作者: 龚涛 | 2017-02-09 16:34

十堰太和花园496户集中装修管理

物业装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

物业装饰装修是业主入住必不可少的环节。大部分业主缺乏物业装饰装修的建筑专业知识，对装饰装修管理的相关法律法规缺乏了解，在装修中更多地是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。如何服务和控制好装修管理，让业主既不违反装饰装修管理规定，又能使物业升值，让业主满意，这充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人员各项装饰装修行为的控制。这不仅要求物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，一丝不苟、高度敬业，检查频密、消灭隐患、及时整改，而且要求物业管理单位在方案上严格把关，在沟通上入情在理。现就十堰市太和花园小区的装修管理做一简单的介绍。

十堰市太和花园小区总建筑面积80,139平方米，14栋楼、共42个单元，496户，系定向开发的高档住宅区。所有物业于2005年12月同时开工， 2006年12月同时竣工交付业主。业主都是同一单位职工。交付后单位统一规定装修期为9个月。如何服务和控制近五百户同时装修是当时物业管理的重中之重。我们主要从以下几个方面进行了服务和控制。

前期准备

★提前进场，收集图纸资料

工程竣工交付前几个月，物业服务中心相关工程技术人员即进入施工现场，检查发现问题，提出整改建议，参与分项工程和主体验收，搜集图纸，特别是水电气暖图、结构图，整理并健全档案资料。

★协助业主进行物业的接管验收

交房时协助业主对室内的土建、水、电、气、装饰等进行接管验收，对发现的问题列出详细验收报告;对工程遗留问题和配套问题提出合理建议;对机电设备、公用设施、公共场地等逐项进行详细的接管验收。

★编制各项规章制度和流程

交房前编印《业主公约》、《业主手册》等;建立业主档案并实施电脑化管理，设计入住办理手续流程并按流程布置现场，在交房现场营造喜庆气氛，展示员工精神风貌，办好房屋交接等各项手续。制定装修管理的各项规定，结合物业实际情况提供详细的装修方案供住户参考;编制装修申请流程规定，并严格按规定办理装修手续;制定装修巡视检查制度，防止、纠正违章行为。

★对管理层员工进行多次系统培训

如服务中心主任、工程部主管、负责装修监管的工程师和秩序维护员等，针对装修中可能出现的问题，制定解决方案。对该楼盘的几个不同户型的平面图、户型特点详细了解，根据以往的经验，分析业主装修时可能打掉的隔墙和改动的部位，提前统一规范要求，保证在装修审批尺度上一致。负责装修审批人员提前将业主可能打掉的隔墙计算好，并标识在不同户型的平面图上，这样在装修审批时能够及时准确地办理审批手续，原计划7天的审批时间，一般当天即可完成。提前召开业主代表大会讨论并达成共识，明确规定，不得安装太阳能、室外晾衣架、防盗网、花架。对设计外观的材料、颜色、样式等提前做出统一标准，以便在申请装修时能给业主一个明确的指引。如房屋在设计时缺一个空调机位，经报告和协商研究，由物业企业牵头专门制作统一空调室外机架，统一安装，确保楼宇外观的一致性。

装修现场管理

★分工明确，责任到人

由于是同一单位职工，为了不影响大家入住后的正常工作和休息，业委会规定了9个月的统一装修期，在此期间，同时装修，之后则不允许装修。考虑到496户业主同时装修，物业服务企业提前进行了周密的计划和人员安排。聘请专业技术人员进行装修监管，每人负责两栋楼，每天晚上召开碰头会，商量解决遇到的问题。

★加强现场管理

装修现场管理是对装修施工人员、施工现场的管理以及装修材料的把关控制。首先是对各类施工人员的管理。由于集中装修期间进入小区的人员既多且杂，为了严格管理，保障装修期间业主的人身和财产安全，我们提前制作了各类人员的出入证。秩序维护员可以根据出入证的不同分别对进出人员进行控制和管理。如业主的临时出入证，施工人员的出入证。装修工人的出入证在标注和颜色上就有明显的区别，这样既能分清各类人员从而便于管理，避免秩序维护员在确定不了进出人员身份时给业主带来不便，也让服务人员尽快熟悉和了解业主，从而为业主提供更细致、更周到的服务。

为了维护小区的良好环境，避免装修期间发生偷盗和损坏公共设施的现象，物业服务企业禁止装修施工人员在小区内留宿，每晚七点钟对小区进行清场，从根本上避免了装修期间业主家中被盗情况的发生。这一做法得到了广大业主的支持和理解，特别是早期装修的业主对这一做法很是赞同。

在装修现场监督管理上，除专职装修监管工程师外还培训了七名秩序维护人员，让他们参与装修现场巡视。巡视期间发现的违规苗头和现象要重点盯防，多沟通，多指导，多建议，站在业主的角度分析解决实际问题。要求每户将装修申报表、装修施工许可证、施工平面图、装修巡查表张贴在住户门内侧，以便巡查人员到现场检查时核对与申报项目是否相符，如有不符及时纠正。如在巡查中发现有业主擅自增加架空层，就不断与业主解释沟通，告知其做法对公共安全危害的严重性。为了尽量满足业主的合理要求，我们邀请设计院科学核算，安全监督，从根本上解决了业主需增加架空层一事。对申请装修的施工单位要求他们先做闭水实验，由装修监管人员负责检查、验证后方可进行施工，以免难以界定装修中造成的渗漏水责任。

★加强装修材料管理

由于本小区只有一个出入口，因此我们规定不符合小区装修要求的材料严禁进入小区，从源头上堵住了违章装修。

★垃圾清运按装修面积付款

对集中装修期间产生的大量垃圾，惯例是将清运承包给一个清运队，按运出装修垃圾车数来计算运费。实际操作中我们发现按惯例就要在垃圾清运的监管上花费很大的精力，既要有专门人员记录运出垃圾车数量，又要监督每车垃圾是否按要求装满，控制起来特别难，而且又很难预算出垃圾清运费是多少，稍有不慎，就容易出现亏损。为此我们结合太和花园的具体情况，按装修面积付款，垃圾清运承包商就会主动多拉快运。减少了管理中的很多环节，这也是太和花园在清运垃圾上的一个新的尝试。

寻求政府支持

针对装修中出现的问题，首先我们积极寻求原设计单位的支持，主动请教有关技术问题，及时协助业主办理变更等手续，其次，我们积极寻求作为政府装饰行业主管部门的市装饰行业管理办公室、作为政府物业管理行业主管部门的市房管局的支持。并请各相关部门派员在现场办公，各相关部门(开发商、施工单位、装饰办、设计院、城管部门、房管局、派出所、业主单位、物业企业)每周召开一次现场会，便于及时处理相关事宜。发现违章装修后，即口头告知装修业主和装修施工单位，并下达整改通知书，拒不改正则报告市装饰办、市房管局等相关部门和新闻媒体到现场制止违章装修，并协助业主请相关专家现场指导其纠正违章行为。如一业主未报煤气单位擅自将煤气管道移位，我们口头告知，下书面通知，其拒不整改，后报相关部门，经多方面的指导和讲解，业主才将煤气管道恢复原样。为了不影响业主的装修整体效果，煤气公司专业技术人员按业主合理化要求对煤气管道进行了改装。这样既保证了安全，也满足了业主的要求。

目前太和花园装修高峰期已过，业主已经陆续入住将近三年，由于我们前期各项准备工作做得充分，装修管理工作开展得井然有序，各项违规装修都被控制在萌芽状态。到目前为止，没有一家因装修期间违规操作而引发纠纷。太和花园无论是外观还是公共设施都保持完好。业主对物业服务也有了较高的认同度。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第8期/总第124期)