作者: 徐炉清 | 2017-01-17 14:48

质疑物业管理的“三化”原则

物业管理是一种社会化、专业化、市场化的管理活动，这是毋庸置疑的。1994年4月1日起施行的《城市新建住宅小区管理办法》第四条规定:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”物业管理发展到今天，其要求是要向服务社会化、管理专业化、经营市场化的物业管理方向发展。然而，物业管理的立法精神和物业管理的实践都与社会化、专业化、市场化原则相距甚远，或者说难于实现这“三化”原则。

后勤服务、环卫部门没有纳入社会化管理

众所周知，物业管理从住宅物业起步，逐渐向工业区、学校、医院、商店、办公楼等各类物业拓展。不过，在内地大部分地方，纳入社会化物业管理的物业类型即综合物业管理覆盖率相当低，尤其是后勤服务部门似乎成了被社会化物业管理遗忘的角落。这种后勤服务体制最典型的莫过于机关事务管理局这个政府的大管家和国有大中型企事业单位的后勤服务部门。他们是一个单位一个院落，一个单位一个小社会，后勤管理大包大揽，管理着全部公共性服务内容。这种后勤服务体制的存在对物业管理社会化应该说是一场灾难。既然政府机关都在“闭关锁国”，国有大中型企事业单位的后勤种的也是自己的“责任田”，那么政府的下属单位和那些老、旧住宅及其他物业又为什么要“对外开放”呢?这样看来，除了新建的纯商业化的物业能实现社会化的物业管理外，其他的显然都是一句空话。

说到物业管理的社会化，还不能不提到环卫部门。由于环卫部门所从事的工作仅仅是物业管理其中的一项内容，和物业公司项目完全重叠。从工作任务来看，除已实施了物业管理的小区的卫生清扫由物业公司负责外，环卫部门担任了所有公共场所的卫生清扫和垃圾清运、处理的工作。不仅如此，在实施了物业管理的小区内，物业公司还得替环卫部门向业主收取卫生费，如果收不到的还得由物业公司补齐。这种相同内容的重复劳动，不仅浪费了资源，还加重了物业公司的负担，又在一定程度上束缚了物业公司的发展。既然如此，物业公司完全可以和环卫部门合并或者说物业公司完全可以取代环卫部门。政府若想“双赢”，只有成建制撤消行政管理模式的环卫部门，其职能划转到物业公司，由物业公司通过招投标的方式担负起环卫部门的工作任务。这样，不仅对物业管理的社会化是个极大的促进，且节省下来的财政拨款还可以用来改善物业管理的环境。

物业管理的专业化，游离于主管部门监管之外

归纳起来，不利于实施物业管理专业化的情形有:建设单位拒不选聘专业物业公司、不落实物业管理的配套措施，业主、业主委员会自行管理物业以及物业公司本身不按专业化的要求去管理。

在前期物业管理过程中，行政主管部门对建设单位的违规行为却无法监管。其一，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”也就是说，如果建设单位一直不选聘物业公司而由自己来进行管理就不会触到“高压线”。事实上很多建设单位就是这样钻政策的空子，打擦边球。物业竣工交付使用后，建设单位迟迟不公开选聘物业公司进行专业化的管理，而是派自己的人马成立所谓的物业公司，按照有利于自己的方式无限期管下去，侵害业主的合法权益，使得业主片面理解物业管理，使专业化的物业管理无法实施。其二，《物业管理条例》第二十九条有配套设施等竣工验收资料移交的规定，又在第三十条规定了建设单位应当按照规定在物业区域内配置必要的物业管理用房。试想，如果建设单位仅按规定配置物管用房，而对有关的其他配套设施如安防设施等却置之不理，那行政主管部门又奈他如何?物业公司又如何去落实专业化的物业管理呢?再有，物业竣工交付使用后，如果业主、业主委员会(或居委会)强调业主自治而要自行管理，把专业的物业公司拒之门外，那么行政主管部门也找不到约束他们的依据。因为《物业管理条例》没有硬性规定物业管理非得要聘请专业物业公司，根据“法无禁止则为允许”的原则，业主也可自行管理。另外，更为糟糕的情况是发生在正规的物业公司身上。有相当部分的物业从业人员认为物业管理无非是扫扫地、看看门、浇浇花等简单的体力劳动，物业管理的全部内容就是保洁、保安、绿化还加水电维修等。他们在服务上也不会按专业化的要求去运作，更多的是粗放经营，没有实行真正意义上的物业管理。至于实行管理层和操作层分离、聘请高素质的人才、建立现代化的管理机构、运用计算机等先进手段进行管理等，那更是非常遥远的事。因为《物业管理条例》中规定国家只是鼓励物业管理采用新技术、新方法、依靠科技进步提高管理水平。对此，行政主管部门也是无能为力。

物业管理市场化，与其公益性、微利性不能兼容

由于物业管理服务具有一定的公益性，政府应对其进行适当的价格指导。《物业管理条例》第四十一条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”国家发改委出台的《物业服务收费管理办法》第五条也有同样的规定。其中“合理”是指合理确定物业服务费用即根据物业服务费用的构成，核定物业管理的服务成本，加上物业公司的利润，综合确定。这在《物业服务收费管理办法》第十一条中也规定得清清楚楚。物业公司的利润也就是服务报酬，各地都作了相应规定，即利润率由政府控制，如北京市在12%以内，上海市不得超过15%。同时，《物业服务收费管理办法》第六条规定:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别是实行政府指导价和市场调节价。政府指导价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指定经营者制定的价格。”《价格法》第十八条规定“重要的公益性服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。”

物业管理既然和房地产开发、房地产中介服务业同属房地产行业，后两者都是按市场化运作，而政府却把物业管理定位为公益性和微利的行业，笔者不敢苟同。因为物业管理的市场化原则无法与其公益性、微利性兼容。业内提倡的“一业为主、多种经营”只是增加收入的一种手段，但提倡用这些收入来弥补物业管理费用则是欠妥的，因为这样只会挫伤物业公司的积极性。物业管理行业的公益性、低利润及收费难，严重危及到物业公司的生存。我们审视一下房地产行业的现状就不难发现，为什么房地产开发和中介业务都经营得有声有色，都有稳定且较高的利润，唯独物业公司保本甚至亏本的居多，其原因值得深思。市场经济是自由经济，社会资源是自由配置。如果物业管理实现市场化运作，那么物业公司完全可以和其他行业一样按照市场竞争机制与业主商定价格，而不必由政府硬性规定或者“指导”。物业管理市场化运作，双方在合同中约定服务内容与服务费用，有关事务自行调节或通过法律途径解决。总而言之，物业管理有必要完全放开，发挥市场这只无形之手的作用，全部实行市场调节价，政府只需宏观调控，无须微观介入、指导。如此，物业公司才有可能走出惨淡经营的怪圈，物业管理行业方能融入市场经济的大潮中并获得发展。

(原载于《现代物业•新业主》2005年第4期)