等密切相关行业的人数约30万人左右，占产业工人总数的20%以上。如果再加上供水、供电、供气、有线电视、通讯、户籍管理、装修等行业，总人数就更加可观了。

(二)提供了大量的就业岗位。在其它行业减员增效，大量员工下岗的时候，物业管理的行业却由于其自身的行业特点(如清洁、绿化、保安、维修、服务等岗位)，吸纳了大量的年龄较大、文化较低的劳动力，为相对弱势的群体提供了大量的就业岗位和机会;为政府分了忧;为社会稳定和人们安居乐业，发挥了重要作用，这是其它行业所做不到的!

(三)为保持经济持续增长发挥了重要作用。实践证明:经济形势再不好，人们房子得照住，生活得照过，公司得照开，商店得照卖。因此，物业管理行业在经济不景气时，所受到的冲击和影响相对较小。香港政府过去20年对物业管理服务行业并不重视，认为物业管理服务行业并无举足轻重的作用。亚洲金融危机后，香港政府才看到物业管理行业在提供就业岗位，维持税收，保持经济增长，保持社会稳定等方面发挥的重要作用，才加以重视和扶持。

(四)对改善人民群众工作、生活环境发挥了重要作用。不管是经商、办公、生产、生活，都离不开一个良好的环境。再尖端的科技、设备也离不开场所，例如高科技实验室，同样需要物业管理服务来保障它的正常运行。只要有人生活、工作的地方，就离不开物业管理服务!试想一下，现在的生活小区、工业区，如果没有物业管理服务会变成什么样子?

(五)投资少、见效快、收益大。物业管理服务行业先期投入较少，主要是一些办公费和人工费。只要有物业管理服务资源，当月开办，当月就能见效。如果用“全要素生产率”或按“投入产出费用”比来评判，物业管理服务行业是一个相对投入少收益大的产业。

(六)物业管理服务行业是一个关联度大的产业。物业管理服务产业的发展，可以带动科技(网络技术、电子防范、自动化管理)、生态(绿化、美化环境)、环保(清洁卫生、垃圾处理)、教育(社区教育、终身教育)、医疗(社区医疗服务、老年人保健)、社区文化、社区综合服务等相关行业、相关产业的发展和进步。

根据上述几点，我们是否可以得出这样一个结论：物业管理服务行业是一个投入少，见效快，收益大的产业。同时也是一个名副其实的主导产业(主导产业，也称先导产业，是指具有较大带动力的，代表结构优化方向的产业)。能否成为主导产业的指标，主要是看全要素生产率是否上升得快。全要素生产率上升基准往往与收入弹性基准相一致(人们的收入越高，对服务需求和消费投入也就越大，这一点与物业管理服务发展的社会基础相一致)。因此全要素生产率上升快的产业实际上是技术进步快的产业，同时也是以较好的市场销路为基准的先导产业。

如何利用市场机制推动物业管理行业的发展

主导产业和支柱产业是紧密相联的，主导产业往往是未来的、潜在的支柱产业，现在的支柱产业往往是从前的主导产业发展而来的。物业管理服务产业按产业性质属于服务性行业，其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对生活需求的变化，运用现代管理科学、环境生态科学和先进的科技手段和维修养护技术，运用经济手段来管理房产物业，为物业业主、住户以及居民提供所需要的全方位、多层次的管理服务。物业管理的宗旨，就是通过自己的有效服务，充分合理地使用现有房屋，发挥楼宇的功能，提高房产物业的使用效率和经济效益，使房产物业保值和增值，并为置业者(业主)提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明，有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通，健康、开放的工作和生活环境。

“好花还需绿叶衬”。作为高科技产业的电子、信息、生物、网络产业都离不开物业管理服务的支持和配合。科研、生产需要一个配套齐全、优美整洁、舒适方便、安全文明的工作环境;高科技人才，工作之余需要一个自然和谐、优美温馨、舒适整洁、安全方便、健康文明的生活环境，这些都离不开物业公司的管理与服务。

最近，于幼军市长在深圳经济发展情况介绍会上表示：未来几年，我市将分3个层次推进经济结构的战略性调整和优化升级，使深圳成为我国重要的高科技研发和制造基地。这3个层次即：努力实现高新技术产业和现代服务业的相互推动、共同发展，使其成为深圳奔向现代化的车之两轮;全力发展战略优势企业，着力扶持新兴产业，改造提升优势传统产业;做大做强一批企业，形成创新能力和核心竞争力强的现代企业群体。作为物业管理行业，应完全具备“现代服务业”、“战略优势企业(深圳物业管理服务产业是全国物业管理的发源地;物业管理服务进军全国各地市场;物业管理面积最多;是市属国有资产最集中的企业群体)和新兴产业”、“形成创新能力和核心竞争力强的现代企业群体”的最基本条件，成为深圳市新的经济增长点的支柱产业!

要想成为深圳市新的经济增长点的支柱产业，前景既诱人，任务又十分艰巨。首先，作为宏观市场的调控的主体，政府应给予物业管理行业以一定的重视和扶持：

1、物业管理服务企业，在以物业管理为龙头、以物业管理服务相关联产业为两翼、进行多元发展时，政府应在政策上给予扶持。

2、制定鼓励民间资本投向物业管理服务行业，加速物业管理服务行业改制和建立现代化企业制度的相关明确法规。

3、减持国有股，使国有股在物业管理服务企业中只占相对的控股，一般不超过30%。

4、形成资本开放市场，通过资本运作或国有资产减持的方式，将资产向现代企业制度方向进行完善。进行管理好、效益好、有品牌优势的企业整合，形成规模经营优势，组建企业“航空母舰”。

5、作为市场监管的主体，应加速市场主体的培育，特别是买方市场主体(业主委员会)的培育，强化社区建设和社区管理层在社区物业管理服务消费领域的作用。

6、在上述基础上开放市场，用法规打破谁开发，谁管理的坚冰。形成自由竞争的市场格局，通过市场机制这只看不见的手，优化配置资源，以期达到企业间的优胜劣汰。

其次，作为市场主体的物业管理服务企业，要想在国民经济中占有一席之地，就必须适应市场经济运作的游戏规则，在下列几个方面加倍努力工作：

1、加速企业改制步伐。一个企业要想保持活力，在市场竞争中立于不败之地，体制和机制是关键。发展市场经济，必须建立与市场经济相应适的现代企业制度，这是市场经济的基础建设和基本制度。我国经济体制改革的最终目标，是建立社会主义市场经济新体制，这就要求我们抓紧时机，对原有国有企业进行彻底改造，在企业制度上进行创新，建立现代企业制度，走公司制的道路。建立现代企业制度要从两个方面入手：(1)员工持股占控股，一般不低于60%以上。国有股只占相对控股，一般不高于35%以上。(2)严格按现代企业制度的要求，建立和完善企业法人治理结构。(3)董事会内必须设立一定数量的专业董事，而且必须面向社会公开招聘。

2、培育新的产值和效益增长点。多元化经营是培育新的产值和效益增长点的有效途径。但鉴于物业管理服务行业的特点，我个人认为，多元化经营，行业跨度不宜太大;应侧重在物业管理服务的相关行业内，特别是紧密相关的行业:

(1)家居装修行业。随着我国城市化进程的加快，城乡居民生活水平也不断提高，家居装饰行业呈加速发展的趋势，蕴藏着巨大的市场商机和消费潜力。物业管理服务行业与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和减少业主之间的矛盾。物业管理服务行业进入家居装修行业有着得天独厚的优势：A、便于管理。装修过程中存在的问题，最终的矛盾交点会归集到物业管理服务公司。B、容易赢得客户的依赖，坐地生根跑不了。C、保证质量，跑了和尚跑不了庙。D、有资源保证。物业管理服务公司进入装修行业，有先天的客观条件，将会在市场竞争中处于优势。

(2)立体化停车场(行业)。随着我国加入世贸，汽车进入家庭将成为一种消费趋势，汽车将是继住房之后，家庭消费的又一个主流商品。中国人多地少的客观条件，将会使“立体化”停车场行业成为朝阳产业，物业管理服务企业进入这个行业同样有着得天独厚的优势，资源、收费绝对有保障。

(3)环保产业是与物业管理服务行业最紧密相关的行业。国家为鼓励环保行业的发展，已出台了一系列相关的优惠政策。物业管理服务企业进入环保产业同样有着得天独厚的优势。A、建立区域性污水处理中心(站)。随着人们生活水平的提高，生态环境将会越来越受到人们的重视，环保社区将会受到消费者的青睐。以收费的形式，建设区域性污水处理中心，将污水处理后作为非饮用水循环使用，将是一个巨大的潜在市场。B、建立区域性废旧家电、电器回收处理中心。随着国家对环保的重视和人们环保意识的提高，废旧家电、电器回收处理行业将会成为新兴产业。C、建立区域性垃圾分类处理中心。垃圾分类处理产业，也是一个有待开发的新兴行业。

(4)组建区域性物流配送中心。物流配送是生活现代化、信息化的一个重要标志和服务手段。物业管理服务公司只要在现有的小区管理构架中增加一两个环节，就可以在短时间内形成(五金交电、日常生活用品)社区物流配送，为商家和居民带来方便。

3、建立信息化的社区服务中心。21世纪是知识信息时代，物业管理服务企业，围绕社区服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性社区服务网络平台，利用信息技术为社区居民提供全方位、全天候的服务。如清洁公司扩展家政服务业等。从客观上讲，物业管理服务企业进入信息服务领域，在资源方面有着得天独厚的优势和有利条件。

4、开展社区旅游服务。社区旅游有着巨大的市场潜力，随着人们回归社会，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活(住宿)等方式中蕴藏着的巨大商机。让国内外游客感受一下中国人民和特区居民的现代化生活，何乐而不为?

5、通过资本运作，拓展企业规模，降低成本。物业管理服务企业应首先在相关领域有所突破，如酒店管理服务行业、环保行业、信息通讯行业等，向紧密相关的领域渗透，互相参股持股，将物业管理服务与其它紧密相关服务融为一体。壮大行业的实力和规模，通过市场竞争配置资源，达到优胜劣汰!

只要我们不懈地努力，加倍地工作，勇于创新，就能使物业管理服务行业在国民经济中扮演重要的角色，成为现代服务业的支柱产业!造就出物业管理服务行业的“海尔”和“张瑞敏”!

(原载于《现代物业·新业主》2003年8期/总第14期)