作者: 李云亮 | 2017-02-15 16:05

论目前“建筑物区分所有权”的不真实性

中国城市住宅因历史建设积欠和人口急剧增加，改革开放后不得不大量建设商品房按套按单元销售。由此产生新一代业主仅凭一个“房”字就购买商品房，既勇敢，也无奈。勇敢在于新一代业主完全不考虑高楼中那些商品房是否是真正的房子，以为自己是在买房。无奈在于，购房者即使知道那些商品房不是真正的房子又怎样?为居有其屋也得买!

区别：房子与房间

开发商叫卖商品房，除独栋小别墅外一般按套(单元)销售，物权法上称为楼房的区分销售。国家建设部的《商品房销售管理办法》说“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”就是指楼房可以区分销售，即销售起点不按栋，而按栋内可区分为单元的成套房间。所以，现在所谓的商品房完全成了高楼大厦单元房(间)的代名词。然而单元房间毕竟非整栋房子，房子和房间是有区别的，问题就出在房子和房间的区别上。买整栋房子和整栋房子内一部分房间的法律后果是不一样的。买整栋的房子是真房子，其所有权是真所有权。买房屋内一部分房间算不上真房子，其所有权是假所有权。物权法学者应该把有关的法律事实清楚地告诉整个社会，免得商品房买卖法律问题越来越多，社会冲突越积累越复杂。

现在《物权法(草案)》“业主的建筑物区分所有权”就是一个假所有权。所谓假是相对非真而言。判断法律上一个所有权之真假，就看现实中该权利客体的真假。“建筑物区分所有权”的权利客体不是整栋的建筑物，而是整栋建筑物中被区分出来的一部分。那么，把建筑物中被区分出来的一部分作为权利客体是何物，就是本文要观察的对象。

什么是才是真实的房子?常识告诉我们，不论大小，整栋的房子才是真房子。现代汉语词典解释为有墙、顶、门、窗，供人居住或做其他用途的建筑物;但这在法律上是不够准确的。楼房内可区分的单元房间也有墙、顶、门、窗，也能供人居住或做其他用途。正是这一点，使许多人觉得买单元房间相当于买房。这种极善良的感觉不等于日后他们有能力解决自己的所有权面临的许多法律问题。一定有人奇怪，单元房间存在于钢筋水泥的高楼大厦中，有何物的真实性问题?在物权法中，物的真实性并非单一的物理真实性，还要在物理真实性之上添加法律真实性。法律物不同于物理物就在于法律对物的第二次归纳。

真实的所有权：充分与必要条件

基于先有具象的物后有抽象的所有权这个顺序，物权法所有权逻辑要求先确定哪些可以是法律物，然后才定义与之相关的所有权。因此，立法逻辑要求用真实的法律物确定真实的所有权，一个真实的所有权要具备非主观的充分和必要两方面条件，缺一不可。

“业主的建筑物区分所有权”既不具备所有权应有的充分条件也不具备所有权应有的必要条件，它就是一个非真所有权。

先说“建筑物区分所有权”不具备所有权应有的充分条件。

“业主的建筑物区分所有权”究竟所指何物?业主们想象自己的单元房间就是房子，是有墙、顶、门、窗，供人居住或做其他用途的真房子。当然他们不会把单元房间想象成四合院平房那样独立的房子。业主们多半把他们的单元房间想象成积木式房屋。他们想象许多单元房间像积木一样累积重叠成高楼大厦。但是现有的法律理论不给业主的单元房间以积木式房屋认定。有位参与了《物权法(草案)》“建筑物区分所有权”起草工作的学者说：“在区分所有建筑物上，各区分所有人的专有部分犹如火柴盒一般，紧密地堆砌在同一栋建筑物上”。该学者用“犹如火柴盒一般堆砌”形容“各区分所有人的专有部分”。说得不错。这也是一般人购买商品房的心态。每一个购房者都想买一套专属自己的“火柴盒”，认为“火柴盒”就是他们的真房子。

学者用“火柴盒”比喻商品房，能满足一般人买房的有体物归属感。然而，综观该学者的全部理论，他所言“火柴盒”仅指盒内空间，不包括火柴盒实体，与业主大众理解“火柴盒”实体含空间完全不同。两者差异最不易被天真的人们看到，也是近视的学者极不容易辩明利害的区别。这个差异是引起房地产区分所有人权利麻烦的根源。提倡“火柴盒”包装空间理论的这位学者认为，业主们拥有商品房仅拥有商品房空间，或者仅拥有建筑物所包装的空间，或者单元房间就指单元空间。该学者的理论实质是把房屋和房屋空间(特定空间)视为不同的两个物。他把“能够为人力控制并具有价值的特定空间”视为物，把建筑物控制并具有价值的特定空间定义出一个空间所有权。这个物权理论非同小可，如果该学者的理论仅仅在学界内说说那倒无关紧要，问题是该学者1994年以其博士论文《现代建筑物区分所有权制度研究》首先在中国大陆引进“建筑物区分所有权”这个前所未有的权利名称，又以他研究的理论附在该称呼上参与《物权法(草案)》相应部分的起草，这就要引起重视。

作为一个物权法学者，他知道空间非物。为了他的建筑物区分所有权理论，他先自问：“空间可否为物，得否成为区分所有权之客体，系一关于区分所有权得否成立的重要问题，有必要予以研究。”他研究众多学说，有人提出空间所有权，他认为空间所有权“建筑物区分所有权即为适例”。单元房间是业主专有部分，他认为“关于专有所有权之性质，以空间所有权说为妥当，当属无疑。”

以该学者的“火柴盒”想象为例，借助“火柴盒”包装形成的独立空间，他认为，“于理论上，离开地表之空间(空中或地下)，若具备独立之经济价值，而有排他的可能性，亦可依不动产之公示方法一一登记，表现出其独立的所有权。”他说，“但于空间所有权概念确立后，一笔土地除地表上之所有权外，尚得于其地上或地下成立数个甚至数十个立体叠设之所有权。”这数十个立体叠设的所有权全是空间所有权。除去“火柴盒”外包装，空无物。

该学者把房屋和房屋空间分别视为两个物，完全颠覆了人类发明房屋的根本理念。房屋空间可资占有和使用是建筑房屋的目的，是实现房屋价值之所在。没有特定空间不称其为房屋!没有空间则盒非盒也。该学者把可资占有使用的房屋空间演化成独立的法律物，甚为荒谬!荒谬的现实，在“空间所有权”与“房屋所有权”差别中：开发商从“空间”获得最大利润，政府从“房屋”获得政绩，房地产区分所有人花钱不知购买“空间”还是“房屋”获得混乱，法律因该学者传播他的建筑物区分所有权空间所有权理论获得错误。

该学者在其《现代建筑物区分所有权制度研究》中就提出“于区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。”所登记的专有所有权就是空间所有权。在该学者的理论下，业主的房地产区分所有权在房地产开发商眼里只是一些空间所有权。房地产开发商多年来同房地产区分所有人争夺建筑物外墙面、建筑物屋顶、建筑物地下车库等等一切有关“房屋”的有经济价值的部分，就是受到这个理论的启示和鼓舞。在这个理论下，甚至房地产区分所有人在开发商眼里只是一些占据房屋空间付足了房租的住户，根本不是房地产实物的主人。

空间非物。物权法律视某无体物为法律物要有物理学常识，不能空间无体包装有体就可视空间为物。“建筑物区分所有权”核心之专有所有权无物不具备成立真所有权的充分条件，即为假所有权。现实生活确实特别授权业主对其专有部分有占有、使用、收益、处分的权利，这不等于“建筑物区分所有权”就是一个真所有权。除了在专有部分被特别授权，其他部分业主只有相对权利也说明“建筑物区分所有权”根本不具备真所有权的绝对性。业主深受其误导之苦!

其次说“建筑物区分所有权”不具备所有权的必要条件。

该学者选择空间所有权说作为他的“建筑物区分所有权”理论基础。第一，他的“建筑物区分所有权”理论选择立足于个人，以个人购买的单元房间(商品房)为他的所有权核心法律物。房地产还是有很大一部分作为公共部分需要公摊。公摊把共有部分进行量的分割(份额量化)并分配在个人所有权中;第二、业主以自己专有并在想象中加上了份额量化的共有，即使有产权证书登记了专有所有权和共有持分权，该“建筑物区分所有权”权利边界(物理边界)却仍然完全不可知(例如道路的边界、绿化的边界、电梯的边界等等)。但是，一个不知道权利边界的“建筑物区分所有权”非真所有权。

综上所述，“建筑物区分所有权”之假，假在商品房销售非真房销售，只是空间销售;假就假在商品房的非物质性上。

每一个“业主的建筑物区分所有权”非真所有权，全体“业主的建筑物区分所有权”集合起来也不会转成真所有权，这就是为什么全体业主共同维权也不容易对抗一个开发商的根本原因。我们总是看到开发商扬扬得意很霸道的样子，如果几个人共同集资整体购买开发商的土地(建设用地或者登记的宗地)和土地上的全部房屋，那才是买真房子。真房买卖后开发商全身退出，他再也不可能对购房者耀武扬威。因为真房购房者的权利边界很清楚，这就是真假房子决定真假所有权的结果。

换一个理论设计房地产所有权制度，房地产区分购买完全能达到整体购买一样的法律效果。下次再表。

(作者系中国民主建国会北京市民建西城法制委员会委员)

(原载于《现代物业·新业主》2007年第3期/总第57期)