作者: 武凤翔 | 2017-01-03 14:10

打破自管模式推行公开招标

房地产开发建设单位、业主委员会，按照《物业管理条例》的规定，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，近期在郑州已欣然兴起。郑州长江置业有限公司、郑州中岳秀峰房地产有限公司、鑫广(河南)置业有限公司三家房地产开发公司为落实《物业管理条例》，推动物业管理市场的健康发展，分别于2004年5月16日、5月20日、5月26日举行了由专业招投标公司主持的向社会公开选聘物业管理公司的开标大会。这一举动，引起了社会各界、特别是新闻媒体的普遍关注，纷纷抢先报道;房地产开发建设单位更是感到压力，认识到“自建自管”的模式，已不适应市场的发展，通过招投标的形式选聘物业公司已是大势所趋。至此，郑州市物业管理招投标活动将全面展开。

一、郑州物业管理现状

全市物业管理发展不平衡，在近500家物业管理公司中，约有85%是从开发商派生出来的物业公司(一类)，有10%是社会性的独立物业公司(二类)，有5%是机关、企业、事业单位转轨改制成立的物业公司(三类)。有矛盾、有纠纷、又亏损的是一类物业公司，因为开发商、物管企业责权利不分，业主将所有问题，所有怒气都撒在物管企业的身上，使物管企业有气无力、有亏无盈，在夹缝中艰难的生存;二类物业公司无矛盾、少纠纷、有盈利，业主满意、政府满意、自己满意，日子过得很好。这是中国物业管理行业的发展方向;三类物业公司有管理无经营，改体不改制，仍然吃着原产权单位的大锅饭，照样过着无风险的太平日子。

从上述情况中，可以看出在市场竞争激烈的今天，物业管理行业仍然存在着不公平、不正常的现象，仍然存在着端“金饭碗、铁饭碗、泥饭碗”的不同人群;但我想说的是，与此同时，还有另外一类人群，大家未曾透视过，那就是业主。业主是个非常庞大的人群，党政军民校，工农商学兵，聚居在一个园区内，由于工作性质不同、生活习惯不同、文化素质不同、思想意识不同、道德观念不同、宗教信仰不同、风俗言语不同等原因，很难形成一个共同的认识。约有90%的业主是依法律、按合同(物业服务合同)、遵公约(业主公约)、讲合作，既受权利又履行义务的，企业、业主共同维护合同的效力，共创安静、舒适的居住环境，这是物业管理公司所以能在物业区域管理服务的基石。要想将基石夯实，必须通过招投标的形式选择物业公司，业主才能满意、放心;约有3%的业主，像儿子的房子老子住一样，他们只讲享受权利，不讲履行义务，更不想承担责任，不交物业服务费、不交分摊费、不交水电费，已严重地侵害了其他业主的合法权益，违反了“服务合同”、“业主公约”，还满嘴污言秽语，破坏了业主、企业间的和谐，搅乱了居住区的安静，对此类人在必要时应当诉诸法院，以显示法律的尊严，维护合同的效力;还有约7%的业主，不学法、不懂法、没有自己的主见，考虑个人利益过重，总想靠近那3%的人，占点便宜，当听说要被起诉后害怕丢脸，马上与那3%的人划清界限，主动交缴有关费用，人们形容他们是“墙头草随风倒”。我们的工作重点是服务好90%，争取好7%，治理好3%，其中主要的措施就是让90%或97%的业主通过招投标的形式，选聘自己满意的物业管理公司。

二、物业管理招投标严格“三公”，共创“三赢”

国务院颁发的《物业管理条例》中提出“国家倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，“建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。《物业管理条例》规定的物业管理要实行招投标市场竞争机制，对促进物业管理行业健康发展有非常重要的现实意义:

一是通过公开、公平、公正的招投标竞争机制，打破现在谁开发谁管理的“自建自管”模式，使物业管理企业真正成为独立法人，成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立承担民事责任，从体制上解决建管不分而产生的诸多弊端;

二是在公开、公平、公正、诚信的竞争机制影响下，保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出，占领市场，推动物业管理的健康发展;

三是把公开、公平、公正竞争的市场机制引入到物业管理领域，使开发商、业主大会、业主委员会、物业管理企业等市场主体们的活动更加规范、透明和安全，尤其是业主们能得到更多的实惠;

四是招标人和中标人双方可以真正实现以《物业管理条例》为法律依据，以《物业服务合同》为行为准则。业主可以实现:与谁签订合同，谁按合同提供服务;物管企业可以实现:与谁签订合同，谁按合同给付报酬。

在“三公”原则指导下的招投标活动，业主选聘了自己满意的服务者，开发商免除了“建管不分”惹来的“罪名”，物管企业真正成为独立自主经营的法人，业主、开发商、物管企业三方获得了共赢。

三、坚持“三公”原则，严格按照法定程序开标评标

物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的必然产物，是行业自身运行规律的必然体现。早在1996年全国许多城市都先后推行了物业管理招投标活动，郑州市真正按照“三公”原则，严格按照法定程序实行招投标的，是从2003年12月份中方园小区业主委员会招投标开始，直至目前，三家开发商面向社会通过招投标的形式选聘物业管理公司。这中间为使此项工作能走向规范化、法制化、市场化，我们郑州市物业与房地产协会做了如下工作:

一是制定文件，召开新闻发布会，并将招投标信息在全市、全省、全国的报纸上刊登;

二是由协会亲自组织招投标各项具体工作，招标人的草案审核、指导标书的编制、对投标人的资格预审、组织开标评标、参与现场答辩等活动;

三是组织物业管理招投标评标专家小组，由行业专家(2/3)、招标人(1/3)单数组成。每次评标专家均在已存的专家库中随机抽取，并在开标现场公开宣布;

四是把评审权授给专家评审组，现场答辩(四项打分内容)40分，标书内容(四项打分内容)30分，企业综合实力(四项打分内容)30分。由专家组成员分别封闭打分，最后取其总分的平均分，作为投标人的最终得分，并按分数的高低依次排出一、二、三个中标人，交给招标人定标参考;

五是招标人要在规定的时间内与中标人签订服务合同;此合同不包括为水电气暖等收取费用的内容。

目前郑州市的物业管理招投标工作虽然刚刚起步，但已引起了社会各方的普遍关注。按照《物业管理条例》规定，所有新建住宅小区都要实行招投标。协会今后将加大此项工作的力度，今后凡新建住宅小区没有实行公开、邀请、协议招标的，将按照《物业管理条例》的有关条款予以惩处。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第9期)