作者: 马小娅 | 2008-12-01 19:09

物业管理的前期介入

物业管理的前期介入是指物业管理企业提前参与物业开发的项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段，并从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。目前，国外发达国家已普遍进入了物业管理的前期介入，国内也已经有一些富有远见的房地产开发企业开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，但也有不少开发企业对物业管理的前期介入认识不足，重视不够，物业管理大多是在业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

一、物业管理前期介入的作用

物业管理前期介入是前期物业管理工作的重要铺垫，而前期物业管理又是后期开展物业服务的基础，后期的物业管理服务是前期物业管理的工作延续和完善。

1、完善物业，保证营销的顺利进行，获得可观的现实经济价值

由于物业的设计人员不是专业的物业管理者，只从设计技术角度考虑问题，会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。而前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，改进和了解物业在生产过程中的设计和施工时的不足，重点是使用功能方面的问题。如水电线路的埋设、智能化监控设施的调试、给排水的定位等等所有业主将来入住时需要方便使用的部位和功能，如果我们能够满足业主要求的使用功能的话，该物业当然会有相当消费群体钟爱。

物业管理的前期介入在商品房的销售过程中也有十分重要的意义。通过前期介入，开发商借助物业管理公司熟悉掌握业主需求变化和物业使用管理的专业优势提前介入开发阶段，保证物业设计合理和质量良好。据评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%一30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大促进物业的销售。如果物业管理在物业开发前期就介入，就能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视。

在其生产过程中有了物业管理的前期介入就可以避免许多不必要的费用开支，能使商品房节约成本和增值。如浙江同心房产公司在前期策划时就邀请物业公司有关项目资深专家参加评审设计方案，在设计方案的审核中，物业管理公司的专家就从物业管理日常管理中碰到的实际问题和运作角度以及业主的实用性等为房产企业提出套型结构、设备选用、功能规划、空调机位、弱电配置、露天停车位等几个较为重要问题并提出了自己的意见和见解，在保持先进的设计理念和设计形象的同时，对相关保持外立面的完整提出了适当的修改建议，此举不但没降低设计标准，反而给开发商节省了大量资金，也避免了交付后被破坏原有结构的隐患。

2、提升物业管理公司的专业形象

通过前期介入，物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理、施工方面提出合理化建议。在与开发商、施工方等方面的协作中，可充分展示自身素质，提升物业管理专业形象。物业管理的前期介入，表明房地产开发商不仅以利润为导向，而且也考虑消费者的利益，考虑物业开发的社会效益。同时表明房地产开发商重视物业管理，重视人性化的要求，提高其在人们心目中的地位。

3、提升企业形象和声誉

随着人们经济收入和生活水平的提高，人们对物业的消费需求已从单纯考虑到地段区域、面积大小、价格高低等发展到要求规划设计科学合理、功能齐全、适用美观、施工和质量好，环境安全，方便美化舒适。当前物业的销售市场竞争日益激烈，消费者选择的余地大。消费者不会愿意花上十几万元、几十万元去购置一套设施不齐全、房屋结构不合理、施工质量得不到充分保证、设计不能充分体现以人为本的生活、工作的物业场所。物业是开发商的商品，物业开发的水平高低直接反映了开发商的企业综合实力和良好的社会公众企业形象，如果给消费者一个满意的信誉，打出一个知名品牌，则会促进企业的壮大发展。反之，就会失去潜在的销售客户，久而久之可能就会影响到企业的生存和发展。房地产商真正遵循了“以人为本”的设计理念，必然受到广大消费者的喜爱。其销售的商品房也就有较多的关注群体，房地产商的品牌效应就能体现出来，从而使企业的形象和声誉得以拓展。

4、利于加强对所管理物业的全面了解，奠定了后期管理服务工作良好的基础

物业管理前期介入可以全面了解物业，是物业保值增值的保证，因前期介入对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分做了认真记录。在物业的形成过程中就介入管理，能对日后养护和维修的重点有所了解，便于后期管理。据有关资料介绍，一般钢筋混凝土结构的物业，使用寿命是60-70年，整个寿命周期资金投入中房屋建造费用不足15%，而投入使用后的物业维护、管理等费用，约占总费用的85%左右。如何降低物业维护修理费用，提高一次投资的有效性，并使一次投资最小化，从而保证物业的保值增值，物业管理前期介入意义重大。

在物业管理前期工作中，就应该设计出物业管理方案，草拟和制定各项规章制度，筹备成立业主管理委员会，印制各类证件，安排好机构设置、人员聘用、上岗培训等工作，以便物业一旦移交，物业管理公司就能有序工作。同时，便于理顺同水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期管理工作的进行。物业管理前期介入，企业可以努力发挥其专业的优势，为建设单位当好参谋、做好助手，避免和减少一些影响物业管理质量的因素，保证物业管理的服务质量，树立自己的服务品牌，从而让业主有一个满意、舒适、温馨的居住环境。

此外，前期介入有利于物业安全防范措施的落实。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的前期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投人使用，提高了小区的安全性能。

5、有利于提前塑造一批高素质的管理人才

从目前物业建设发展的情况看，高智能综合功能的小区和大厦越来越多，设施、设备也越来越先进。物业管理人员和操作人员正面临建筑、房产法规、公共关系、工程施工、公众心理、物业经济、中介估价等知识的挑战，这些内容随着改革开放进程加快不断更新和改进。同样，物业管理工作是一项操作性强，实务多，联系面广的工作。在有限的时间内通过各种社会渠逍，加紧培养出具有各种岗位知识的人才，增强企业的竞争力。所以要实现物业公司的经济目标，必须把培训人才作为经济战略的重要手段，造成一批有改革意识和能力又精通现代化管理的人才，实现物业公司企业化、社会化、专业化的经济目的。物业管理的前期介入可以提前造成一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供与之相适应的优质服务。

二、物业管理前期介入现状及原因

1、物业管理前期介入概念远未能普及。开发商是主要阻力，大多数开发商目前还难以理解和接受物业管理前期介入，除了对物业管理前期介入的作用认识不清的原因，更为重要的原因是不愿意承担前期介入的费用。另外，中介、代理商不切实际的许诺售房，造成业主与开发商、物业公司的纠纷，使得开发商认为物业管理前期介入没有发挥作用，反而在添乱。

其次的阻力是施工单位和物业公司自身，因为前者认为物业公司前期介入行使职能是在挑刺，增加工作量。而后者认为前期介入的投资风险较高，还有的开发商不愿意补偿这些费用，致使物业公司贴钱贴人，并且在楼盘竣工后还不一定能接管楼盘的物业管理，这也使得物业公司的积极性不高。

最后的阻力是未来的小业主，这是一种潜在的、使物业公司承担风险的阻力。小业主在组建业主委员会后，往往会对开发商指定的物业公司不是很满意，就会要求业主委员会另聘物业公司，从而产生新的纠纷。

2、回避物业管理的前期介入。一是经济利益驱使，使开发企业回避增加房屋开发成本，房屋开发企业在进行项目市场调查研究和项目可行性研究评估时，就应当聘请物业公司前期介入，直到物业竣工验收。一般来说，开发建设的整个时间具体受物业区域规模大小左右，但此期间，物业公司必须选派经验丰富、专业知识全面的物业管理专家和结构工程师、设备工程师以及相关工程技术人员组成精干的前期介入工作小组参与并开展工作。人员工资、劳动保障、办公费用等相关费用均应由房屋开发企业支付，少则几万多则十几万。看似增加了房屋开发企业的开发建设成本，减少了房屋开发企业的获利空间，从而导致了开发企业不愿聘请物业公司前期介入，或根本就在回避。二是开发企业重开发轻管理，众多房地产开发企业，开发商只片面地注重在房产开发上大作文章，却很少考虑房地产开发是一个系统工程，从开发建设到竣工上市，以至出售后的物业管理都疏漏不得，尤其不重视物业管理，甚至视与房地产开发密不可分的物业管理仅为一种附属产品，从而给物业管理带来诸多不便的阴影和问题。诸如规划设计不尽合理，建设质量有待提高，配套设施不全等一系列的房产问题。

三、对物业管理前期介入的几点建议

1、提高发展商对物业管理前期介入的再认识

大部分发展商都认为，发展商就管开发，物业管理公司就管物业，把前期介入视为一种“包袱”，把物业管理公司善意的建议认为是“管闲事”。没有意识到通过优良的物业管理服务对房产品牌的提升作用，没有意识到房产开发与物业管理是一个有机整体，没有意识到物业管理前期介入对于房地产产品适应市场需求、提高市场竞争力，具有十分重要的作用，更没有意识到物业管理前期介入是降低售后服务成本，完善房地产开发的行为，物业保值增值的保证，业主权益的体现。任何产品推向社会必然要靠优质的服务支撑，通过产品服务获取的信息又反馈到产品源头，得以使产品不断完善提升，从而求得发展。物业管理前期介入就是物业管理服务信息反馈源头。

2、提高前期介入的水准

物业管理的前期介入是专业性很强的工作，对前期介入人员的综合要求较高，他们必须具备丰富的物业管理经验和建筑、设备知识，优秀的前期介入人员往往既参与过房产开发，又具备丰富的物业管理经验，不可否认在前期介入工作中出现不少见捣浆糊的现象，挫伤了发展商的积极性，降低了对物业管理公司的信任度。物业管理公司应该把培养前期介入人员作为一项重要任务来抓，把普及房产开发中物业管理的前期介入作为一种社会责任来承担的物业管理提升到一个新的水平。

3、加强对前期介入的支持力度

要推广物业管理前期介入，解决物业公司前期介入趋于形式的问题，最重要的和最有力的措施就是建立健全相应的法规体系加以保障。建立行业规章制度或者争取立法，使物业管理前期介入成为一种制度，使接受物业管理前期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一。从预售合同签订起必须有物业管理公司介入并规定相应的收费政策，物业管理前期介入就会成为普遍行为。同时，政府行政主管部门，应大力宣传物业管理前期介入的积极意义与有利作用，引导物业发展商与物业管理企业积极引入物业管理的前期介入，研究建立和推行建管结合的物业管理前期介入制度的可行性，使之不断完善和发展。

在实际运作中各方对前期介入要求的迫切程度并不相同，业主对物管前期介入的要求最高，但往往因为房产销售还未开始，他们的身份还未确定，因而无法对开发商施加影响，只能通过买与不买来行使自己的发言权;开发商往往急功近利，片面追求利润，虽知道物管前期介入的好处，但不肯投入必要的费用，这成为前期介入中的主要制约因素;物管公司虽然主动要求高，但投入大收益少，往往勉为其难。这就需要政府出面协调各方关系，制定有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度，对前期介入提供充分完善的政府支持。目前，虽然深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，但还不具备普遍性，对于合理收费问题的政策还不完善，并且还未制定出全国性的关于物管前期介入的法律法规。建议政府职能部门加大管理力度，对房地产开发全过程进行监督，这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作，使物业管理前期介入的合理性收费问题得到相应解决。另外，建议新闻界加强舆论的导向工作，多做宣传和引导，物业公司也要认真做好准备，提供一流的管理服务，与有关方面加强沟通和联系，使各方面都能体会到物管前期介入带来的好处。

4、加快物业管理专业人才和复合型人才的培养
人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。要实现和全面推行物业管理前期介入，实现物业公司的经济目标，必须把加快物业管理专业人才和复合型人才的培养作为经济战略的重要手段，造成一批有改革意识和能力又精通现代化管理的人才，实现物业公司企业化、社会化、专业化的经济目的。

(作者简介：马小娅(1962— )，女，山东人，本科在读，浙江同心集团丽水市同心物业管理有限公司总经理，经济师，研究方向：企业管理)

(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)