作者: 廖忠平 | 2003-12-01 16:46

物业管理早期介入意义极为深远

随着物业管理行业快速地向前发展和成长壮大，其在社会的有效功能也在逐渐地加强和增大。特别是在对房地产行业的发展过程中起到了不可估量的作用。如今，无论大小的房地产公司在建设或建设完成商品房后都必须考虑该房产的后期物业管理。否则，其生产的商品房销售将受到很大程度的限制。因此，物业管理在市场的需求下，逐渐地被房地产商摆到了十分重要的位置。

但是，由于人们对物业管理的认识程度、资本能力、长短效益的不同，致使一部分的房地产商只注意到眼前的利益(商品房销售利润)，而不考虑房地产商品的买受人(业主)的长远利益，而采取较为短视的运作程序。如在施工期间偷工减料、随意更改设计、材料低劣等不良手段制造商品房来获取更大的利润。特别是在政府监管力度不够的地方，更多的出现上述的现象和问题。因此，有注重品牌的房地产商和有为政府及物业管理的精英们就想到了一个极为重要的问题——物业管理早期介入。物业管理早期介入地提出，的确是给房地产的发展及消费者(业主)带来了极大的利益和福音。

下面我从几个方面来阐明物业管理早期介入的价值与意义：

首先，我们从房地产企业的角度来分析一下物业管理早期介入的价值与意义。

物业管理的早期介入，对房地产商来说现实的经济价值也是十分有效的。在其生产过程中，有了物业管理的早期介入，就可以避免许多不必要的费用开支，能使商品房节约成本和增值。如：深圳的某家房地产公司在前期策划时就邀请物业管理有关专家参加评审设计方案，在设计方案的审核中，物业管理方面的专家就两个较为重大的问题提出了自己的意见和见解，在不损坏原先进的设计理念和设计形象的同时，对相关的设施设备的配套作了适当的修改建议，不但没降低设计标准，反而给开发商节省了大量资金。

物业管理的早期介入，在商品房的销售过程中，也有十分重要的价值和意义。如，物业管理的早期介入时的主要工作是完善、改进和了解物业在生产过程中的设计和施工时的不足和问题，而重点就是使用功能方面的问题。如：水电线路的埋设、建筑材料的等级和质量、给排水的定位等等，所有业主将来入住时需要方便使用的部位和功能。如果我们都能够满足业主习惯的使用功能的话，该物业当然会有相当消费群体钟爱。

物业管理的早期介入，对于房地产商的品牌建立也是有极大的辅助作用的。当我们的房地产商在重视了物业质量和使用功能方面的问题之后，就说明了这个房地产商真正的是在为消费者考虑，真正的做到了“以人为本”的设计理念，必将受到广大消费者的喜爱。其销售的商品房也就有较多的关注群体，房地产商的品牌效应就能极大的体现出来。

其次，从业主的角度来阐明一下物业管理早期介入的价值和意义。

房地产企业生产的产品——商品房，是一种大宗消费产品，它的使用时间之长，可能是我们所使用的商品中年限最长的一种商品，它大多是消费者用毕生的精力来购买的生活必需品。因此，它的质量就十分的重要，它的长久使用价值就特别令消费者关心。试想，如果几十万元的一套房屋几年之内就成为废品，你能甘心吗?物业管理的早期介入，就是对消费者十分关心和未来使用的一个极为有效的保障。认真负责的早期物业管理介入，能够减少后期物业的许多问题和麻烦，给消费者减轻或消除不必要的经济负担，还可给业主的生活和休息带来无限的舒适和方便。

我在此举两个例子来说明一下自己上面的观点和意见。

如：某房地产开发商在早期开发设计时，为了体现小区的高档豪华，重点考虑了小区的环境设施的配套和人文景观的规划，并且都十分的壮观、高档豪华气派。他们在小区内设计了一个功力巨大、十分壮观的喷泉瀑布，名花异草。然而，高档豪华的配套设施，是要付出高昂的代价的。我们可以从几个方面体现到它在资金和资源方面的巨大浪费和沉重负担。①开发商投资巨大;②物业管理成本巨大;③业主负担巨大(水电分摊和公用设施分摊);④水电资源浪费大;⑤人力资源浪费大和管理维护难度大。

又如：某房产公司未重视物业管理的早期介入，在开发的住宅小区内建有空调摆放位置，无空调和阳台排水通道，业主入住后这种使用上的不方便一下子就凸现出来了。后来物业公司在业主的要求和支持下，帮助完善了该使用功能，但因为是安装在外墙上的，终归有一点难看，且成本高过建筑时期许多。

第三：从物业管理的角度说明一下物业管理早期介入的价值和意义。

应该说此种价值和意义真是巨大无比。物业管理能够做到早期介入，的确是物业管理企业和物业管理人的一大福音。我们可以简单的从下面几个方面论述一下。

1、对物业的建筑材料和质量有一个充分明白的了解，十分便于针对性的管理;

2、对给排水管和暗敷管线十分清楚地了解，对今后的维护及更新十分的方便又经济;

3、及早地消除大多数业主在收楼和使用时的不满，减少许多管理上的麻烦;

4、及早的消除物业管理与建筑企业或开发商在移交接手续时的矛盾，使新建物业较为顺利地进入下一个运作环节;

5、对进入实质性物业管理策划起到了一个全面详细的参考作用。

总之，其价值和意义远远不止这一些，做物业管理的朋友们可能比我认识的更为深刻一些，懂的和明白的更多，我不再在此一一道来了。

第四：从社会学角度来看物业管理早期介入的价值和意义。

众所周知：房地产商品的用地使用年限最少是30-70年。那么，如何保证房地产商品能够保证达到其使用年限和更长呢?这就必须要有优良的品牌物业和良好的物业管理。否则，房地产商品的使用必定比其标定的寿命要短许多。记得本人98年在上海工作时听到过这样一个事实，一幢15层的新住宅楼在业主入住后不到两年时间内，就被政府宣布为危房。为什么?就是在物业管理不力的情况下，被业主们自己装修时随意敲打承重墙造成的(虽然该例子是物业管理运作后的事件)。如此严重的社会现实，难道不是给社会造成了巨大的经济损失和负面影响吗?其实，在房地产开发商早期也有许多这方面的残酷事实，如许多的豆腐渣工程不就说明这些问题吗?因此，物业管理的早期介入的确意义深远，价值重大。

综上所述，物业管理的早期介入是十分重要的(当然政府的建筑行业监督部门是在房地产开发中起主导作用的)，特别是物业管理行业自己，应该引起极大的重视）。

(原载于《现代物业·新业主》2003年5期/总第11期)