作者: 喻永铭 | 2017-02-17 16:05

从深圳市安居房管理服务收费问题看行业危机

“物业服务费用由业主和物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商确定。”(中国《物业管理条例》(草案)征求意见稿第四十三条)

现代化的城市物业管理，有别于计划经济体制下政府包办的房管模式，其运作特征是由社会化、专业化、企业化、经济型的物业管理公司向居民住户收取管理服务费，依法依约实施管理服务，这本身就属于市场经济的产物。由此，管理者与业主的关系就由原来计划经济体制下的行政管理关系转变为市场经济体制下的经济民事关系，管理服务费的收支情况则成为衡量物业管理市场化程度的标志。深圳经济特区是我国改革开放的窗口，属于市场经济较发达的地区，然而物业管理市场化程度仍然偏低，安居房(主要指原微福利房)管理收费标准太低，管理单位亏损严重。

深圳市物业管理服务费的定价机制，经历了从政府定价、企业自定价过渡到政府指导价和市场定价相结合的过程，服务价格及结构逐步开始向市场平均价格靠拢，然而“靠”的速度很慢，与市场发展不相适应。1987年，政府职能部门以滨河新村作为安居房实行定价收费试点，每平方米每月收0.17元，与当时深圳商品房普通多层小区的平均标准(0.8-1.2元/月/平方米)比较，其市场化程度偏低则可见一斑。1995年至今，安居房每平方米月收0.35元，15年来，仅增加0.18元，与目前深圳商品房多层住宅收费指导标准(0.5-1.0元/平方米)比较，仍然差别较大(其实，很多商品房住宅收费标准远远超过指导价);如与高层住宅收费指导标准比较(2.60-4.50元/平方米)，差距更大。价格是市场经济运作的信号灯和平衡器，失去平衡，物业管理行业买方、卖方之间就会产生诸多矛盾。

众所周知，收取管理服务费是安居房住宅小区经费来源的主渠道，管理到位，收费率在98%以上的小区(实际上众多小区收费率在98%以下)，也逃不掉亏损的厄运。1995年市住宅局曾组织调查1992年前后入住的鹿丹村、莲花二村、福华村、莲花北、松坪山村、景田村等16个安居房小区管理服务费收支情况调查，数据表明，16个小区1995年度管理服务费收入，为每平方米0.18元/月，支出为每平方米0.69元/月，每平方米实际亏损0.51元/月，如以每千户小区计算，每年则亏损46.44万元。以上16个小区分别由5家物业管理公司管理，每家公司都亏损，亏损面达100%。再以管理规划、管理水平在我市乃至全国都颇具代表性的安居房住宅小区莲花二村为例，该小区建筑面积16万平方米，各式住房1748套，入住居民1万余人。2001年度管理服务费收交率为98%，按每平方米月收0.42元的标准收取管理服务费(根据物业管理条例规定荣获全国优秀示范单位的住宅小区，管理服务费可上浮20%，即每平方米增加0.07元)，全年共收管理服务费80.64万元，当年总支出(指小区开展七大服务的正常开支)219.60万元，全年每平方米出现资金缺口8.67元。至于其他小区，因入住率不高，或其他原因，缺口更大。莲花物业所辖梅林二村由业主委员会主动将管理服务费提高到每月0.50元/平方米，可仍步履维艰。安居房住宅小区连年亏损是不争的事实，众多物业管理企业不堪其忧，经营运作步履艰难。

安居房住宅小区因管理服务费收入低微而造成连年亏损，至少有以下负面影响：

1、债台高筑，难以正常运作。有的企业过去靠政府财政补贴(这是一个沉重的包袱)，后来改为政策性让利措施，如莲花二村，给800平方米的商业面积，由管理处经营或出租，每年可获一些利润作为管理经费不足的补贴。有的靠开发商补贴，开发商舍得在物业管理上大把投钱，让其创品牌，赢得社会效益促其房产销售而获得高额利润，这叫堤内损失堤外补，可这是众多物业管理企业可望而不可及的。有的小区努力发展多种经营，创收补贴，确也能实现“以区养区”，收支平衡，但小区配套设施必须齐全，如莲花二村、莲花北，利用配套收入(如经营停车场、游泳池等)可投入一部分管理维修养护费，当然有些配套收入也属政府或开发单位的让利补贴，而配套设施不完善的小区就只能望洋兴叹了。不完全具备上述条件的管理企业只有自负亏损，负重运作。现在住宅局原属的物业管理企业已和政府部门脱钩，分别隶属于其他集团，或自主经营了，自然，补贴、让利也就不存在了，其经营运作就只能靠市场中去“找米下锅”了。

2、利润低微，严重影响服务质量提高。1999年在深圳召开的全国物业管理工作会议上，而建设部俞正声部长提出了八项物业亟待规范的问题，第一项就是“物业管理公司的赢利目的与低标准收费是行业发展一大难题”。在市场经济条件下，没有钱，做不成事;钱少了，做不好事。搞“软件”、“硬件”建设需要投入资金。物业管理企业有三大基本支出：一是小区内的公共设施设备维修养护费。1985年前，管理处主要工作是负责小区下水道的疏通和日常简单维修，卫生多由居委会负责，治安和车辆多由当地派出所负责，其服务内容十分单一。而今，管理服务内容、项目扩展至房管、治安、车辆、消防、卫生、绿化、社区文化、便民服务，形成综合一体化管理，各项公共设施设备维修养护费是一大笔开支。按理这项开支应占管理服务费的70%，而实际上，众多小区用于维修、保养的费用不足50%。二是管理人员的工资，按深圳市劳动局颁布的最低平均工资线付给员工薪酬，每月要用去管理服务费的35%-40%。当前，我市住宅小区人均管理服务面积率很低，多数小区在2200平方米以下。人均管理服务面积率低，必然造成管理成本加大和管理资源浪费。管理人员的工资照理只应占管理费的30%，而实际上普遍占到50%(个别小区占80%，甚至于靠借钱发工资)。第三笔费用是管理人员培训费。要提高管理服务质量，必须通过培训提高各类管理人员综合素质。据调查，目前深圳各小区管理服务人员，年人均培训费为400-600元，比10年前不足100元提高了400-600%。经费入不敷出的企业难以在完善设施、培训人员上投入，管理也就难以到位。

3、安居房管理服务费标准太低，管理单位与业主和物业使用人的矛盾纠纷还将呈上升趋势。当前的主要矛盾，一是政府要卸下越来越重的财政包袱，进入市场化的安居房普通住宅小区，就按政府颁布的指导价收费，也平均低于实际管理成本的30-60%，何况大多数管理处收费都低于指导价，这样步履艰难的企业如何去实现高效、优质服务?物业的保值无法保障，势必造成生活环境和投资环境的恶化，最终受害的还是业主和物业使用人。二是管理服务费定价有失公允，容易引发下列矛盾：

(1) 安居房住宅小区，其服务内容、质量、考评标准与商品房住宅小区同等，而收费标准差异很大，势必严重挫伤管理者的积极性;

(2) 据统计，在深圳市创建国家级的优秀示范住宅小区中，属安居房性质的小区占很大比例，为深圳市城市建设创造过良好社会效益的企业，其产品的价值与价格很不协调，也就面临因经济危机带来生存危机，管理者的心态自然难以平衡;

(3) 在深圳100多个老住宅区中，已列入改造计划的全是原属成本价安居房和微利价安居房住宅小区，改造老区投入大，成本高，这又给经费上本来就入不敷出的管理企业增加新的困难。

4、管理服务费标准的显著差异使管理者与住户难以摆正各自的位置，引发社会不安定因素。部分人，特别是少数习惯于过去住公房不交一分钱的人，缺乏“谁受益谁出钱”的市场经济意识，总想进“免费午餐”，一提交费就火冒三丈，稍不如意就投诉，反正投诉不交钱，一个电话就搞掂。住商品房的住户则认为，那些住安居房的公民，本身在购房上就享受国家优惠(成本价、微利价)，在住房上还交低廉的管理服务费(还享受房贴，工资又增长)，因而感觉到同等公民而享受的权利和应尽的义务不等。有位住商品房的住户曾在投诉中讲道：“要求政府公务人员在住房上不要搞特殊，更不要在交管理服务费上再搞特殊，那不利于廉政建设。”从社会影响的角度看，此论也不无道理。

深圳市物业管理起步较早，经过20多年的发展，市场日趋成熟，但在其繁华的背后，确有一本难念的经，收费的问题就是一大难题，全国各省市物业管理发展虽不平衡，而反映在收费问题上都有相同的危机。望能通过研讨，为国家制定收费政策提供依据。

深圳的物业管理市场空间广阔，市场发展方兴未艾，市场体系日趋成熟，一个可为深圳每年创造30多亿元国民生产总值的新兴行业备受社会关注，为使这个起步不久的“朝阳产业”不至于徘徊不前，笔者向国家物业管理行业主管部门、行业协会提出如下建议：

(1) 实行价格开放，加速市场化进程。随着房改的深入，福利房取消，管理服务费收费标准就应与市场发展相适应。据1996年统计，深圳市居民消费的恩格尔系数为39.1%，按国际上一般标准已达到小康水平(2001年据说为23%)。根据深圳目前物业管理市场化程度偏低的实际状况和居民的实际承受能力，建议即可取消福利性质的管理服务费收费标准，完全(或逐步)实行价格放开，真正按市场经济规律办事。即将出台的中国《物业管理条例》(征求意见稿)其第四章第四十三条规定“物业服务费用由业主和物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商确定”，“普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管部门会同国务院行政主管部门制定”。这是一个合理的原则，核心是“费用与服务水平相适应”，包含着“优质优价”的意思;途径是“协商”，无疑这给业主与企业都有一个自由的空间。在“办法”未出台之前，笔者建议，有关部门可先行根据具管理资质的企业制定出符合其服务内容、服务质量、服务类型的具体分类收费标准，如：具一级物业管理资质的企业，其收费标准可提高到每月1元/平方米，这样暂可缓解一批物业管理企业的危难，让其培育自身的造血功能，从而在市场竞争中求其发展。资质等级低的企业，收费逐级降低，经营不善的企业将求生不得，自然破产，优胜劣汰自然形成，物业管理市场则会出现新的局

(2) 走规模化、集约化经营道路。对未来住宅小区的规划，要从现代化城市总体规划上去开发建设，要有一定的规模，配以完善的设施使其有良好的“先天”条件，对现有物业也要“抓大放小”，加速体制改革步伐，改变多而杂、小而全的局面。只有成规模的企业，才能提高人均管理服务面积率，才可降低管理成本，充分利用管理资源，从而大力推进物业管理市场化进程。

(3) 要完善立法，加强对物业管理收费的管理和监督。对那些乱收费、多收费、损害住户利益的企业予以曝光，该罚就罚，该吊销资质的就吊销。对那些无理拒交、拖欠管理费、在小区内搞无政府主义和自由化泛滥的少数人，也要依法处理。

(4)物业管理行业可建立价格自律规范，像汽车业、民航业那样，提价、降价都将受到行业公约的约束和制裁。

中国的物业管理发展前景是光明的，如能实现资金保障，使之呈良性循环，就能进一步提高物业管理的整体水平，走上可持续发展之路。

(作者单位：深圳市莲花物业管理有限公司)

(本文共同作者：吴德钰，原载于《现代物业·新业主》2003年第3期/总第9期)