作者: 黄文杰 | 2016-12-27 09:21

漳州市小区水电公摊费用的确定

长期以来，住宅小区的水电公摊一直是物业管理活动中一个讨论较多的话题，因为公摊收费问题容易引起业主和物业服务企业产生矛盾，影响到小区的生活质量和企业的经营情况，不利于物业管理行业的发展。随着相关法律法规的健全，特别是《福建省物业服务收费管理办法》的出台，笔者认为这个老大难问题在漳州市有望得到基本解决。

当前漳州市住宅小区水电公摊收费的普遍问题

业主质疑水电公摊收费的合法性与合理性。有些业主认为，住宅小区水费和电费公摊已经捆绑在物业服务费(综合管理服务费和日常维修养护费)内一费收取，另分摊属于重复收费、乱收费，不合法，因此予以抵触甚至拒绝缴交。业主入住小区以后，就会收到物业服务企业发来的水电公摊收费单，但对于公摊费用是如何算出来的，业主们普遍不知情，因此对公摊费用的合理性产生质疑。很多业主认为公摊方法不合理，无论是按固定比例分摊、按住房面积分摊，还是按入住比率分摊，业主都不买帐。更有业主提出小区喷泉景观及夜景照明等公共设施成为摆设，经常故障，水电公摊却居高不下等，意见很大。

物业服务企业也委屈，有怨言。物业服务行业是个新兴行业，因为先天基础的薄弱与不足，一些本不应由物业服务企业承担的矛盾和责任都落在了自己头上。很多物业服务企业谈起水电公摊收费时基本上都是“一声叹息”，特别是代收住户自用水费和公摊水电费最让他们头痛。某物业服务企业经理告诉笔者，该公司负责管理的一个小区，因为开发商的历史遗留问题，几年来每个月的水电亏损均在万元以上，是一笔难以承受的开支，因为不堪重负，公司正在考虑如何退出该小区。

住宅小区水电分摊方法应该服从相关的法律法规和政策性文件

《物权法》第六章明确了业主在享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务，其中就包括了对公共部分行使共有权的同时也要履行相应的义务，比如遵守管理规约，不得损害其他业主的合法权益，认缴建筑物共有部分的维修资金等。在现阶段的商品房买卖合同中，存在着分摊的共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、物业管理用房等。笔者认为，既然客观存在着各产权户的分摊建筑面积以及相应的共有权利与义务，当物业服务企业对这些场地进行有偿管理服务时产生成本，也理当有所回报，这才是一个完整的良性的市场经济行为。

最新出台的《福建省物业服务收费管理办法》第十三条规定，物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业服务企业收取;公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法按物业服务合同约定。开发建设单位在房屋买卖合同中应当包含上述约定的内容。针对当前住宅小区的水电公摊收费问题，结合漳州市的物业管理规定和物业管理服务标准，在目前住宅小区还没有实行一费制的情况下，收取没有纳入物业服务成本预算的公摊费用就是物业服务企业的无奈之举了。

在住宅小区的水电公摊收费中，笔者认为应遵循以下几点：

(一)水电公摊收费应根据“谁受益，谁承担”原则，整个住宅小区共用部位、共用设施设备的开支列入总公摊，由整个住宅小区的全体业主或物业使用人分摊;单个梯道、楼层共用部位、共用设施设备应独立设置计量表，其开支由本梯道、楼层的业主或物业使用人分摊，而不应再列入总公摊。

差额电量、水量可纳入公摊费用。差额电量、水量是指总表使用数与其各分表使用数之和的差额。差额电量主要由变损、线损和表损等损耗产生;差额水量主要由管损、表损等损耗产生。

(二)物业服务企业或其他单位自用水、电及经营性用水、用电必须单独设置计量表，其费用不得计入水电公摊费用。物业服务企业管理用房或企业办公生活自用的、其他单位和部门(如警务室、居委会办公室等)、或利用物业共用部位、共用设施设备(如对外发包的停车场、会所等)进行多种经营产生的水电费用的，应设独立计量表，所计费用不能纳入公共分摊范围并向业主或物业使用人收取公摊费用。

(三)应根据时间段(通常为每月)按照住宅小区共用部位、共用设施设备实际产生费用单独列帐，按实结算。公摊方法、收费清单、帐目明细应在小区的显著位置公示，接受广大业主和业主委员会的监督与质询。

(四)水电公摊收费采用按产权面积、户数、楼层系数计算亦或是采用固定数额分摊，由物业服务企业与业主协商约定。比如，在总公摊中，如果小区的户型比较单一，就可以按户收取或按固定数额收取，这样比较简单易行;但如果户型有大有小，则电费分摊可以采用按产权面积比例收取，水费分摊可以采用按户数比例收取等灵活方式。

(五)高层住宅电梯用电公摊按照产权面积和户数结合楼层系数来计算分摊较为合理。首先，给每部电梯安装独立的计量电表，可包括本部电梯机房的空调用电等;其次，确定楼层系数，楼层系数以电梯受益层(经单元全体业主同意实际使用电梯的楼层)的中间楼层系数为1，即电梯顶层与电梯受益底层折中的楼层系数为1;再次，楼层系数以3个楼层为一个单位，每个楼层系数按0.05的差率向上、下分别增减;最后按产权面积结合楼层系数来分摊电梯用电。具体公式如下：

S=S1K1+ S2K2+ …… +SnKn

Sn代表各户房屋产权面积; Kn代表各户相应楼层系数

例如，有一幢16层高层商住楼，其中商业楼层为3层，住宅楼层为13层，商业楼层有商业专用电梯，住宅楼层用专用客梯。上月住宅电梯总用电量为2,600度(包括电梯用电及电梯机房空调用电)，电费为1,300元，各用户电梯用电公摊统计列表如下：

经单元全体业主同意，电梯用电公摊也可按户数结合楼层系数的方法分摊，具体公式计算如下：

M= M1K1+ M2K2+ …… +MnKn

Mn代表各楼层户数;Kn代表各户相应楼层系数

从以人为本的角度出发，一些高层住宅三层(含第三层)以下的各楼层业主如协商一致不用电梯的，经本单元全体业主同意，可以不纳入电梯用电分摊范围，但这并不等于这些业主对该电梯及相应设施设备不具有权利和义务。而对于住宅改商用的用户在原有分摊的基础上应适当予以提高系数来计算电费分摊，溢出收益用于补充专项维修资金小修部分。

(六)二次供水水泵用电按用水量系数合理分摊。随着住宅生活用水及消防用水增压泵的使用，二次供水及消防水泵的用电公摊应以上期水泵供水用户用水量占上期总用水量的比例为系数，乘以水泵用电量总数分摊较为合理，具体公式如下：

(七)其他公共用水、用电分摊：小区公共照明、景观、公共卫生间、智能化系统、消防系统、公共部位清洁等用水、用电费用，以用户房屋产权面积占建筑总面积的比例为系数合理分摊，具体公式如下：

(八)物业服务企业应加强管理，及时维修、科学改造，杜绝浪费，并自觉接受业主的监督。比如对于体现住宅小区品位的水景、夜景工程产生的水电费，物业服务企业应主动向供水供电部门打报告，将水电单位费用适当下调至居民可以承受的范围。另外，有条件的小区还可以进行合理改造，大型的景观水池可以通过“大改小”或“深改浅”等方式，减少蓄水容积，并加强日常清洁维护，延长整体换水的时间，调节景观开启和关闭的时间，降低用水用电成本;夜景工程可以采用电子节能产品替代以前既耗电又易损坏的老产品，让“休眠”的水景、夜景活起来。

完善住宅小区水电公摊收费的几点建议

进一步健全住宅小区水电公摊收费管理办法，其分摊方法应服从相关的法律法规和符合程序规定出台的政策性文件，无论是前期物业指导价格还是市场调节价格，都应认真参照并执行国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部《物业服务收费明码标价规定》(发改价检〔2004〕1428号)、《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)以及《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》(闽价服〔2010〕267号)、《漳州市物业管理规定》(漳政综〔2008〕67号)等法律法规文件进行确定;房地产行政主管部门要参照《前期物业服务合同(示范文本)》(建住房〔2004〕155号)的内容结合本地区情况制定相应规范的物业服务合同示范文本，在日常行政审批中严格审核开发企业报备的各小区《前期物业服务合同》等材料，发现有违法和与国家政策相抵触的合同条款应及时纠正，防患于未然。

完善住宅小区的业主大会制度与业主委员会制度，结合各小区实际情况制定切实可行的小区管理规约，责任到户。条件允许的情况下还可建立小区物业管理网络平台并加以推广，加强各小区及物业服务企业的横向交流，促进物业管理行业上一个更高的水平。

物业管理各方主体应明确责任。业主不得以房屋空置为由，拒交应承担的水电公摊费用;因开发企业原因造成房屋空置的，开发企业应承担空置房屋的水电公摊费用;业主与物业使用人约定由物业使用人交纳水电公摊费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因历史原因无法实施水电公摊费用收取的，物业服务企业又无法承受费用代垫之重的，可以确定合法合理的退出机制，以维护企业应有的权益。

如果条件具备，今后在物业服务合同中可考虑将所有公共分摊费用计入物业管理服务费中，不再另外收取，即总包制(一费制)，这样可以促进物业服务企业更好地控制成本，节能减排，并抽出更多精力加强企业内部管理与员工培训，提高物业管理服务水平。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第10期/总第165期)