作者: 何军 | 2017-02-16 13:55

沉稳的天津物业管理市场

据有关媒体报道，天津市在2003年新增物业管理面积197.36万平方米，与去年同期相比成倍增长，呈现出新特点。在今年头两个月新增的物业管理项目中，住宅项目占了95%，其它为写字楼、商场和办公楼。其中，近八成的新增项目是由社会物业管理公司负责管理的，而由开发企业派生出的物业公司自管的也超过20%。今年各项目在选择物业管理时，通常也要比较一下物业管理公司的业绩和实力，还有的请物业管理公司进行单项服务。此外，今年头两个月维修基金归集也较为理想，全市累计归集维修基金达1157.51万元。这无不昭示出物业管理消费意识正被越来越多的天津市民所接受，显示出沉稳发展的态势。

◆天津物管行业沉稳生存和发展

天津市目前的物业市场可以说是比较典型，与上海、深圳等发达城市相比，无论是产业规模还是行业管理水平都有较大差距。但与其它省会城市相比，天津的发展又是比较快的。目前，本市的物业公司主要有三种:一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门，因为它不是一个独立的法人企业，因而可以说是先天不足，后继乏力;一种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司，这是专门从事物业管理的企业，也是以后物业公司的发展方向;第三种是由企业系统转制过来的公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。这一类公司在以后的发展中容易面临产权不明晰的问题，应当注意尽早理顺产权关系。虽然目前这三种物业公司实力相当，在市场份额中的比重基本持平，但物业管理作为一门服务性行业，急需专业素质高、服务质量过硬且产权清晰的企业，这就需要建立独立的专业化公司，那些依靠开发商或母公司的物业管理公司是没有前途的。中国的物业管理服务伴随着商品房的产生而产生，由于历史的原因，许多物业管理公司隶属于房地产开发商，实质上成为开发公司的一个部门，这种“父子”关系带来的是模糊的权责界定，并为以后扩张发展埋下隐患。物业公司应该明确究竟在为谁服务，自己存在的价值又在哪里。但长期以来，物业公司形成了对开发商的依赖，一旦物业管理成为开发商的包袱，那么，“儿子”就难逃被“父亲”抛弃的命运。因此，越早实现物业公司的产权、经营独立，就越能在今后的市场竞争中占据主动。

物业管理要想获得良性发展，企业就必须还原其本来面目，即建立产权明晰，独立自主的专业化公司。一旦物业公司成为自负盈亏的法人企业，它自然就会按照市场规律办事。比如物业收费一直是困扰物管企业的一个难题。目前由于职工的住房消费意识还不高，很多城市对物业管理的收费进行定价时主要考虑的是居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。物业公司应该明白，物业管理费的决定权在于市场，而不在于开发商;物业管理的服务标准是和收费标准密切相关的，因为提供不同的物业服务，必须配置不同数量的人力，进而造成不同的成本。但就是这样一个简单的基本常识在物业管理十几年的发展历程中被有意无意地忽略了，物业管理服务更多地成为开发商销售房子的工具和手段，走独立产权制，规模化、标准化扩张成了必由之路。

市场经济的规则是，市场决定了收费标准，而收费标准又制约着服务标准，这样一来，物业公司就可以根据自己的服务创造新的劳动附加值，从而获得市场收益。从这个意义上说，它就像社区的保姆。但在另一方面，物业管理是一个微利行业，国家规定物业公司的利润率不得超过10%，在利润率一定的情况下，必须靠服务和经营规模的扩大，才能产生更大的经济效益。因此，走规模化、集约化是物管行业发展的必由之路。譬如天津有一处物业仅3000平方米，如果按每月每平方米0.35元收费，每个月的收费还不够请两个保安。一个小的物业公司管理这样的小面积物业，肯定是要亏本的，但如果把这块物业交给同时还管理相邻区域的大物业公司，就可以更合理地分配人力资源，从而降低成本。比如北京中海物业，在国内率先通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证，公司签约管理的24个城市的高档物业达100多处，面积达1300万平方米，是国内管理规模最大的物业公司。目前，天津市缺少上规模、管理完善的物管企业，全市注册资金超过500万元的一级资质的物业公司仅有三家，大部分都是管理几万、十几万平方米物业的中小企业。

◆物业管理行业显示出全面亏损的信号

众所周知，物业管理的标准化也是降低成本、增强市场竞争力的重要途径。从经济学角度来看，规模、效益和成本的增长并不成正比关系，但相对而言，各服务项目收费是固定的，投入则是无限增长的，随着需求的增长，投入也必须增加。为此，实现物业管理的标准化，也就是将固定收入的服务项目标准化，让物业公司的管理工作量化，降低成本。尽管如此，许多物业管理企业却越来越不堪重负，物业管理行业的全面亏损成了一个不容回避的现实。天津市房地产管理局物业管理处的高国权处长曾经在接受媒体采访时说，造成物业管理行业亏损的原因有三:一是物业管理收费标准低;二是物业管理公司普遍不成规模，未建立现代企业制度，经营成本偏高;三是物业公司的收费率低。据了解，天津市物业管理收费至今没有统一标准，实行的是一个项目报批一次的制度。除一些商务大厦、经营性楼宇、高档别墅等项目采用指导性价格外，一般的居民物业小区物业收费都是参照指令性价格。政府考虑到居民的承受能力，定价大约每平方米0.35元至0.5元。但是据有关部门测算，目前天津市居民小区的平均物业管理成本在每平方米0.6元以上。

◆政府有责任扶持物业管理服务市场

如果一个企业能够独立自主，主动去适应市场竞争是一条腿走路的话，那么，政府主管部门的政策扶持就是第二条腿。物业管理是一个微利行业，但从目前来看，一些主管部门行政收费过高，行业扶持力度不大。像物业公司下的保安部门要向辖区公安局交纳一定的管理费用，这样的做法就值得商榷。从法律角度来看，保安公司没有义务也没有能力去履行公安部门才能行使的社会治安职能，他只能协助公安部门管理本社区的安全事务，为业主提供治安服务。如果行政收费过高，不仅会挫伤从业人员的积极性，从长远来看也不利于物管行业的发展。由于物业管理牵涉到城建、房管、公安、税务等各个部门，要保护好这个行业，就需要多个部门协调解决。特别是物管行业还处于转型时期，政府的宏观调控和监管职能更需要进一步加强。相对于目前整个物业管理行业的发展态势，相关的法律法规制度建设则显得相对滞后。政府部门只能根据当前存在和变化着的情况，有的放矢地制定相关政策并加以指导和监管。已经颁布实施的《天津市物业管理条例》、《公共维修基金管理办法》和《物业管理收费办法》等标志着天津市物业管理方面的立法有了相当大的突破。其中《公共维修基金管理办法》在如何界定业主委员会的性质以及房屋到何种程度可以使用维修基金等争论颇多的问题上有了一个较为明确、具体的解释。而对于物业管理收费标准，《物业管理收费办法》把物业公司的等级、服务项目及质量、物业公司的硬件条件等进行备案，依据上述条件把物业公司分成几个档次，制定相应的收费标准。通过市场调节价和政府指导价相结合，提高物业管理收费的透明度，避免乱收费、不合理收费的现象发生。以上政策的出台，有望从根本上解决目前天津市物业管理市场上存在的一些界定不清楚的问题。相关的法律法规建设不应当成为行业发展的瓶颈，以前天津市的物业管理是以国家财政部和建设部联合发布的《物业管理办法》为依据的，但这只是国家指导性文件，还相当粗略。相对而言北京、上海等城市的相关文件出台是比较早的，天津市制定的则比较晚，但实际证明，其更全面更具体，可操作性会更强。

◆市场主体在进化，市场前景巨大

天津市乃至全国物业管理行业法制建设滞后，产权关系不明晰，建管之间缺乏有效衔接，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立，物业管理收费有待规范，行业队伍素质偏低、人才短缺六个方面是当前物业管理发展存在的主要问题。要想从根本上解决这些问题，就需要政府部门与物管企业共同努力培育一个成熟规范的市场环境。同时物业管理服务公司要想不被淘汰，就得不断学习和锻炼，使自身在市场渐趋规范的过程中也不断进化。从另一方面来看:天津市新建的住宅物管有着巨大的市场前景;国家将向各种所有制的物业管理企业开放公房物管市场;有关部门还将进一步推进物业管理招标制度，加速市场优胜劣汰过程，促进物业管理向市场化、社会化、专业化迈进。这些都是促进物管行业进入良性发展的有利因素。

现在，人们普遍认识到，物业管理与服务已经成为一种社会需求，不再是想不想要的问题。当前越来越多的开发商开始认识到，今后房地产业的竞争主要集中在两点:设计和物业管理。今后，物业管理更将成为维系房产品牌的关键。可以预见，今后的物业管理将在整个房地产市场中占据越来越重要的地位。我们期待天津市也能有开拓全国市场的旗舰物业管理企业，并在国内物业市场打响天津人自己的品牌。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第12期/总第18期)