北京市物业企业进入退出机制研讨会召开

物业交接问题是北京市近几年社区治理中的一个难题。2006年鸿铭物业从美丽园撤出，随后小区陷入混乱;2007年富泉花园业委会诉前期物业法院强制执行却无功而返;2008年九龙山庄业委会诉前期物业近百警力强制执行等个案都是物业交接的典型案例。这些案例折射出了物业管理企业在物业管理区域中的进入和退出的机制缺陷，尤其是在原物业管理企业到期没有撤离或者尚未到期而提前撤离的情况下，物业交接工作如何开展?在物业交接过程中所涉及的政府部门、公共事业单位、物业管理企业、业主委员会等应该承担什么样的责任?按什么样的程序进行交接呢?

围绕这些问题，2008年9月20日下午社会各界人士齐聚中国人民大学汇贤楼进行了热烈的讨论。会议由北京市物业服务指导中心与和谐社区发展中心共同主办，北京市物业管理商会、物业管理企业代表、业主委员会代表共同出席了会议。

中国人民大学汇贤楼

王嘉吾女士是北京市海淀区太月园小区业主委员会主任，其所在的小区在召开业主大会作出选聘新物业的决议后，业主委员会进行了新物业的选聘工作，但是没有得到原物管企业的交接配合。王嘉吾详细介绍了事件的有关情况并就其中的问题进行了深入的剖析。站在业主及业主委员会的角度，她认为：事实上开发商指定的前期物业，在各方面不会都比业主大会招聘的物业管理公司差，但是，造成小区业主大会一定要更换前期物业，最主要的问题出在开发商指定的前期物业公司本身。第一，开发商指定的前期物业不能摆正自己是服务者的位置;第二，开发商指定的前期物业在公共物业的经营管理和收益支配过程中，剥夺广大业主的知情权、管理权、分享权;第三，开发商指定的前期物业，在小区收取物业服务费的标准不被广大业主认可，因为签订前期物业服务合同的甲、乙双方是开发商和前期物业公司，物业费标准是由开发商制定的。王嘉吾建议政府部门补充完善并进一步细化物业交接指导文件。

北京市物业管理商会会长徐北风先生则从行业发展的角度就物业交接问题阐述了自己的观点。对于物业管理企业无论是在作出进入还是撤出的决策时，均是建立在项目的收支测算基础上的。当前物价上涨，物业服务成本提高，而物业服务收费标准却没有相应提高甚至有些还出现不涨反降的情况，导致的结果就是要么物业企业不断亏损不得不主动撤离小区;要么就是服务质量也跟着不断下滑形成恶性循环，而两种结果的最大受害者都是业主群体。所以在物业管理模式上建议政府推动酬金制的实施，一方面给业主一个明白，另一方面保证物业企业的合理赢利。

政协委员刘琦菲则以《从政协提案角度看物业进入退出纠纷的解决》为题，表明物业管理工作不是简单的商业行为，而应包含公共服务的内容。解决物业矛盾也不能简单地靠商业手段或者行政手段。和谐社区发展中心理事长蔡若焱先生则进一步补充说明：目前的物业管理行业市场化不够，还需要进一步地推动市场化发展。对于现有的物业管理应该进一步细分，将其中公共服务的内容理出来，属于正常物业服务的内容则通过市场化的方式由企业来承担，属于公共服务的内容则由政府切实地承担起义务。

中国人民大学教授张丽曼认为，在探讨问题之前，首先一个重要的问题就是要弄清物业服务究竟是一个什么性质的产品。是纯公共物品?准公共物品?还是纯私人物品?如果是纯公共物品，政府是第一主体，物业服务费用应该由政府来解决;如果是准公共物品，应该由政府、公民共同解决;如果是纯私人物品，就应该商品购买者独自承担。

和谐社区发展中心副理事长、中国人民大学副教授、《现代物业》杂志专栏主持陈幽泓认为，进入退出机制是一个市场行为，从学理的角度而言，它有一个混合性质，既有私人商业行为的特征，也有公共事务的体征，这正好回答了张丽曼教授提出的问题。陈幽泓通过大量的调研，总结后认为，在物业企业的进入和退出机制方面，必须要做到：第一有一个好的合同;第二有一个经常沟通、协调的习惯和机制;第三是要采取理性的手段。

最后北京市物业服务指导中心官员发言，表示在以后的工作实务中将根据大家的建议完善工作。

物业企业进入退出机制的形成不可能一蹴而就，物业矛盾也不可能一天解决。但是由政府部门与非政府组织协作搭建一个交流平台，围绕着某一具体问题邀请各方代表阐述观点及权利主张，并且由人大代表、政协委员及专家学者从不同的角度研讨来推动问题的解决，则是一种有益的进步。

(原载于《现代物业·新业主》2008年第11期/总第99期)

 

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