十问《胡同》文 ——拙议“迷团”、“困惑”、
拜读了刘守熙先生的《物业费的谜团、困惑与出路》(《现代物业·新业主》2006年第12期，下称“《出路》文”)，对其“谜团和困惑”颇有同感;拜读了刘志国先生的《是‘出路’还是‘死胡同’》(《现代物业·新业主》2007年第1期，下称“《胡同》文”)，又加深了笔者的谜团和困惑。本文谈谈笔者的感受和想法，望各位不吝赐教。
一、买鱼故事能与《出路》一文相提并论吗?
《胡同》文所讲的买鱼故事，其中消费者买的是足斤足两，质价相符的商品，却谎称缺斤少两，完全暴露了其无赖欺诈的真象。
《出路》文的谜团，是因为法院判决前后，有关物管企业收费变化太大，而产生了“物业管理服务的成本究竟应该是多少呢?至今还是一个说不清的谜”。 又列举了目前物业管理中出现的一些问题后提出：“物业管理为什么这么乱?”并认为：“这是人们对物业管理现状感到最大的困惑之一。” 这与买鱼人的无赖欺诈行为根本是不沾边的事情。
这两者有什么相似之处?为何要相提并论?
二、一般公认的泛论，还需要什么样的论据?
《胡同》文的作者用大段文字说明《出路》文“没有出示任何合法有效证据的情况下……虚拟一个物业公司是‘违法收费’的‘事实’……”
笔者认为《胡同》文这一大段文字倒是断章取义，强词夺理。因为《出路》文中的物业管理混乱、收费有欺诈，到某些法院判案有偏袒，都是公认的事实。因为是泛论不是个案，当然不可能提供论据。“胡同”作者要求这种论述，提供什么样的论据?如果要《出路》文泛论中每项个案的论据，笔者相信《出路》文作者完全可以一一列出。如果需要笔者也可举出一些实例。
三、物业管理中侵害业主权益的问题还少吗?
《胡同》文认为“我们不能因为现实生活中存在着物业管理纠纷中极少数败诉者对法院的抗议就丧失对程序正义和现行法律必要的尊重。” 笔者认为《出路》文作者没有表现出什么不尊重，只是提出了批评和建议。而《胡同》文的这些话，不也是在批评《出路》文作者不该有“谜团”、“困惑”，不该有找“出路”的想法吗?这就算尊重了?当前我国物业管理中出现的问题很正常，“因为不止中国如此，世界各国都无法避免”，说是败诉者与交费者相比人数太少，笔者就不敢苟同了。
请问：北京市物业管理纠纷中败诉者与交费业主总数相比是极少数的说法，符合统计原理吗?其实，绝大多数业主是不想给自己惹麻烦，并非没有意见。对此《胡同》文作者不会不心知肚明吧。当前物业管理中的问题，已引起政府有关部门的重视，还认为很少，那又该有多少算不少?
四、强加给业主“无效合同”，业主不可以拒绝付费吗?
《出路》文已指出，“业主委员会的某些成员为了个人私利而出卖业主利益的现象也经常发生”、“不管合同主体是否具备签约资格，不管收费项目是否合法，也不管合同的签订是否符合前置法定程序……”，如此制定“合同”或收费的行为，根据《合同法》第五十二条规定，还合法有效吗?还要如何论证?笔者所在城市也有类似现象，决非仅有或“虚构”。在这种情况下，物管企业强行进驻并“服务”合法吗?广大业主该怎样阻止?在这种情况下，业主不可以使用抗辩权，不可以根据《合同法》第五十二条和第五十六条的规定拒绝付费吗?
五、费用与服务水平不相适应不可以少交费吗?
《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
由此可见，少服务少付费，也有法律明文规定。
当然，业主不能因某一方面服务违约，就拒交所有的物业服务费，只能就应提供而没提供的服务，或者没有达标的服务行使抗辩权。而对于达标的服务，就必须按规定交费。但是，有些“合同”并未分项划清费用标准。如有质价不符，业主是否可以根据自己的测算少交?仅免交滞纳金了事，难免有失公平!
六、民事行为必须向行政投诉并由行政处理吗?
《胡同》文强调“至于‘不具备签约资格’、‘收费项目不合法’或者‘合同的签订不符合前置法定程序’等方面的问题，如果有证据加以证实，那么物业公司应当受到的是行政执法部门的警告、罚款、降低资质等级、吊销营业执照等行政处罚”的论述，笔者也不敢苟同。
当然，遇到这种情况时，业主可以向主管部门投诉。但是，当主管部门不作为或处理不当时，业主们不可以向法院起诉吗?
再者，《出路》文已指出“只要物业管理委员会或业主委员会与物业公司签有合同，……不管合同主体是否具备签约资格，不管收费项目是不是合法，……法院仍然认定合同合法有效”。遇到这种错判向行政主管投诉有用吗?恐怕只有向上级法院上诉了。
七、业主不交或少交费是“私力处罚”还是无奈抗争?
《胡同》文把普通百姓业主拒交或少交物业费说成是对物管企业的“私力处罚”，笔者也不能理解。因为一般不交或少交物业费的业主，并无“处罚”任何人的目的和能力，只是对未经业主大会同意而强加给他们的质价不符的服务，在协商无用、投诉无果、起诉必败时，无奈中采用的最容易做到的抗争办法。
普通百姓业主及其业委会没有任何人力财力物力，有公约无纪律，谁愿明知必败、自讨麻烦与物管企业对簿公堂?
特别是公共物业的特点，不论业主大会是否聘请、授权了，只要业委会听了话，签个“合同”。就可随时进驻为你服务，哪个业主能管得了?赵本山等知名人士依法维权都遇到那么多困难，普通业主有啥办法?不交或少交物业费只表示无奈中的抗议，何谈“私力处罚”?
八、业主败诉的主要原因是知识少和吝财吗?
针对《出路》中“只要物业管理委员会或业主委员会与物业公司签有合同，法院就认定该合同有效……不管合同主体是否具备签约资格，……都会判业主败诉”的说法。《胡同》文说：“由于法院审理案件要受到‘不告不理’……等诉讼原则的限制，因此，如果当事人不想付出诉讼成本只想凭借当被告时的抗辩来解决本应另案处理的所有问题，那么肯定不能得到法院的支持。加之抗辩辩论是一个涉及到逻辑学、哲学、演讲口才学、心理学、社会学等诸多学科的复杂问题，稍有疏忽也会成为败诉的原因之一。”
请问，如果业主被物管企业告上法庭，业主是否也可以用同时履行抗辩权来反驳物管企业?有直接因果关系的案情不审，可算“不告不理”?有权同时抗辩，何谈“不想付出诉讼成本”?
抗辩辩论是个复杂问题，一般业主也确实缺乏那么多专业知识，但要平时注意收集证据，到时请律师代理好了。
九、《胡同》文说了些什么?目的是什么?
对照《出路》文与《胡同》文两篇论述，《出路》文是在为广大业主的“谜团”和“困惑”找“出路”，而《胡同》文是在全面否定“出路”的“谜团”、“困惑”与“出路”。是在对《出路》文指出的很多事实以没有任何证据为由的强烈否定，是在说：《出路》文的思路甚至是广大败诉者的思路与买鱼故事中买鱼人——无赖的思路相似。把“出路”说成“死胡同”。把业主败诉的主要原因说是其无知和吝财，把我国当前物业管理出现的问题，说成是与世界各国都一样，都无法避免。
《出路》文说这些话的目的，除了为某些法院的不当判决做庇护，是否也是为自己曾有过的不当行为护短?
十、解决物业管理中侵害业主权益的出路何在?
建设部部长汪光焘在全国建设系统党风廉政建设工作报告会议上说，要积极解决物业管理中侵害业主权益的问题，进一步落实党风廉政建设责任制。笔者认为防治“资本无道德”是搞好物业管理的根本出路。
《出路》文关于建立“业主物业管理服务合作社”的思路就算很好，奈何钱能使人变鬼?现行法律法规就算有些不足，也可进一步完善，何必另起炉灶?何况当前出现的一些矛盾，其主要方面不是法规不健全，而是钱能使“鬼”推磨：也不是业主缺少这一消费意识，而是有些物管企业企图盈暴利少服务。只要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，平等协商办事，就会管理好。
为了抵制钱能使“鬼”推磨的问题，是否可以采用“合作社”推荐者的思路。但不是成立合作社，而是由业主大会负责，直接推选几名业主管理物业，费用取之于民用之于民，只计成本不讲盈利，业主大会和业委会监督。自治自律不是企业，必将避免建立“合作社”的许多麻烦。
(作者系化工部技术研究所前所长)
(原载于《现代物业·新业主》2007年第5期/总第59期)
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