沈阳中院物管纠纷判例
当前，我国《物权法》和《物业管理法》尚未出台，随着房地产事业的蓬勃发展，业主与物业公司之间的矛盾和争议增多，已成为值得高度重视的社会问题。近日笔者在司法部门调查受理的物业案件过程中了解到，目前物业合同纠纷主要有五种类型:①业主在物业管理区域内财产丢失或人身损害，要求物业公司承担违约赔偿责任纠纷;②业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷;③个别业主占用物业小区公用部分引起的纠纷;④物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷;⑤因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷。以下笔者精选沈阳市中级人民法院承办的物管纠纷案例，以飨读者。
业主维权
案例一:小区内丢自行车，物业需要赔偿吗?
〖事件〗1999年3月18日，孙先生在购买某小区一套房屋时，与某物业公司签订了物业管理合同，其中，该物业公司承诺，对小区实行全封闭式庭院管理，包括24小时保安系统，防火、防盗监控系统……
2003年12月31日，孙先生购置了一台助力自行车，没想到刚过10天就在小区的车棚内丢失。2004年11月4日，孙先生诉至属地区法院，以物业公司安全防护管理不善为由，要求其赔偿丢车损失共计1950元。物业公司辩称，双方未对车辆建立保管关系，故不同意赔偿任何损失。
〖判决〗区法院认为，自行车丢失是因犯罪行为所致，与物业公司无因果关系。物业公司不应当承担赔偿责任。孙先生不服，上诉至市法院。
市法院审理认为，孙先生车辆丢失后，已向物业公司反映，并向公安机关报案。在事发时的监控录像上，双方的陈述截然相反——孙先生始终称当时录像画面为空白;物业公司却称，现场并无异常情况出现。而物业公司在无办案机关确认的情况下，未将该录像资料保存，又无法举证，可确认其在安全防范中疏于管理，应承担违约责任。市法院判决物业公司按车辆总价值的20%，即390元赔偿孙先生。
〖法官说法〗市法院法官:这几年业主因财产、人身损害要求物业公司承担赔偿责任的诉讼屡见不鲜。《物业管理条例》对此问题已做了明确规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案判决对于这类案件的审判以及物业公司规范管理具有很大的借鉴意义。
应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定。如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除符合法定的免责条件外，物业公司应按照双方签订的财产保管服务协议承担赔偿责任;物业服务合同没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财产的丢失有过错的，物业公司应当承担违反了安全注意义务的违约责任——但物业公司毕竟不是直接的侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿的额度应视其违约情况而定。
〖要点解读〗物业是否尽到安全注意义务是关键!
案例二:小区公用部分，业主能否随意占用?
〖事件〗李某购买了某花园小区一套房屋。2003年9月27日，李某与物业管理公司签订的《物业管理公约》约定:“业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器”。2004年8月，李某在自家屋顶安装了太阳能热水器;2004年9月，李某被告到法院。
〖判决〗法院判决:李某将安装在屋顶的太阳能热水器自行拆除，并将屋顶恢复原状。
〖法官说法〗法官:建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》规定:所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。除另有约定外，任何一方不应多占、独占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。本案中，被告李某在公用的楼顶空间安装热水器，违反了物业公约的规定，对建筑物的防水带来隐忧，影响到建筑物其他共有人的利益。
〖要点解读〗占用公用部分，影响建筑物其他共有人利益，物业该管!
案例三:房屋质量出问题，要找物业算帐吗?
〖事件〗2000年1月15日，滕女士入住某花园小区，并与物业管理有限公司签订了物管协议。不久，滕女士以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符”为由，欠交两年的物业费3802元。2003年12月，物业公司起诉至法院，要求滕女士给付此款及滞纳金。
〖判决〗法院认为，原被告之间存在物业管理服务关系，物业公司提供了大量的全面的物业服务，滕女士作为该小区居民，已享受到物业公司的管理服务，应交纳相应的费用。故判决滕女士给付物业管理费3802元，及逾期付款违约金。
〖法官说法〗法官:本案是当前新建商品房买卖以及物业管理中具有普遍性的问题。类似的问题还有开发商在销售商品房时承诺的规划配套、房屋设施、物业服务标准等均未兑现，引发业主与开发商之间的矛盾，进而转变为业主与物业公司之间的矛盾。其原因就是开发商在售楼时自行选择物业公司作为前期物业管理阶段物业公司，或者开发商与物业公司之间存在某种特殊的关系，而使业主认为开发商与物业公司是“一家”，进而将因房屋质量等问题对开发商的不满，迁怒于物业公司。
事实上，二者之间是两种不同的法律关系，物业公司与业主之间是物业合同关系;而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，主体不同，权利义务也不同。业主与物业公司之间的权利义务由双方签订的物业合同来约定;而房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同的调整范畴，开发商与物业公司是两个独立的民事主体，互相之间没有承担责任的依据。因此，业主不能以房屋质量问题，拒绝交纳物业费。
但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
〖要点解读〗房屋质量问题应找开发商，与物业无关。
案例四:未签订物业合同，可以拒交物业费吗?
〖事件〗艾先生经营的网吧位于某小区内。2003年7月1日，小区业主委员会与承担该小区物业管理的物业公司签订了《小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，物业公司按约定进行物业服务，但艾先生却未交纳物业管理费。2003年11月7日，物业公司诉至法院，要求艾先生给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.60元，并承担诉讼费。艾先生以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。
〖判决〗法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾先生作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾先生给付物业管理费3611.60元。
〖法官说法〗法官:业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题，它直接影响到物业公司的运转，造成物业公司服务质量下降，间接损害更多业主利益。根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。
还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。
〖要点解读〗接受物业服务，就应交纳物业费。
案例五:服务质量下降，可以少交物业费吗?
〖事件〗刘某是某花园小区的业主。2002年5月8日，刘某与物业公司签订物业管理协议。因物业公司履行物业管理义务中存在一定瑕疵，而使其管理、服务区域内未完全达到约定标准。刘某据此欠物业管理费1139.50元，物业公司因此起诉刘某。
〖判决〗属地区法院判决刘某给付原告物业费1139.50元及银行利息损失。刘某不服，提出上诉。市法院审理认为，双方当事人应同时履行各自义务，物业管理公司未按《公共契约》约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。刘某不向物业管理公司履行交纳物业管理费的义务，是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，鉴于刘某实际接受了物业公司的物业服务，可适当减少交物业管理费的金额，对刘某予以补偿。故判决刘某只需给付物业管理费968.75元及相应的银行利息。
〖法官说法〗市法院法官:因物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符而导致业主拒交物业费或要求降低物业费的案件，现在较为普遍。物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为。主要表现在:对公用部位、共用设施、设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化;未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司的违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。法院根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，符合法律规定，体现了对物业公司违约责任的追究。
〖要点解读〗物业公司违约，应适当减少业主的应交物业费。
案例六:超过诉讼时效，物业费还能收吗?
〖事件〗1994年，杨某在某小区购得一处住宅，并与某物业公司签订物业管理协议。杨某在交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、水电费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，该物业公司诉至属地区法院，请求法院判令杨某给付1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水电费。
〖判决〗一审区法院判决杨某给付物业公司1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水电费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异议，杨某也不服，双方均向市法院提起上诉。
市法院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是2004年7月19日，而杨某拖欠的物业管理费是从1997年1月起至2004年6月30日止，拖欠的采暖费分别是1998至1999年度、2002至2004年度。对于2002年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2002年以后的费用。
〖法官说法〗市法院法官:我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的尚失或权利效力减损的法律后果。物业合同同样适用诉讼时效的规定。但如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证等，法院还是可以维护物业公司利益的。一些物业公司采取通过业主委员会催收物业费的办法，也是可行的，但业主委员会要出具相关证据证明。
〖要点解读〗物业合同适用诉讼时效的规定，超过诉讼时效物业公司丧失胜诉权。
笔者在沈阳市中级人民法院了解到，目前审理物业合同纠纷的原则:一是尊重和保护当事人约定的原则，当事人之间签订的物业合同，只要不违反法律的强制性规定，法院就确认其有效，予以保护。比如业主认为物业公司资质有瑕疵，要求确认合同无效、拒交物业费的案件，法院认定合同有效;二是依法平等保护当事人合法权益的原则。比如在长年拖欠物业费诉讼时效的适用问题上，严格执行《民法通则》关于诉讼时效的规定;三是依法规范物业管理，促进健康发展的原则。比如将因房屋质量问题产生的房屋买卖合同纠纷，与物业合同纠纷区别开来，将业主委员会与物业公司签订物业合同的情况与没有物业合同的情况区别开来，保护物业公司作为债权人的合法权益;四是坚持法律标准与社会效果相统一的原则，审判时注意调解，化解矛盾，促进社会稳定。
(作者单位:沈阳金厦物业管理有限公司宣传部)
(原载于《现代物业·新业主》2005年第9期/总第39期)
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