作者: 王吕蓉 | 2017-01-16 15:57

发达国家住房保障制度的启示

学习和借鉴发达国家住房保障制度的成功经验，对我国构建和谐社会，完善住房保障体系，深化住房制度改革，都有重要的启迪意义。

一、发达国家成功的住房保障制度经验

(一)美国的包含性分区制住房计划(Inclusionary Housing)

1、包含性分区制住房计划内容

包含性分区制住房计划是一种地方政府利用区域规划手段，实现建设更多数量“可承受住房”，促进社区的多样化发展，防止种族隔离、避免低收入家庭过于集中居住等目标的较新的住房政策。包含性分区制住房计划要求或鼓励当地房地产开发商在开发建设新的房地产项目的同时，须在该项目中拿出一定比例的住房作为“可承受住房”，以低于市场租金或售价的标准租售给中低收入家庭。

2、参与包含性分区制住房计划的鼓励措施

鼓励措施主要包括：直接补贴、减费、免费、缓费、减税、加速办事效率、灵活设计、建筑密度奖励等，其中最常见的是容积率奖励(约91%的州政府都采用这个方法)。例如加州的容积率鼓励法规定：加州所有的地区都必须实行容积率鼓励法。如果开发商具有以下行为，地方政府须提供至少25%的容积率奖励或其他同等的鼓励措施：(1)同意建设20%的住房提供给低收入家庭;(2)10%的住房提供给很低收入家庭;(3)其中50%的住房提供给老年人。

(二)英国的住房保障制度特色

1、多元文化、多元群体融合计划

分散建房是解决直接建设公房中存在的众多社会问题的主要途径，政府希望不同收入、不同文化背景的居民能够共同生活在同一社区。因此，新的公房建设采取零星建设的方式。同时，政府通过规划手段，强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15%-50%，从目前的实施结果看，平均占25%。

2、灵活的金融政策

在英国住宅中，金融扮演着很重要的角色。向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。20世纪90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款(目前，已改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务)。购房者通常可贷到房价的90%的购房款，贷款额为年工资的3-3.5倍，还款期一般为20-25年，还款方式有固定利率，也有浮动利率。一般银行都给予前期利率优惠，包括几年内的免息优惠，以吸引居民贷款。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可以只付息不还本。如付息也有困难，则可向社会福利机构求援，福利机构将在一定期限内代付利息。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。

(三)德国的住宅储蓄制度

1、固定利率、低息互助形式

住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住宅储蓄利率保持在6%以下，住宅储蓄的存贷款利率差保持在2个百分点，且贷款实行固定利率。近年来，德国资本市场的利率虽不断变化，银行储蓄利率在6%-11%之间，但住宅储蓄存贷款利率基本未变。固定利率的优势是，居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。

2、政府的储蓄奖励

对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，任何年收入5万马克以下的单身家庭，每月1,000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高100马克(即10%)的储蓄奖励;年收入5-10万马克的单身家庭，每月2,000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高200马克(即10%)的储蓄奖励。另一种是建房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。

二、发达国家住房保障制度分析

发达国家住房保障制度虽然在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中，也存在一些共同点：

1、住房保障动因和目标的相似性。发达国家均以“政治、安定、公平”作为建立住房保障制度的基本动因，以“满足城市居民的基本居住需求，保障居民的基本生活需要”作为建立住房保障制度的出发点。

2、住房保障政策演进的相似性。各国最初的住房保障制度是由政府在金融和住房供应上进行大规模国家干预，政府直接投资或补贴建设公共住房。随着全国性住房短缺的缓解，转而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应，政府住房保障制度只面对地区性和特殊阶层的居民。

3、住房保障责任和保障功能的相似性。各国住房保障重在建立公平社会，缩减贫富差距。

同时，各国的住房保障制度也具有诸多不同点：

1、住房保障模式的不同。以英国为代表的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责;以美国为代表的住房保障模式重视权利与义务的密切联系，提出对公平的维护不应以效率的损失为代价等等。

2、住房保障方式的不同。比如在住房供应支持方式上，英国政府设立专门机构、提供营运资金、直接建造公房;德国则主要依靠政府提供长期、稳定、优惠贷款利率(或贷款利息补偿)等财政措施，鼓励非赢利机构建房。

3、公共住房供应模式的不同。英国等国公共住房所占比例较高，是以大量公共住房供应模式为主的欧美工业化国家的代表;美国则是补充型公共住房供应模式的代表，除了20世纪30年代的特殊情况外，大都采用以私有住房为主体、公共住房只起补充作用的补充型公共住房供应模式。

三、对我国住房保障制度建设的启示

1、鼓励房地产开发商低价租赁部分住房

发达国家虽然主张自由竞争、市场调节，但在住房保障制度上，政府却采用各种方法进行干预。鉴于我国住房保障制度还存在严重的资金供应问题，政府可参考美国的包含性分区制住房计划，促使开发商以低于市场价格租赁部分房屋。例如政府可利用税费减免、容积率和建筑密度奖励等措施，鼓励房地产开发商出租其一定比例的空置住房。促进建立住房保障体系，维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。

2、给商业银行的特殊奖励和补贴

从各发达国家的成功经验来看，均采取一系列的金融措施来完善住房保障制度。我国政府应结合具体情况根据贷款发放金额对商业银行给予一定的奖励和补贴。中低收入者由于经济基础较差而导致其信用风险相对较高，加之向中低收入者发放的按揭贷款单笔贷款金额较小，利息收入相对较低，因此，对于银行来说，此类贷款的性价比相对较差，必然有损其放贷给中低收入者的积极性。有关部门应根据“中低收入者按揭贷款”的发放金额对商业银行给予“奖励型”财政补贴，从而更好地发挥信贷政策的作用。具体可参考目前吸纳下岗失业人员劳动密集型小企业贷款的奖励比例 (贷款金额的5‰)，并可以此为基准上下浮动。

3、为中低收入者购房减免契税和税前还贷

政府相关部门除通过契税减免等传统方式外，还应通过税前还贷(即抵押扣除)的方式支持中低收入者购房。税前还贷的好处在于补贴无外溢，不存在效率损失。但可能会产生“福利倒置”的不公平现象，表现为贷款金额越高，免税越多，或购房套数越多，免税越多。因此，有必要设计反向递减退税政策来保证公平问题。

4、以贴息方式补贴中低收入者购房

有关部门应参照同属于中低收入者扶助型贷款的“下岗失业人员小额担保贷款”和“国家助学贷款”模式，向中低收入者发放一定数量的贴息甚至免息住房按揭贷款，以减轻其还款压力，在一定程度上降低其信用风险并提高银行发放此类贷款的积极性。

参考文献：

[1]徐红.城市中低收入家庭购房阻力分析[J].经济观察.2005，10.

[2]翟峰.城市廉租房社区穷人的住房期待[J].经济观察.2005，6.

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[4]刘鹏.建立城市廉租房制度的模式与方法.硕士论文，2004，6.

[5]潘爱民.城市弱势群体住宅消费保障问题研究.硕士论文，2004，12.

(原载于《现代物业·新业主》2007年第13期)