作者: 李佳俊 | 2017-01-04 11:23

成都芳草地小区新老物管更替始末

编者按：制度对物业小区更换前期物业服务企业设计了清晰的线路：组织业主大会召开业主大会会议，招标选聘物业服务企业并签订服务合同，前期物业服务企业按规定撤场并移交相关材料;政府主管部门和社区派出机构可予以一定的指导。但是在成都芳草地小区，以上所有的环节都出了问题，而每一个当事人都能拿出证据来证明自己没有过错。在当前的中国，芳草地绝非是遭遇如此难题的唯一小区。

建于上个世纪九十年代，位于成都市武侯区桐梓林中路1号的芳草地小区曾是成都最高档住宅小区的代表。2000年成都市仅有两个小区获得“全国物业管理优秀示范小区”称号，芳草地小区榜上有名。然而2004年底小区物管公司更换后，小区环境明显大不如前，社会声誉下降。桐梓林中路一带房屋价格在2009年12月时普遍在每平方米8,000元左右，而芳草地小区却只能卖到每平方米5,000元左右，小区业主颇有怨言。

成都芳草地小区

2009年10月小区业委会选聘了新的物管公司，就在新物管要进驻小区的时候，一系列是非接踵而来。突然出现的黑字横幅将新物管公司拒之门外，小区里贴上了大字报，谣言四起，而小区外道路则被实行了临时交通管制。业主起诉业委会，业委会起诉老物管公司，曾经的“明星”小区突然间深深地陷入了社区公共危机的泥沼之中。

这一切的乱象究竟从何而起?

达成“双过半” 业委会决定选聘新物管

2008年8月30日，芳草地小区业委会正式成立。“安保人员严重不足，长期实行12小时轮班制，停车混乱、设施设备损坏、人员随意出入、安防系统形同虚设、围墙年久失修导致入室盗窃多次发生……”针对小区业主对小区物管公司——成都三泰物业管理有限公司(以下简称三泰物业)服务不满，业委会多次向三泰物业提出提高物业服务质量的书面及口头要求。2008年12月16日，业委会和三泰物业在整改方面达成共识。当日，业委会发布公告，通报了业委会下一步的工作计划和方案，主题就是选聘物业服务企业，让小区恢复到以前的优秀和文明。业委会主任杨文清回忆说，小区业主总数为844户，当时考虑到召集业主大会举行会议讨论不太现实，业委会决定将选聘物业服务企业这一重大事项改为采用书面征求业主意见的形式。同时业委会还议定，按照《芳草地小区业主大会议事规则》第十八条第(三)款规定，由业主委员会发放征询意见表，将业主大会的议事内容书面征求业主意见。

2009年3月20日起，由各幢各单元选出的业主代表逐户上门送达征询意见表，业主开始按幢按单元签名投票。4月3日,上门书面征求意见的工作全部结束，4月6日，业委会组织部分业主代表参与计票统计工作。最终，同意授权业委会重新选聘物业管理企业的业主，总面积为83,292.53平方米，占整个芳草地小区总面积124,789平方米的67.25%;总户数为558户，占整个芳草地小区总户数844户的66.113%。业委会认为这一计票统计结果符合“双过半”要求。

2009年6月24日，业委会在小区公示了《芳草地物业服务合同》及补充协议。业委会主任杨文清说，考虑到三泰物业在小区内存继物业管理，可以给予优先续约权。于是从7月2日起，业委会首先将三泰物业作为签订物业服务合同的优先考虑对象，与之洽谈。业委会要求三泰物业拿出10万元的履约保证金，并将包括停车场、游泳池、网球场等在内的每年公共收益的70%，交给全体业主，余下的30%可作为物管公司的管理费。经过近两个月、先后6次合同谈判，双方未能达成一致意见。三泰物业的负责人认为，要接受业委会提出的方案比较困难。

“物管费16年都没做过调整，小区管网老化，设施设备需要更新，以前的公共收益，都拿去补贴维修经费的不足了。”三泰物业总经理李江接受《现代物业》采访时表示，公司只要能做到微利，都愿意接受业委会的条件。但是按照那次谈判时业委会的条件继续服务小区企业将亏损，因此终止了谈判。

2009年9月2日，芳草地业委会向成都市物业管理协会、武侯区房管局物管科、小区所在街道办事处、社区四个部门作出书面汇报，汇报的内容有当前小区的物业服务情况、业委会的情况以及三泰物业拒绝签订合同等事宜。据此，以上相关部门同意业委会公开选聘新的物业公司。随即，业委会着手面向社会选聘物业服务企业，先后与十三家企业接洽，并通过邀标方式，收到四家物业企业的投标书。经评比筛选，业委会最终选定了四川艾明物业管理有限责任公司(以下简称艾明物业)。业委会将中标信息在小区内公示后，于10月17日与艾明物业签订了《成都市武侯区芳草地小区物业服务合同》，次日公告选聘结果，并上报武侯区房管局、火车南站办事处、桐梓林社区居委会。

2009年10月19日，业委会在小区公示了与艾明物业签订的合同。合同中艾明物业在维持现有的物业服务收费标准的情况下，接受10万元保证金及公共收益三七分成的约定事项，同时提高了满意度百分比考核要求，承诺为业主提供上门服务时只收取材料费、不收取上门服务费(三泰物业的上门服务费是5元起计收)。另外还用分值考核物业服务质量，让其接受大家的监督。10月22日，业委会给三泰物业发出离场通知，定于10月28日离场并移交资料。当日，业委会给艾明物业发出入场通知书，定于10月28日进场。

接到业委会离场通知后，三泰物业并没有离场。“业委会选聘艾明物业的消息传出后，小区许多业主联合签名向公司发出挽留信。”三泰物业总经理李江说，鉴于小区部分业主坚决反对移交资料，不同意三泰物业离场，同时小区尚有业主拖欠大量费用未结清等情况，三泰物业暂不离场，不移交资料。业委会随即将情况向当地政府汇报，同时向艾明物业通报。艾明物业当即把情况向成都市物业管理协会进行了报告。

业主分两边新物管终被堵在门外边

在更换物管的公告张贴后，小区出现了一份签名表，200多户业主联名签名要求业委会撤销与新物管公司签订的服务合同。有业主将这份签名交到业委会负责人手中，他们的要求未被业委会采纳。10月25日，业主代表委托公证人员，对这份签名中的业主签名及身份进行确认并公证。10月26日，小区部分业主代表商量后，自费委托律师向武侯区法院递交了诉状，要求撤销业委会与新物管公司签订的合同，并责令业委会自行承担违约产生的损失。在这几天内，物管中心外的墙上，一些业主贴出了“业委会如此堕落”、“艾明草台班子滚蛋”、“不作为的业委会必须下台”等大字报，并在小区悬挂类似横幅。同时，关于业委会成员假公济私、签订合同缴纳保证金和公共物业收益三七分成是业委会想将其“独吞私分”的传言在小区散布开来。

考虑到小区环境很差和部分业主还不了解企业的情况，艾明物业决定进场后在小区进行一次实力展示，派出了两百多名员工，身着工装整齐地来到小区，准备为小区开展一次清洁大扫除作为见面礼。然而10月28日上午，当艾明物业列队来到小区，小区门口却悬挂起反对艾明物业进场的横幅，部分业主也聚集在小区门口阻止新物管进场。艾明物业负责人当即命令队伍在小区20米外的地方列队等候通知。反对新物管进场的业主表示，业委会制作的选聘意见表不规范，上面没有写明是要更换哪家物业公司，而且很多签名都是业委会找家里的老人和小孩签的字，根本不能代表业主的意见。另一名业主表示，业委会2008年8月成立，一直都没有召开过业主大会，就算换新物管，除了没有公示，大家也根本不知道是否招标，业委会换新物管有暗箱操作的嫌疑。反对新物管进场的业主还认为，三泰物业所有工作人员都非常负责，这个小区的物管费为多层0.7元/平方米、含电梯高层1.2元/平方米，一直都算成都比较低的，但老物管仍把小区管理得很好。

然而，支持更换物管的业主并不认同。“从业委会成立起，三泰物业就对业委会强烈不满和抵触，唆使部分业主出面干扰业委会正常工作，这些业主要么不交纳物管费，要么以极低租金租用小区共有部分的房产从事商业经营……”，“哪个说三泰物业服务好?今年火车南站辖区小区院落卫生评比，我们芳草地小区排名倒数第二!我们以前可是全国物业管理优秀示范小区哦!”支持业委会的业主态度也十分强烈。小区门口剑拔弩张的紧张态势引起当地政府的高度重视，政府相关部门迅速赶到现场，平息事件。

政府忙调停协调会纪要暂时保稳定

10月28日中午，经过成都市房管局物管处、武侯区房管局、火车南站街道办主持调解，一纸经各方参会单位和个人签名的会议纪要张贴在了芳草地小区门口，称鉴于部分业主就物业管理选聘过程有异议向法院提起诉讼的情况，从当日起在法院7个工作日立案审查期间，艾明物业暂缓进场，三泰物业公司维持现有物业服务。待法院立案审查期过后，如法院作出不予立案的决定，三泰物业立即退场，艾明物业依法进场;如法院作出立案的决定，则中止合同执行，待法院判决后依判决结果执行。立案审查期间，三泰物业负责保持现有公共秩序，做好小区物业服务。艾明公司负责人在纪要上签署意见“以业委会通知为准”。业委会主任杨文清在纪要上签署“业委会对外的决定、意见，须经业委会集体表决。”

当日下午，杨文清回到小区看到小区内大字报仍未清理，反对艾明物业进场横幅仍挂在小区门口。杨文清认为“三泰物业并未按会议纪要要求履行负责保持现有公共秩序，做好小区物业服务的义务。”下午4点，业委会向艾明物业再次发出进场的书面通知。当晚7点，艾明物业再次带领员工进场。反对艾明物业进场的业主则坐在小区门口坚决反对新物管进场。当地政府及派出所、武侯区公安局防暴大队立即赶到现场，防止事态扩大。当晚，艾明物业总经理杨斌向反对方业主表示艾明物业严格按照合同办事，遵守国家法律、法规，服从行业主管部门的协调。他对业主说：“我们是一家遵纪守法、合法经营的管理规范化、服务人性化的公司，我们一切按照法律程序及合同办事，为了配合政府部门的工作，为我们构建和谐社会，保持社会稳定，避免发生大规模群体事件，我们暂缓进驻”，随后带领公司员工离开了现场。此后几天，反对艾明物业进场的横幅依旧挂在小区门口。

三泰物业总经理李江对《现代物业》解释了为什么会议纪要贴出的当天杨文清还可以看到小区门口的条幅：10月28日政府会议纪要出来后，她即回到小区活动中心劝告悬挂横幅的业主撤走横幅。“业主悬挂的标语、横幅，物管无权强行撕毁，不能强行撤除，只能做到劝告。”李江表示并非物管不作为。

11月3日，武侯区房管局、武侯区火车南站街道办主持召开业委会及反对方业主参加的协调会。会议就10月25日200多名业主代表签名要求业委会撤销与艾明物业签订的物业服务合同进行协商，先对联名反对新物管进场的签名代表进行人数确认。

11月4日，火车南站街道办徐金凤，业委会杨文清、刘琼华筹备确认具体工作，决定组织三个小组同时进行，每组成员有社区、提案方业主、业委会、业主代表各派1人组成，街道办派人员现场指导监督。

11月5日上午，业委会发出权数确认公告。告知小区业主确认工作的目的、时间、地点、要求等事项。公告在小区告示栏、54个住宅单元楼口张贴。应提案方请求，确定时间由一天延长至两天。

11月6日至7日，在小区球场坝子开展确认工作。联合签名的200多名业主，仅有11名业主现场确认。对此，业委会认为所谓的200多名业主联合签名系子虚乌有。

11月22日和27日，在主管部门的要求下，三泰物业向业委会移交资料。“三泰物业并未移交关键资料!小区总平面图、供电线路图、小区客户资料等核心资料并未移交给业委会。”业委会委员黄宗群告诉记者。而到了12月23日，当记者联系三泰物业总经理李江时，她说目前物管从开发商接收的小区资料已全部移交业委会。

有业内人士提出了疑问：在法院未判决业委会与艾明物业签订的物业服务合同无效前，该合同是否还具备法律效力?

遭通报批评新物管向协会发律师函

11月4日，芳草地小区业委会引进的新物管——艾明物业遭到成都市物业管理协会的通报批评。在市物协发出的《关于对四川艾明物业管理有限公司全行业通报批评的决定》中称，在此次事件中，艾明物业违反国务院《物业管理条例》第二十八条，《成都市物业管理条例》第七十二、七十三条等规定，在没有对建筑区划内共有部分及相应的档案进行查验的情况下，擅自进驻芳草地小区，致其出现混乱局面，造成了不良的社会影响。“根据《成都市物业管理协会章程》，决定对四川艾明物业管理有限公司给予全行业通报批评，并提请会员大会终止其协会理事职务，同时提请市房产管理局按照《成都市房地产行业信用信息管理办法》予以信用记减分。”

艾明物业立即向市物管协会提出意见：国务院《物业管理条例》第二十八条是针对前期物业管理，而芳草地小区业委会此次选聘物业服务企业已不属于前期物业管理范畴。随即，市物管协会对通报依据进行了调整，引用《物业管理条例》第三十七条，对艾明物业进行处罚。11月9日，四川盛豪律师事务所受艾明物业委托向市物管协会发出律师函。该函称协会通报事实不清，情况不明，定性不准。该律师函声明：艾明物业并未正式进场，10月28日艾明物业只是在小区外20米列队等候入场，且艾明物业是依据与业委会的合同，接业委会书面进场通报才进行入场准备;至于未做物业设施设备承接验收，业委会也有书面告知，三泰物业不愿意移交资料，根本无法验收。该函件请市物管协会“撤销对艾明物业的通报，同时向原传播信息的渠道发出更正的通告，消除负面影响。”该律师函还提出希望协会谨慎和妥善处理，否则艾明物业将通过司法途径维护自己的合法权益。函件同时抄送成都市物业管理处、四川省建设厅产权管理处。12月21日艾明物业公司董事长戚鑫对记者说，11月4日艾明物业委托律师向芳草地小区业委会发出律师函，函件的主要内容是告知业委会，由于业委会未能让艾明物业按照合同规定如约进场而给艾明物业带来的一切经济损失将由业委会承担。

艾明物业公司总经理杨斌表示，公司按照相关规定合法取得入场资格，却遭到阻挠，更是遭到了行业协会的批评。戚鑫说，公司为入场做了大量前期准备，比如人员招聘、入职培训、服装采购等，但现在过去了一个多月，却还没有入场的消息，不排除根据合同要求向业委会索赔10万元。戚鑫认为艾明物业现在已是骑虎难下。如今，公司为进入芳草地小区而招聘的大量人员处于闲置状态，人工成本使其很是头痛。如果解聘这部分人员，公司又会受到劳动法的处罚;再者，如果业委会一旦提出进场通知，公司无人员储备，将面临违约的风险。“不管事情怎么发展，我们公司是要随时做好进场准备的。‘芳草地事件’把公司推进了全社会的视野里，艾明公司将更好地为芳草地小区提供优质服务，提升公司品牌形象。”戚鑫说。

据了解，芳草地小区旁边的丰和园小区也是艾明物业前两年接手的一个旧小区，艾明物业在该小区的服务满意度达到了95%。戚鑫说：“做好芳草地小区服务虽然会面临很多困难，但我们公司有信心!同时也希望公司得到行业主管部门的公正待遇。”

三泰物业不愿意移交资料，以物管费用未结清而不愿意离场，市物管协会并未对其进行行业通报批评。三泰物业总经理李江对本刊说，政府主管部门只对公司进行了监督检查，公司没有收到什么处罚通知。成都物管行业一业内人士对此表示不理解，不管三泰物业因何原因不离场，但该小区反对艾明物业进场的横幅能在小区门口悬挂几天，小区大字报在小区满天飞，是严重不符合当前成都构建和谐物管要求的。但为什么只有艾明物业挨批呢?“艾明物业应该按业委会通知依合同进场呢?还是违反合同不进场呢?”

“20%不存在” 业委会拒绝政府开大会

2009年12月4日，武侯区房管局向业委会发出关于限期召开芳草地业主大会会议的指导意见函。该意见函称“小区在选聘物业服务企业过程中，有部分业主联名提出在选聘物业服务企业过程中有侵害业主知情权和选择权一事，请求召开业主大会会议。”根据《物业管理条例》第三十条，经20%以上业主提议，业主委员会应该召开业主大会临时会议、《成都市物业管理条例》第三十二条，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法依约履行召开业主大会会议职责的，区(市)县房产行政主管部门应当责令其限期召开;逾期不召开的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议。除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。根据《芳草地业主大会议事规则》以及11月3日下午，业主代表与业委会代表在火车南站街道办的协调意见，限定业委会5日内召开业主大会会议。同时要求业委会依法履行职责，确保小区的正常秩序和稳定。

12月11日，业委会针对武侯区房管局发出的指导函，向武侯房管局发出回函称：11月3日，业主代表与业委会代表在火车南站街道办的协调，明确要求对“20%以上业主”提议的业主权数进行确认核实，以便根据相关法律法规召开业主大会临时会议。11月6日至7日，火车南站街道办派桐梓林社区工作人员组织三个小组，每个小组均由业主代表、业委会成员、社区工作人员等共同组成。在火车南站工作人员派员监督指导下，经查证“20%以上业主”提议的业主权数不实，只有11名业主现场确认，占小区844户的1.3%，而且其中还有签字确认声明放弃召开业主大会的提议，因此不具备召开业主大会临时会议的法定人数。业委会已于11月10日，将结果报告火车南站街道办及武侯区房管局。因此，业委会认为不存在20%以上的业主提议召开业主大会临时会议这一事实，故依法将不会召开议事内容为指导函所要求的“把芳草地近期选聘物业服务企业发生事件、物业管理共同事项和业主书面提议内容提交业主大会会议讨论表决”的业主大会会议。业委会认为，芳草地小区发生的事件属于不需要及时召开业主大会即能予以解决的范畴，而且引发这些事件的争议和纠纷已进入司法程序。因此，业委会也可以决定不需要召开临时业主大会会议。对芳草地小区目前状态和发生的事件，业委会认为由人民法院司法判决处理为宜。否则，将容易引发新的不稳定因素。如硬要以并不充分的理由和并不适用的法规，以行政命令强行组织召开临时业主大会会议，一有行政干预司法之嫌，二来可能会激化芳草地小区当前存在的矛盾。

鉴于芳草地小区目前状态，且已有两起纠纷已进入法院诉讼中，法院于2009年12月8日第一次开庭审理了张静、范瑞华两位业主诉业委会撤销权一案，并于2009年12月21日开庭审理业委会诉三泰物业公司合同纠纷一案。

对于武侯区房管局发出的指导意见函，小区部分业主抱有怨言。有业主称武侯区房管局置“20%以上业主”提议的业主权数不实的事实而不顾，依旧限定业委会召开业主大会临时大会的行为是对业委会的打压。确保小区的正常秩序和稳定应该是小区目前物业管理者三泰物业的职责，武侯区房管局却将责任推向业委会。据记者了解，截至2009年12月23日，芳草地业委会一直没有按照武侯区房管局的指导意见函召开业主大会临时会议。业委会主任杨文清表示坚决按照法律法规及《芳草地业主大会议事规则》办事。

业委会抗辩 “双过半”公开公正应有效

2009年12月8日下午2点半，成都市武侯区法院正式开庭审理成都芳草地小区部分业主代表张静、范瑞华起诉小区业委会一案。作为小区全体业主代表的业委会，与其所代表的业主对簿公堂。法庭上，原告律师递交的起诉状称，“业委会在选聘物业服务机构的过程中，违反《芳草地小区业主大会议事规则》、《物业管理条例》及《成都市物业管理条例》的规定，在未召开业主大会和未取得业主合法授权的情况下，违背广大业主意愿，擅自与四川艾明物业管理公司签订《物业管理合同》。”请求法院判决业委会与艾明物业合同无效。

对此，被告方辩护律师答说，被告人是经业主大会选举产生，并依法在成都市武侯区房管局和武侯区火车南站办事处备案的芳草地小区业主大会业主委员会，其产生符合国家法律法规规定，也受芳草地小区大多数业主支持和拥护。作为业主大会的常设办事机构，业主委员会是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表。本案涉讼的选聘物业公司行为，是在武侯区房管局、火车南站街道办事处、桐梓林社区居委会的指导下，经业主大会以书面形式征求业主意见，并经芳草地小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(“双过半”)同意，授权业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，不违反任何法律禁止规定，符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理条例》等相关法律法规的有关规定，符合《芳草地小区业主大会议事规则》和《芳草地小区业主委员会工作规则》的规定，其过程公正公开，程序合法，合同有效。

业委会认为原告是对业主大会和业主大会会议这两个基本概念，以及对业主大会会议的形式有重大误解所致。首先，业主大会是一种组织形式，而非原告理解的“召开大会”的一种行为方式;其次，业主大会会议有两种形式，即《物业管理条例》第十二条规定的“业主大会会议可以采取集体讨论，也可以用书面征求意见的形式”。而原告认为自己没有参加过集体讨论形式的会议，就轻率指责“没有召开业主大会”，实则是对业主大会会议及其形式的片面理解和误解。

业委会表示，原告之前对于业委会的公告、上门发放征询意见表、征集意见和签名表达业主是否授权选聘一事，并未向业委会提出过任何意见，仅是在选聘结果公布后持有异议，实则是因为业委会根据广大业主意愿选聘物业公司，在与三泰物业谈判破裂后，没有与三泰公司签署物业服务合同，从而与原告目的不一致导致的结果。

对于原告诉称业委会选聘物业服务企业并签订合同“未取得业主合法授权”、“违背广大业主意愿”，业委会认为，从业主意见征询表可以得出判断，业委会确已取得法定的“双过半”的业主授权，因此原告的说法不成立。业委会说，有极个别业主，看到有人在三泰物业支持和怂恿下，在小区内铺天盖地贴出大小字报，对业委会成员造谣中伤、诽谤诬蔑，声称签订合同缴纳保证金和公共物业收益三七分成是业委会想将其“独吞私分”，而又不清楚事实真相，又看到三泰物业多次动用保安制造威胁、声称断电断水这些类似黑社会暴力手段后，害怕受到报复牵连，提出反悔，改称当初是在不知情下签字授权给业委会选聘并与物业服务企业签订合同。业委会认为这一抗辩理由完全没有法律依据和不足以抵抗书面授权的合法性和有效性。

至于实施新物业服务企业选聘并与选聘物业服务企业签订物业服务合同的授权是否合法有效，业委会认为这也是不容置疑的。芳草地小区采用书面征求意见形式的业主大会会议，一旦经全体业主人数过半面积过半“双过半”的授权表决，业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同，是其当然的责任，完全符合《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定。与《成都市物业管理条例》第七十四条“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决”的规定也不矛盾。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，只要这一授权签署是业主本人真实意思的表达，芳草地小区业主委员会完全可以获得这样的授权。答辩人向法庭提交了2009年3月20日开始发放的书面征询意见表这一证据，上面清楚地列出了授权事项。业主阅读并签署后，即是其真实意思的表达。

业委会认为本案涉讼纠纷所诉的行为和决定，完全符合这些法律法规的规定，程序和实体均合法有效。请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告承担诉讼费用。在当日的审理上，法院决定择日宣判。

“三泰”有两个老物管服务合同新疑点

2009年12月21日，武侯区法院公开审理业委会起诉三泰物业一案。业委会提出三个诉求：一、请求人民法院依法判令被告移交芳草地小区属于全体业主的物业房产、物业公用设施设备和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料文件;二、请求人民法院依法判令被告全体工作人员撤离芳草地小区;三、判令被告承担本案全部诉讼费用。

庭审时，业委会称芳草地小区业主自1994年入住后即由开发商下属的武城三泰物业管理公司管理(后来在小区内实施物业管理的成都三泰物业管理有限公司，和与开发商签订有《前期物业管理合同》的成都武城三泰物业管理有限公司是两个完全不同的法人主体)。被告注册成立后接替原物业公司即武城三泰公司，在芳草地从事物业管理服务。因被告在进行物业管理过程中，未能尽职尽责，导致小区卫生脏、乱、差;治安环境差、乱，芳草地小区大部分业主对被告的工作极不满意。2009年10月22日原告向被告发出通知，通知其退出小区并移交各项资料，但被告却以债务未结、部分业主挽留等为由，拒绝撤离芳草地小区，并造成冲突，对此原告多次请求政府、房管、社区出面协调，但至今被告仍拒绝撤离芳草地小区。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”和《物业管理条例》第三十九条“ 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”的规定，结合《成都市物业管理条例》第七十五条第(一)款“物业服务合同依法、依约解除的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出”的规定。

对此，三泰物业表示，业委会选聘艾明物业，并非为应广大业主要求进行，同时“双过半”也不符合事实。此前，业主以此为由起诉业委会一案也在审理之中。同时因有业主未结清物管费用，根据10月28日成都市房管局物管处、武侯区房管局、火车南站街道办、桐梓林社区居委会、业主代表、业委会、艾明物业、三泰物业协调会议纪要精神，在业主大会未作表决之前，三泰物业暂留在小区从事物业服务。根据《物权法》第八十一条规定业主有权更换物业服务企业，但前提是小区业主依法作出决定。三泰物业辩护律师提请法院中止本案诉讼。

三泰物业称已于11月22日和27日把物业资料移交给业委会。业委会则称物业管理用房、共用设施设备、业主客户资料、小区总平面图、供电总平面图等未移交。庭审时三泰物业总经理李江表示，三泰物业已于2008年9月把上述资料移交给业委会筹备组成员范瑞华和黄宗群。黄宗群当庭表示不知情。

对于未签订物业合同，李江表示该公司为小区开发商下属物业公司。芳草地小区开发商由三泰屋业等三个股东构成。小区建成后，开发商与武城三泰物业公司签订了前期物业合同。后来，武城三泰物业公司注销，三泰屋业与张友华共同出资500万成立了三泰物业公司，三泰物业公司从武城三泰物业公司接手小区物业管理。

但业委会方面认定，小区前期物管企业为武城三泰物业公司。虽然武城三泰物业公司当年确系开发商所属物管公司，但并不代表武城三泰物业公司注销后，三泰物业就可以在没有合同的情况下在小区从事物业服务。自业委会成立后，三泰物业没有与小区签订物业服务合同就是非法经营。对于三泰物业提出的10月28日会议纪要精神，业委会则强调根本未接受10月28日的会议纪要，且该纪要不具备法律效力，无权指定三泰物业继续在小区从事物业服务，更无权阻止艾明物业按合同进场。

顽症与时弊再考验行政司法大智慧

业主起诉业委会，法院将会如何判决?业委会与老物管的官司有将如何判决?法院会支持三泰物业提出的案件中止要求吗?艾明物业又将何时进场?小区部分业主提出既然三泰物业目前在小区从事的是非法物业服务，那么业主是否应该交纳物业费呢?如果不交纳物业服务费，很可能导致小区出现管理更加混乱的局面。如果交纳物业服务费，依据又是什么呢?

在成都芳草地小区物业管理纠纷中，竟然纠结了当前中国住宅物业管理的纷杂万象，理当受到全社会关注，一个“各方都没有错”的社会现场出现如此严重局面，那么不被人所识的错将更令人心悸。芳草地小区何时化解公共危机重归和谐，无疑是当前考验我们行政和司法智慧、以及相关当事各方理性、气度和策略的重大难题。

(原载于《现代物业》2010年第01期/总第139期)