作者: （深圳）吴宪生 | 2017-02-08 09:32

十年后的物业服务怎么干？——下辈子还做物管

有同行提出下辈子还干物业管理，实在令人敬佩。但是，面对现实笔者(在基层实实在在干过几年物业管理服务的人)不要说下辈子，就是十年后的物业怎么干都实在担心!这绝不是危言耸听。

1、十年后公用设备更新资金从何来?目前，我们大多数物业管理公司对设备的管理还处在初级阶段，缺乏科学的管理和长远的打算。现行的法规对不同的物业、不同的设备维修基金的筹集标准、如何筹集、使用管理都缺乏前瞻性和可操作性。专项维修基金的归集管理还存在很多问题，有些公司把专项维修基金的使用变为敛财和洗钱的手段。再有十年，深圳市95年以前开发的几千万平方米的住宅小区(不含写字楼、商业用房)使用年限就达到二十年以上。高层住宅的电梯、消防系统、配电系统都将达到使用寿命年限，也就是报废期。特别是电梯属特种安全设备，一旦出现事故后果不堪设想。如果那时候电梯坏了，修不好了，需要换新的钱从何来?更换一部28层站的电梯，国产的连安装费在内也要近百万，以一层楼8户(三层以下为裙楼)计算，每户也要摊到5千多元，更换三部电梯每户就要分摊1.5万多元，对哪个家庭来说都不是一个小数目。按目前的法规规定，重大事项必须经2/3的业主通过才行，如果到那时因为价钱、分摊数(低层的业主说，我不用电梯我不出钱或是少出钱)等原因一时表决不成，电梯不能正常使用，大家不交管理费，物业公司还怎么干?现行的国家、广东省、深圳市物业管理条例中对公用设备更新改造专项基金的筹集、管理、使用都没有比较明确和操作性强的具体规定，隐患是显而易见的。

2、十年后公用设施更新改造资金从何来?再有十年，许多楼宇的配电系统、消防系统、安防监控系统、恒压供水系统、公用设施(会所、体育、休闲设施)、停车场、防火门、公用给排水管道系统、墙体、外墙、道路、沟渠、化粪池等等，公用设备设施都进入更新改造时期，那时需要的资金不是几十万，而是上百万!资金从何而来?这是一个很现实的问题，我们每一个物业管理服务者和每一个业主都要面对的问题，除非你不结婚，不住自己的房子。只要你是业主你就回避不了!现行的法规在这方面更是没有明确的强制性的规定。

3、十年后物业服务企业知难而退如何是好?物业管理服务的实质是什么?就是通过物业管理服务使业主的物业保值增值。保值增值的关键和重要内容就是设备设施的管理服务(维修、保养)。可是，我们的许多行业人士却忽视了这一点，认为物业管理服务主要工作，就是做好清洁卫生、绿化环境、保安护卫、上门服务，设备设施的维护工作好坏业主不敏感。有些物业公司为了追求眼前利益获取更大的利润，对设备设施根本不进行正常的维护保养，特别是对专业特种设备(如消防系统)不交专业公司保养，什么时候坏了什么时候再说。

更为严重的是一些开发商为了节约成本，在设备设施的选型上追求低位，给后期的设备设施的正常使用带来了很多隐患。一旦设备设施到了非更换或大中修需要大量资金投入的时候，许多物业公司就会知难而退，主动退出该小区物业管理服务。到那时又有哪个物业公司敢接手?即使收取了本体维修基金，那点钱能干什么?何况现行的本体维修基金管理使用办法，存在着很大漏洞，管理使用都很不规范。一些小公司通过转移利润的方式(加大项目工程报价)或不经业主同意擅自挪用本体维修基金，如果数额较大小公司即使倒闭也无力偿还，那时怎么办?如果物业公司跑掉或以注销公司的方式消失，又该怎么办?让业主告政府监管不力、不作为?还是让政府监管部门承担责任?实在不行让业主“自治”?这些问题爆发的时间离我们已经不远了!

十年后

俗话说得好:亡羊补牢，为时不晚。本人在此提出现阶段可以采取的补救措施，供有关部门参考:

1、完善法规，明确规定物业管理费中用于设备设施维护方面的具体内容，包括需从物业管理费中支付的设备设施维护保养费的设备设施清单。

2、明确规定各类公用设备折旧的年限，按折旧的年限和每年折旧的比率，向业主收取公用设备折旧费。建立完善的严格的操作性强的设备、设施折旧费管理使用规定;折旧费属全体业主所有，由业主委员会保管，存入监管部门指定的银行，并由行政监管部门进行监督，经业主大会通过才能使用。专款(专项)专用，公用设备折旧费只能用于公用设备更新改造。

3、明确规定公用设施折旧费的收缴比率，向公用设施的产权人收缴，属全体业主所有。由业主委员会保管，存入监管部门指定的银行，并由行政监管部门进行监督，经业主大会通过才能使用。专款(专项)专用，公用设施折旧费只能用于公用设施更新改造。

4、采用“酬金制”，将经营收入(广告费、场地费、停车费等等)的余额作为公用设备设施的改造基金存入折旧费账户，专款专用以减少业主的负担。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第5期/总第23期)