作者: 魏仲斌 | 2008-12-01 16:23

浅谈新形势下物业服务企业的企业文化建设

物业服务企业与物业服务企业文化可以说在我国是同时起步、同时发展，物业企业文化的建设，是经济发展的必然结果;因为物业企业文化为物业企业发展注入了新的活力，表现在：1、物业企业文化在物业的管理中，起着指引、导向的作用。2、物业企业文化可以笼络人心，增强企业凝聚力。3、使企业制度合理化，提高员工自我管理能力。4、塑造形象、提升物业企业品牌。5、以人为本思想，激发员工。物业企业文化众多优点激发物业行业，开创物业管理大发展，提高行业自律性。基于物业企业文化的作用，现将我国新时期物业企业文化建设几点想法作如下阐述。

一、物业企业文化的最初建设

物业企业文化最初表现形式为：文艺活动、体育竞技活动、统一服装、统一标志、CI形象设计等。物业行业是一个劳动密集型的行业，所有的劳动成果都是建立在人力综合产出之上。因而最初物业企业文化是以节约成本和控制成本为根基。这种表现形式是受当时客观条件限制，原因有以下几个方面：1、物业服务与管理并没有被社会所普遍认同，同时从业人员服务意识较为淡化，缺乏专业职业人员。2、物业高端产品没有形成，使物业从业人员管理意识始终停留在发展初期，以及物业所有者多以集体产权为主，个人所占的比例甚少。3、物业所有人的自身文化素质与地域文化的差异，使得新型物业管理模式难以发挥。4、物业公司多以开发商子公司形式出现，在共同利益驱动下物业公司对业主的不作为在所难免。透过物业企业文化雏形可以看出当初物业管理带有政府指导的思想，企业始终没有完全进入自行管理的角色，这与所处时期是分不开的。

二、新形势下物业企业文化建设的思考

1、确立业主是物业管理生存准裁判的地位。物业管理的终端是业主和物业使用人，“好管家可以让主人全心投入外界工作，不为自家后花园而分心，即就是后花园失火也有好管家身居第一线”。确定业主作为生存发展的准裁判实质是给物业公司树立了一面镜子，通过镜子的折射来监督自己的不足，《物权法》的颁布更是将这种现象推波助澜。《物权法》中第八十一条、八十二条规定业主有权自行管理整体物业、有权依法更换物业公司、物业公司管理受业主的监督等内容，再次为物业公司的老板们敲响了警钟，只要物业公司服务不到位，经过多数业主提议就有权利炒了物业公司。因此将业主列为准裁判不仅是对业主的负责，同时也是展示物业公司实力的平台。

2、树立以服务为己任的定位。2007年6月25日，万科物业在全国20个城市展开统一的更名，将原先的“万科物业管理”更名为“万科物业服务”，更名能摆正物业公司与业主之间的关系，原先“管理”带有行政职能理解误区，现实中的部分物业公司常以管理姿态在运作，这显然与物业公司实质不相符。“管理”更多体现的是物业企业与房屋、设施、场地等“人与物”的关系，而“服务”才能真正体现企业与客户之间“人与人”的关系。“物业服务”一词，更能彰显业主的地位，明确物业企业的服务功能。万科更名，不仅仅是称谓的简单变更，而是万科对行业发展的深刻认识，是万科物业尊重客户、理解客户，“全心全意全为您”的服务理念的再度升华。这一举措，开创我国物业管理朝着人与人新时代方向发展，也是对新时期物业管理发展的要求。2007年10月1日实施的新《物业管理条例》，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”更是将这种定位再度升华。

3、以经营理念为中心，建设具有品牌特色的企业文化。经营的稳步发展不仅有助于提升企业创造社会财富的增长点，并且还可以提升企业自主品牌，以经营方式提高物业价值，不仅使物业公司增加收入，也让业主的物业随市场竞争而不断升值，在这种共赢共利的举措下，业主将坚定不移地与物业公司携手共进。作为我国物业管理典范基地，深圳市各大物业公司通过各种经营方式树立品牌文化，起到了显著的效果;近年来深圳各行业人员工资的不断上浮、消费水平的年年提高，而物业费始终没涨;那么物业公司的利润从何而来?靠的就是多元化的经营运作，因此以经营为中心的策略值得内地物业公司共同学习。

4、物业服务经理职业化。中国物业服务经过20多年来的长足发展，行业格局已经形成，但作为衡量行业发展成熟的重要标志的经理职业化，还不尽如人意。推行物业经理职业化，实际上就是体现了企业的文化理念，营造一种职业化的企业文化氛围。2005年在全国热播的电视剧《亮剑》中主人公“李云龙亮剑精神”现已成为各公司对中层领导者的培训题材，何谓亮剑精神：“就是面对强大的对手，明知不敌，也要依然亮剑，即使倒下，也要成为一座山、一道岭”。我国职业经理人缺乏就是“李云龙精神气魄”，一个有魄力的果敢领导者，才能带领团队无惧无畏，勇往直前。魄力是面对困境的果断抉择，是永不言败的信心，是锲而不舍的执著。魄力能让对手望而生畏，让队友充满信心。因此，推行物业服务经理职业化，营造物业服务经理职业化大环境，运用科学系统的机制使优秀的物业服务经理脱颖而出，是物业服务企业当前最紧迫的任务之一。

5、以素质管理为基础。物业从业人员中主要以一线人员居多，一线从业群体中(保洁工、维修工、保安员)文化程度整体偏低。根据江苏省常州市物业管理协会的统计，常州市物业管理从业人员中大专以上学历占从业人员比例为9.48%、中专学历占从业人员比例为11.58%、高中以下学历占从业人员比例为78.94%(选自《中国物业管理》2007年第十期)。通过常州市物业管理协会的数据可以看出目前我国物业从业人员整体文化偏低，这势必阻碍物业服务企业的整体发展，如何改变?直接途径就是整体提高从业人员的综合素质，着重从技能和素养方面入手;技能的提高可以更好地服务于物业公司，素养的提高便于企业更好的管理。国家普及九年义务教育是扫除文盲的存在，整体提高国人文化基数，为后续发展奠定坚实的文化基础;而企业的素质教育是加快企业快速发展的一项战略，是企业可持续发展的一项长期工作，坚定不移走全员培训、终身学习的道路，让每位一位加盟者认知培训是每一个员工的义务，“教育兴国、同时教育也兴企业”。

6、树立物业企业正确的价值观。价值观是企业文化建设的灵魂，是员工心中的灯塔，是企业文化建设的依靠。从管理的文化梯次看，有科学管理、人本管理与文化管理三个层次;做企业，科学管理是前提是基础;人本管理是企业发展的方向，没有科学管理就勿谈人本管理;文化管理是企业管理的最高境界，是无声的监督，是无为而治;在实践中，企业人本价值观是企业价值观的核心，尊重知识、尊重人才，依靠人才兴业、依靠科技兴业;在基础价值观上企业还需在领导价值观、员工主体价值观、团队价值观以及思想工作价值观上下功夫，用复合型的企业价值观缔造新型物业企业文化。世界五百强的大型企业们都有其独特的企业价值观，在其价值的导引下使得五百强持续性发展，因此物业企业树立正确价值观已是迫在眉睫。

三、新形势下物业企业文化在建设中存在的问题

物业企业文化格局已经形成，如何让之良性的健康发展是决定本行业持续发展的关键，在认识和建设上需做到：1、重视企业文化内涵的建设。让企业文化内涵深入人心，让全员倍感企业文化的重要，形成全员参与的氛围。2、反对将企业文化等同于企业精神。企业精神是短暂的，它会因不同的领导人更换而改变，且不稳定因素较多;企业文化从企业成立就在企业中不断演变并与企业同步前行，是企业发展的导向标，因此将两者加以区分有利于企业在当前形势下快速发展。3、注重企业文化创新和个性化发展，始终坚信“不革新，便死亡”的真理。4、反对企业文化的雷同。企业文化的雷同是企业自欺欺人、自掘坟墓。

四、未来物业企业文化建设的方向

建设和谐社会是当今共同的主题，“物业企业文化”也应如此。笔者认为物业企业文化在今后的建设方略应该是：1、物业新环境建设。用新环境氛围感染业主和使用人，使之形成共同良好习惯。2、物业服务新人物的塑造。学习新人物的点点滴滴，用新人物形象鞭策广大从业人员，教育新员工。3、创新文化网络建设。通过互联网扩大新型企业文化宣传力度，利用互联网与业主形成沟通的桥梁，互联网宣传费用低、效果高，是当前宣传物业企业文化的最佳途径。4、发挥员工是企业管理创新的基础力量，员工是企业的基础也是创新的基础来源;享誉全球的微软、IBM成功经验始终坚持的一条基本信念是尊重个人，充分发挥人的积极性、主动性和创造性，以此形成企业向心凝聚的企业价值和企业目标。5、积极做好跨越阶段的基础工作。重点放在与国际物业标准全面接轨，体现与时俱进、与社会总体共同发展。

未来物业企业文化的建设道路还很漫长，如何建立长治久效的企业文化是物业管理人共同努力的目标，物业企业文化不仅是物业企业提升品牌的一面旗帜，更重要的是它代表着人居品质，这个远大目标需要我们物业管理人用积极向上心态去面对，去努力。

参考文献：

[1]罗长海,林坚.企业文化要义[M].清华大学出版社.

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[3]刘光明.现代企业文化[M].经济管理出版社.

[4]齐善鹏.中国企业文化纲领[M]. 中国经济出版社.

[5]李玉海.企业文化建设实务与案例[M].清华大学出版社.

[6]魏杰.中国企业文化创新[M].中国发展出版社.

[7]王吉鹏.论企业文化[M].中国发展出版社.

(作者简介：魏仲斌(1981— )，陕西人，本科，西安嘉翔物业管理有限公司，助理物业管理师，研究方向：企业文化)

(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)