“2+2模式”可以成为物业服务新模式
本文主要阐述：
一、业主在物业管理过程中的“合伙关系”，及相互的权利义务;
二、业主委员会的民事法律关系;业主委员会委员充当“执事业主”的主体资格及权利义务;
三、给予“物业服务资金”与“物业服务费”不同的定义，以及物业服务资金的归集和物业服务费支付形式;
四、物业服务中介机构的管理及运行模式，会计师事务所如何实现物业服务资金的托管;
五、如何选聘物业服务中介机构和会计师事务所;如何确定物业服务企业;
六、对实行物业服务项目经理负责制及物业服务企业资质的思考;
七、物业服务效果的评价和物业服务费用的支付;
八、物业服务资金的银行专户缴存和信用支付形式;
九、政府主管部门在“物业服务新模式”的作用;
十、推行“2+2物业服务新模式”的经济效果和社会效果。
“2+2模式”简介
笔者提出的“2+2物业服务新模式”(下文简称“2+2模式”)是相对于国内现有的酬金制和包干制而言的，并非对国外或者国内某种模式的照搬或者变异，而是一种具有中国特色的物业服务新模式。“2+2模式”中的第一个“2”代表传统物业管理模式下的“业主+物管公司”;现在加进来的“2”代表“会计师事务所+物业中介机构”。
2+2模式的要点
1、确认业主在物业管理活动中的合伙关系，赋予业主委员会委员执行合伙人的权利义务。
2、业主在物业管理活动中应当根据约定归集物业服务资金;物业服务企业提供物业服务应当获得酬金，简称“物业服务费”;物业服务费应从物业服务资金中支付。
3、业主大会决定选聘物业服务中介机构，负责对物业服务公司、服务项目的监督管理和评价;选聘会计师事务所，负责对物业服务资金的管理、支付、计算和报告，并可对物业服务使用物业服务资金情况进行审计。
4、物业服务资金比照专项维修资金管理办法，采取银行专户并二级账户(以户为单位)，实行银行专户缴存;有条件的地方，可以采取银行信用支付办法缴存物业服务资金。
5、物业服务企业通过招投标等形式，取得物业服务项目;物业服务项目实行经理人负责制，项目经理应当具有相应的执业资格。
6、物业服务企业报酬——物业服务费，包含员工工资及社保等福利费、保安、保洁、绿化维护费、办公费及管理费分摊、物业服务项目物业服务企业投入固定资产折旧费、税费及利润。物业服务费采取包干制，其中利润可以按照服务等级等因素确定，按服务项目建筑面积计算单价;也可采取百分比酬金形式。
7、房屋共有部分、共有场地等的维修费、共有共用设施设备的运行费、维护费、检测费等，以及共用水电费、共用设施设备和公众责任保险费用，直接从物业服务资金中支付，不计入物业服务费。
8、物业服务费可以根据服务效果与物业服务合同约定内容和质量指标的符合程度，按月支付;可以在每月初预付50%左右，月底结算，年终总算。
9、物业服务合同中可以约定使用的服务人员人数、年龄及性别、文化程度、工资及福利等;并可以约定服务考核可以分解到每一位服务人员。
10、物业服务中介机构应当指派专业人员进行检查、监督和考核，每月作出的考核性评价是决定性评价，应当每月公示;如有争议，可以另外委托其他中介机构重新考评;业主对物管的意见和建议可以向业主委员会或者物业服务中介机构提出，但不得作为考核性评价。
11、对于欠缴物业服务资金的业主，执事的业主委员会委员、物业服务中介机构可以追讨，也可以根据小区管理规约等约定，直接向人民法院申请支付令等形式追讨。
12、物业服务企业对于欠收的物业服务费，可以向执事的业主委员会委员或者其他负有连带支付责任的业主追讨。
2+2模式的运作流程
1、前期物业服务招投标由开发建设单位提出，正常物业服务招投标由业主大会决定。
2、不论是开发建设单位还是业主大会，均应该委托一家专业的中介机构负责物业服务招投标，初步选定物业服务企业，供开发建设单位或者业主大会决定。由开发建设单位或业主大会选举的业主委员会和专业的中介机构签订委托合同。
3、物业服务内容和质量标准等要求，由开发建设单位或者业主大会决定;而物业服务方案和预算由专业的中介机构制订，由开发建设单位或者业主大会审定。
4、物业服务资金根据审定后的物业服务方案和预算决定缴费标准。
5、每户业主在专业银行开具的物业服务资金专用账户，由委托的一家会计师事务所进行管理;由开发建设单位或业主委员会和专业的会计师事务所签订委托合同。
6、物业服务资金，笔者将其定义为：业主在物业管理活动中，按照约定自行缴纳的用于物业管理活动中需要支付物业共有部分及设施设备运行、维护及管理等的费用，和支付提供物业服务的企业或者其他管理人的报酬。物业服务资金包括《物业服务收费管理办法》中规定的九大成本。物业服务资金归全体业主所有。每一位业主均应当缴纳物业服务资金;在物权变动中，物业服务资金不得退还，但可以承继。
物业服务费用，是提供物业服务的企业或者其他管理人按照合同约定应得的报酬，只包含：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业管理区域清洁卫生费用;(3)物业管理区域绿化养护费用;(4)物业管理区域秩序维护费用;(5)办公费用;(6)物业管理企业固定资产折旧;(7)物管企业的合理利润。物业服务费用应当从物业服务资金中支出。
7、由专业的中介机构负责实施对物业服务的监督和评价并且每月公示，同时听取业主的意见。
8、根据考核结果与合同约定的符合程度，决定每月实际支付的物业服务费用。物业维修费用、设施设备维修运行费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用，和经业主同意的其他费用，由中介机构审查，经开发建设单位或者业主委员会审定后，按实支付。
9、开发建设单位或者业主大会根据每月的服务考核结果，向会计师事务所出具支付通知，由会计师事务所直接向物业服务企业支付每月的物业服务费。
10、专业的中介机构负责物业服务的监督和评价，并可以提出解聘建议;会计师事务所负责成本监督、账务处理并对业主大会负责。
11、物业服务资金的结余，结转下一年度。
12、业主委员会成员或者部分业主联名，可以通过支付令等方式，追讨欠费业主应缴纳的物业服务资金。
业主在物业管理过程中的“合伙关系”
《民法通则》第三十条至第三十五条对“合伙”有规定。在民法体系中，一般采用的概念是：合伙是指两个以上的人(自然人或法人)根据合伙协议，共同出资、共同经营、共享利益、共担风险的非法人组织。
《物权法》第八章对物权的共有关系也有专门的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”
物业小区之中，业主之间在区分所有权之共有权部分是共有关系，这是没有争议的。在此范围内业主之间是否成立合伙关系呢?虽然《民法通则》对“合伙”的规定比较空泛，但关键是要分析在这种共有关系中是否存在“合伙协议，共同出资、共同经营、共享利益、共担风险的非法人组织”：
一、《管理规约》对物业共有的全部管理约定，其实质内容应当使“合伙协议”成立;
二、业主的共有物权，是因为取得专有权而随附取得的，公共开支纳入“公摊”，符合“共同出资”之说;
三、业主对物权的共有部分“都有管理的权利和义务”，实则是“共同经营”;管理的目的是共同使用，应当符合“共享利益”;承担义务实则是“共同承担风险”;
四、业主大会作为业主组织，既没有通过工商注册称为企业组织，也没有通过有关部门批准称为社团组织，实则是“非法人的其他组织”;
五、民法的基本原则就是“意思自治，约定优先”;虽然法律没有明文规定，但是法律并没有限制业主之间在物权共有关系上成立“合伙关系”;因此只要通过约定，就可以明确这种合伙关系。
业主之间在物业管理活动中“合伙关系”的成立，利于明确业主在物业管理活动中的权利义务关系，且更具有操作性，无疑具有进步的意义。
业主委员会委员充当“执事业主”的主体资格
《合伙企业法》中：“按照合伙协议的约定或者经全体合伙人决定，可以委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，执行合伙事务”;“依照本法第二十六条第二款规定委托一个或者数个合伙人执行合伙事务的，其他合伙人不再执行合伙事务”;“合伙人对合伙企业有关事项作出决议，按照合伙协议约定的表决办法办理。合伙协议未约定或者约定不明确的，实行合伙人一人一票并经全体合伙人过半数通过的表决办法。”
业主委员会的地位历来尴尬，似组织非组织，看似有无上的权力，却担不起任何责任。而在企业组织中的董事会，也不具有独立的法人地位。因而承认业主委员会的法人资格没有实质性的意义。
每个业主在物业管理活动中的权利、义务是平等的，而共同行使权利最好的办法是委托;业主委员会的委员由全体业主选举产生，是可以代表业主的;同时就其个体而言，是具有自然人的法律主体资格的。参照《合伙企业法》委托“数个合伙人执行合伙事务”，称之为“执事业主”，执行合伙事务，而其他业主“不再执行合伙事务”，合乎民法有关合伙的规定，同时也符合现行的业主委员会委员在物业管理活动中所担任的实际角色。
承认业主委员会委员的“执事业主”资格，利于解决业主委员会的权利-义务问题，也可以解决业主委员的待遇问题。在《管理规约》中明确约定业主之间在物业管理活动中是合伙关系，明确约定业主委员会委员是执事业主，同时对议事规则及其权利义务进行约定。业主委员会会议实行少数服从多数，同时实行个人负责制;表决中有不同意见者，应将意见记录在案并签字确认。
物业服务中介机构和会计师事务所
“物业服务中介机构”是专门从事物业服务咨询、评估的专业机构。该机构不能从事物业服务。该机构应当进行工商注册，并且取得相应的从业资格，必须独立承担民事责任，具有不低于300万元以上的注册资金、营业场所和物业管理师20名、相关专业技术中级以上职称人员不得少于5名。该机构实行单位责任和专业人员责任结合的原则：单位应对违反法律规定和合同约定，给合同相对人造成的损失承担赔偿责任;负责业务的专业人员，对所负责的业务承担个人责任。该机构在参与物业服务考评过程中不受其他任何组织和个人的干扰;对考评过程中给他人造成的损失，所在单位承担赔偿责任后，可以向责任人追偿，且该机构和个人还应承担包括取消从业、执业资格的处罚。
采取中介机构评价机制是国外行业管理的普遍形式，利于公平公正和专业化管理。加强物业服务中介机构管理，配合物业服务项目经理人负责制，可以淡化对物业服务企业的资质管理;既合乎《物权法》关于“其他管理人”的规定，又利于市场化、专业化和与国际接轨。
会计师事务所，是根据财政部《会计师事务审批和监督暂行办法》依法设立的专业机构，本文所称的“被选聘的托管物业服务资金的会计师事务所”，既可以是合伙性质也可以是有限责任形式。开发建设单位或者业主大会应当选聘一家会计师事务所负责物业服务资金的委托管理。政府行政主管部门可以参照物业专项维修资金管理办法，对会计师事务所从事物业服务资金的托管进行规定。物业服务资金除用于物业管理活动中的费用支付外，不得用于其他用途。
选聘物业服务中介机构和会计师事务所，确定物业服务企业
开发建设单位或业主大会应在选聘物业服务企业之前，选聘物业服务中介机构和会计师事务所;并与选聘的物业服务中介机构和会计师事务所签订委托合同，委托合同应包括委托事项和约定的报酬、支付方式等条款。开发建设单位或者业主大会应当委托选聘的物业服务中介机构组织物业服务的招投标，根据招投标的结果，确定物业服务企业。
物业服务企业除按照招标要求提交商务标书和技术标书以外，应当在技术标书中明确项目负责人，并提供项目负责人的任职资格。招标书中应当对项目负责人是否可以兼任其他项目予以明示。
开发建设单位或者业主大会应当会同物业服务中介机构和会计师事务所与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应包括法定的约定服务事项和约定的报酬、支付方式等条款;应明确物业服务中介机构的监管和评价权利与义务，明确会计师事务所对物业服务资金使用的监督管理的权利义务和代管代付物业服务费用的办法。
物业服务项目经理负责制
物业服务的效果，不仅与物业服务企业的资质等有关，更重要的是与物业服务项目的机构有关。因为一个企业可以承揽多个项目，但每个项目的实际情况、服务内容、质量标准都是不一样的，因此加强对物业服务项目的监管，实行物业服务项目经理人负责制尤为必要。
深圳市罗湖区举办业主委员会主任岗前培训班。现阶段，业主自我治理能力的提高仍需要政府力量进行引导。
每一个物业服务项目应当有明确的组织架构、组成人员以及人员的专业结构和岗位职责，并应当明示和公示，接受物业服务中介机构、业主委员会、业主的监督。
每一个物业服务项目应当有项目负责人，项目负责人应当具备相应的执业或者从业资格。物业服务合同中应当对项目负责人的任职条件、更换方式、监督形式进行约定。项目负责人应当对所任职的物业服务企业负责，同时接受物业服务中介机构、业主委员会、业主的监督，并接受行政主管部门的考评和资格管理。项目负责人可以以合伙或者其他形式，分享项目管理的成果，同时应当承担管理不力或者因失误、失职给他人和任职单位造成损失的赔偿责任。
加强项目负责人的责任管理，可以逐步放宽对物业服务企业准入资格的管理。这既是物业服务市场化所必需的，也是改善现有的不太切实际的物业服务企业资质管理的有效途径。试想，强行规定取得三级资质(基础级)的企业，必须拥有10名物业管理师、具有中级职称以上的专业技术人员，这是不切实际的;因为如果这样一个企业，只服务于一个小项目，企业能够承担这些人员的工资费用吗?加之任何规章也不能与《物权法》中从事物业服务的还可以是“其他管理人”的规定相违背;那么这个“其他管理人”的资质怎么办?难道人为地设置准入条件?但是对项目负责人的执业或者从业资格的要求，却是符合法律规定的。
物业服务效果的评价和物业服务费用的支付
市场经济的基本原则包含等价交换，实际上就是“值价相符”。加强对物业服务效果的科学的、专业的、公平公正公开的评价，并根据评价结果支付物业服务费，是实现值价相符的重要保证。
现行的物业服务合同约定的价格一成不变，既缺乏必要的考核机制，也容易使业主将个人的评价作为拒交物业服务资金的理由;既不能保证业主享受到值价相符的服务，也不能使物业服务企业因为政策或者市场因素变化增加的服务成本得到有效的补偿，实则成为物业服务纷争的主要源头。
物业服务评价应当采用计分制，建议采用100分制，根据计分扣减物业服务费的方法应当在物业服务合同约定。物业服务评价中，应当包含房屋共有部分、共有场地、共有共用设施设备的维护和运行指标的考核，还应包含清洁卫生、园林绿化维护、公共秩序维护、车辆管理等服务指标，同时应兼顾服务态度、业主满意度等指标。
物业服务评价应由物业服务中介机构组织的专业人员，根据日常检查、监督和定时考评情况，相对于法定的和约定的内容和质量指标的符合度而做出，并应综合考虑业主投诉及其处理的及时性和效果等因素。考评结果分月递交业主委员会，由业主委员会委员签章后，递交会计师事务所;物业服务企业根据有效的考评结果，开具物业服务收款票据，向会计师事务所申请付款。为了利于物业服务企业的经营，物业服务企业每月初，可以申请预付不超过当月应得物业服务费金额的50%的预付款。
考评结果是支付物业服务费的惟一依据。考评结果可以作为司法诉讼的证据使用。专业考评人应对考评的结果负责;应由考评人员签章和单位签章生效。考评人中应当有业主代表或者业主委员会委员;考评结果应及时公布;对于考评的异议，可以申请复议，对复议不服者，可以委托其他专业机构重新评价;但申请人应垫支委托费用。
物业服务资金的银行专户缴存和信用支付形式
物业服务资金的归集方式可以多样化，比如采取业主直接用现金到业主委员会或者会计师事务所缴纳，但是这样会增加业主委员会或者会计师事务所的工作量。也可以由业主到银行设立专用的缴费账户，之后每月从账户中直接向会计师事务所设立的专用账户进行兑付。但是考虑到业主的自愿性和到银行存款的麻烦，也许有一定的难度。
如果业主在银行能够办理专门用于缴纳物业服务资金的信用卡，由银行按月信用兑付，是最为便捷的。因为业主有房屋所有权作担保，银行的信用风险很小，而且在此信用汇兑中，银行是有利可图的;银行已经办理了多种信用支付业务，增加此项业务，对于银行是没有难度的。
由会计师事务所根据开发建设单位或者业主委员会的委托书，在指定银行开设以小区为单位的集体账户;该账户可以分设业主分户账户，业主可以直接向分户账户存款。银行可以根据业主需要，经申请和审查，为业主办理与集体账户相对应的信用支付账户;银行可以根据业主委托，每月向该集体账户兑付应交的物业服务资金，到期银行可以根据合同向业主要求偿付。该集体账户接受银行监管，不得用于其他用途。政府主管部门、会计师事务所、业主以及业主委员会均可以对此账户依法实施监督。
政府主管部门在“2+2模式”中的作用
物业服务的出现，无疑是中国大陆现代城市生活最大进步之一。由于物业服务本身的重要性，笔者认为这种“2+2模式”的推行，如果离开了政府的认可和支持，是难以推行的。
政府可以配套相应的政策，让入住小区的业主，承担缴纳物业服务资金的义务;而且指导这种资金可以采取银行信用形式，归集到业主组织委托的会计师事务所设立的专用账户进行管理。政府可以制订有关物业服务中介机构、管理物业服务资金的会计师事务所的准入资格和监督管理办法;可以制订在前期物业管理阶段，从开发商选聘物业服务企业甚至物业服务前期介入开始，推行“2+2模式”。首次业主大会会议召开后，根据这种模式的效果，由业主选择适当的物业服务模式。
政府可以指导物业服务行业协会，对“2+2模式”进行研究和在一定范围内进行推广;为鼓励推广此模式，可以在税收等政策上给予扶持。
推行“2+2模式”会产生积极的经济和社会效益
不增加业主支出，但可以增强物业服务资金使用的透明度
一个好的模式，应当不会增加其运行成本;而应该让在此模式下的各方均得到实际的好处。
增加了物业服务中介机构和会计师事务所的参与，不会增加成本，为什么?
因为，目前物业服务企业的会计制度，是可以建立代收代缴科目的，而这个科目的收入是不应计入纳税营业额的;但是如果物业服务企业采取直接收取物业服务费的办法入账，则应全额计入纳税营业额。同时本文要指出，这种做法不是偷税漏税，而是避免了重复计税，使税收更加合理合法。
如物业运行费用中的共用水电费、电梯及消防、电力设备维护费和检测费等，本已计税纳税;在物业服务过程中，这些费用的支出，既不产生增值也不会发生流转，因此不应缴纳增值税或者营业税费。而此部分成本在高层建筑中，约占服务成本的30%-40%;如按5.5%的平均营业税费计算，大概约占营业收入的2%左右。
采用业主自行归集物业服务资金，自行支付以上运行和维护费用，则可减少2%左右的支出;而此部分支出，用于支付物业服务中介机构和会计师事务所服务费用，是基本足够的。
由于物业服务中介机构的专业服务和监督，可以直接减少不必要的支出;同时在监督过程中，对物业服务企业的实际服务采用100分制考核，在合同中约定，依不符合约定的程度，扣减物业服务费，如此既可以使监督科学化，又使物业服务支出更加透明。
会计师事务所的专业理财，既可增加物业服务资金的安全，同时可以监督物业服务资金的使用，减少不必要的支出;既可以保护业主的利益，同时也可以保护物业服务企业的利益，增加物业服务支出的透明度。
不会增加业主的缴纳难度，但可以提高物业服务资金的归集率
相对于物业服务费而言，积极缴费的业主的理由也许只有一个，就是履行义务;但是对于不缴费的业主，理由会有千万个，目的却只有一个——拒绝履行自己的义务。
因此不论是采取现金支付，还是银行信用支付，对于大部分积极缴费的业主，应该是一样的，不会因为改变了支付手段，而拒绝交费。对于欠费的业主，因为缺少积极有效的追讨方法，加之由于物业服务的权利义务不能实现个案对应性，也就是说即便一个单元有1-2户业主拒绝交费，物业服务企业却不能停止对他们的服务，不能中止共有设备运行，也不能针对性停止秩序维护或者清洁保洁服务，这就使这部分业主相对于物业服务企业无所顾忌，这也是目前模式下，物业服务的最大难点。
因为，既不可以因为对方不履行义务，而提出中止义务的抗辩;也不能完全依靠司法程序进行追讨，如果按目前全国各地物业服务欠费个案数量计算，任何一个地方的法院，也很难完成所有的判决和执行。就是采取最为简洁的支付令形式，但因为业主的抗辩，也会使支付令失去效力。
相对于业主之间因为共有和共同管理而产生的债权债务关系的物业服务资金而言，其法律关系就变得十分清楚和简洁——只要是业主，对于共同决定归集物业服务资金而言，在这一过程中，业主是不可能提出拒绝交费的抗辩理由的。也就是说，万一出现由业主拒绝缴纳物业服务资金，采取司法程序中的申请支付令，即可实现追缴。这样既可以节约司法成本，而且使物业服务资金的归集，比收缴物业服务费更为简洁和便利。
物业服务企业可以专心做事，业主也更加易于监督
目前模式下，为了收缴物业服务费，物管公司片面追求业主表面的满意度，而忽视一些业主看不到但是对于业主、对于物业本身更为重要的服务项目;为了追讨物业服务欠费，物业服务企业花费了大量的人力物力，甚至采取诸如停水停电等违法行为，侵害业主的合法权益。为了拒交物业服务欠费，部分业主挖空心思，将与物业服务有关无关的事项，通通归咎于物业服务企业。物业服务费本身已经不仅仅有债权债务的含义，而成了小区不和谐、物业纷争的焦点。
物业服务费追讨诉讼的难度虽大，但是只要进入了诉讼程序，物业服务企业几乎是100%的胜诉，为什么呢?因为作为业主是很难提出有效抗辩的，即便个案有效，但是因为不具有整体否决性，因此业主很难胜诉;致使部分业主，将拒绝交费作为一个监督权利，作为惟一的抗辩形式，这就是明知不可为而为之。
从法理上而言，合同的双方权利义务是对等的;物业服务合同的订立一方是业主委员会，代表的是业主组织，相对于物业服务企业而言，业主委员会本应该自行筹集费用，支付物业服务企业的报酬。但是从物业服务在我国大陆兴起以来，这种筹集费用的事务，却转为物业服务企业去办理，这本身就是一种错位，从而分散了物业服务企业的精力。
在“2+2模式”下，要求业主自行归集物业服务资金，利于理清法律关系，更利于物业服务企业全心全意做好物业服务。
同样引入物业服务中介机构，实行专业的监督和评价，并且采取依照合同和法律法规规定项目和质量要求，分项分指标逐项考核;利于物业服务的完整性、考评的科学性;而且考评的结果，可以直接用于举证，免除了业主举证之累，利于物业服务监督的科学性和透明性。
“2+2模式”下，使物业服务企业员工的劳动报酬和福利公开化，增加了透明度，也增加了保障性。在此基础上，利于物业服务企业寻求专业服务伙伴，诸如保安服务公司、清洁保洁公司、园林绿化公司、设备专业维护公司等，实现专业化、细分化的物业服务。
专业化、细分化、市场化、社会化的物业服务，必将进一步提升物业服务品质，对建设优美和谐小区，建设和谐的、有尊严的社会产生促进作用，对提升业主的幸福感，建设幸福社会、幸福中国有着积极的意义。
(原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期)
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