作者: 梁仁宽 | 2016-12-26 16:08

国有企业中物业管理的自身缺陷

随着改革的不断深入，人民的生活水平明显得到改善,花钱买时间、花钱买方便的消费意识越来越强烈，物业管理行业应运而生，已成为人民生活中不可缺少的一项内容和房地产业的主要卖点之一。

但是，由于组建物业管理公司的盲目性，使一些物管公司形成了“先天不足”，带来一些自身的缺陷，原因何在呢?

主办单位指导思想偏差

物业管理是社会进步的产物和民众生活水平提高以及社会文明程度的体现。它的产生自然是顺应社会发展潮流和人民群众物质文化生活需要的，具有很深的社会基础，并根植于人民大众之中，是一个很有前景的朝阳产业。但是，国营企业在创办物业管理的时候却没有把它作为一个产业来考虑。主要表现为：

◆把它作为安置富余人员的一个“蓄水池”，一些年纪较大、技能较低、身体较差、不适应本行业主业的人员被“塞”进物业公司，造成物业公司人员结构的不合理和劳动生产率低且人工成本很高。

◆因为上级要求必须开展物业管理工作，不得已组建一个机构开始抓此项工作，管理上排不到议事日程，操作上停留在表面，没有形成规模和体系。

◆简单地和片面地理解物业管理，认为物业管理不过是看看门扫扫地，用不着操什么心，费什么神，形成自由松散的一项工作，得不到应有的重视。

公司运作的不规范

◆由于以上指导思想的偏差，加上国企物业管理所需的小环境，造成了物业管理在机制上受国有企业的影响，在组建的初期管理模式不按公司规范设置机构，不按公司规范实施管理，而是等同于生产班组管理。

◆由于依附于主业生存，所以缺乏独立的财务核算体系，实施独立核算的也不规范，特别是和业主的经济关系不很清楚，不能够真实地反映物业管理公司的经营状况和财务状况，当经理的心中也无底。

◆由于机制的原因，国企中的物业管理同市场同行业信息的闭塞，缺乏政策的指导性和交流，导致国企物业管理在运作和服务上的不规范性。

缺乏竞争优势

◆国企物业管理由于带有福利性，使得物业管理企业的经济基础薄弱，靠主办单位“输血”维持生计，难以同市场接轨，经不起市场的考验。

◆企业在市场中，而服务对象却非市场人，消费观念和消费意识没有真正树立起来，物业管理所付出的劳动得不到相应的回报，使企业的自身运转困难，更谈不上发展。

综上所述，国企物业管理举步艰难，在“夹缝”里生存，面临困境;若要走出困境，必须实施改革。而改革的关键在于主办单位，一是要调整人员结构，精干队伍;二是要给予相应项目，形成“以业养业”的自身造血功能;三是物管人员要进一步转变观念，提高服务质量，赢得主办单位和业主的支持。只有这样，物业管理才能够走出困境，储蓄发展后劲，参与市场竞争，谋求自身发展。

(原载于《现代物业》2002年11月/总第5期)