作者: 黄永发 | 2016-12-22 16:04

泉州远丰阁商厦降低公摊实务

在物业管理过程中，业主们除了缴交常规的物业服务费外，还有一项与业主利益息息相关的费用，那就是需要公摊的公共水电费。所谓的公共水电费是指小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其他公共用电、用水的费用开支。因小高层或高层物业所涉及的设施设备较多，如电梯系统、二次供水系统、地下停车场管理系统等，在小区业主享用舒适配套设施设备的同时，也就必须承担与服务相匹配的公共水、电的公摊费用。如果公摊费用合理，大部分业主是能够理解与接受的，但如果公共水、电费用的公摊过高，业主们就会对物业管理单位的管理产生质疑，相应带来管理过程中的矛盾，因此，需要物业管理单位对服务管理过程进行反思与检讨。本文以笔者所管理的泉州远丰阁商厦物业项目的成功经验，介绍如何有效降低小区公共水电公摊费用。

远丰阁商厦为高层商住物业，坐落于泉州繁华的金融街丰泽街，以其独特的地理、商务区位，吸引着商户和业主入住。目前，商厦以100%的入住率和100%的收费率跨入了管理较好的商厦行列。而良好的管理业绩来源于商厦有效的设备管理和降低公共水、电费用公摊的改造工程。

在远丰阁商厦公共用电用水改造前，商厦内业主每月需要缴交的公摊费一般情况下为每单元户40多元，最高月份达到50多元，业主反映强烈，矛盾突出，甚至拒绝交纳物业管理费用，物业管理单位与业主的关系剑拔驽张，有效解决公摊费用过高问题势在必行。

第一步：找原因

1、通过对商厦供电线路的勘察，发现原商厦用电接驳、设计不合理，把远丰阁商厦内动力系统的用电接驳于商业用电的电表上，造成电费计量不是以动力用电的收费标准进行，而是用商业用电电费标准来收取，造成了电费的费用差价。

2、通过现场的观察，发现商厦地下车库照明系统布置过于密集，超过了合理的使用限度，布置的不合理造成了照明用电资源的浪费。

3、商厦内楼道、消防疏散楼梯的照明仍沿用老式的白炽灯及手控开关控制，若业主、用户没有随手关灯，长明灯现象随处可见，造成了用电资源的非正常耗用。

4、通过对供水系统的分析，商厦生活供水系统采用变频恒压控制供水，原供水系统由于与物业小区配套上存在不足，设施设备安装上存在一定的缺陷，使供水系统的使用功效降低，能耗上升，造成了水资源的浪费，也加重了设备管理的难度。

5、通过对商厦相关水表的观察，发现商厦内消防水池用水异常，通过勘察，原来是消防地下供水管道存在破损及渗漏。因商厦自来水及消防供水系统深埋地下，埋设不合理，管道没有进行有效的防腐蚀处理，缩短了管道的自然寿命，引起管道大量渗水，渗漏的大量消防水，通过地下大量流失，又没有及时发现，造成维修的困难，白白流失了大量的水资源。

6、在管理过程中发现，商厦管理人员没有有效地按照操作规程，对相关公共场所的用电用水进行有效的监管与管理，造成商厦内的公共场所时常发生“长明灯”、“长流水”、“长渗水”的现象。

第二步：出对策

对于远丰阁商厦存在的公共水、电公摊过高的问题，我们将该商厦原供电、供水系统存在的问题与缺陷作为一个重要的项目整改专题，立项进行了小区供电、供水系统的改造。

为解决远丰阁商厦公共用电、用水公摊费用过高的问题，项目小组对商厦内的设备设施进行了全面细致的观察与分析，针对以上六个的问题，提出了改进措施，并进行了有效的整改：

1、针对原商厦用电接驳、设计不合理，把商厦内动力系统的用电接驳于商业用电的电表问题，制定了细致的改造方案，并进行施工过程研究，在施工费用最低化的情况下，对用电线路的重新布置与敷设、接驳;向供电部门提出申请，阐述了原设计上存在的缺陷，指出存在的计量标准点不准确、不合理的问题，并获准重新申请标准电表进行计量，把商厦内原有的商业用电改为动力用电，大大降低了公用电费的支出。(在此提醒物业管理的同仁，在新小区的接管过程中，要注意用电专项电表的接驳，在源头上进行有效的监督，防止类似情况的发生。)

2、由于原商厦地下车库照明系统设计布置过于密集，再加上在施工过程中不注意灯具照明角度的调整，不注意灯具的照明覆盖范围，造成了不必要的照明灯具重复布置，通过调整照明灯具的布置整合车库内的照明灯具，删减不必要的照明灯具，合理有效地进行地下车库的照明系统布设、整改。

3、针对“长明灯”现象，采取了相应的整改措施，在必须长期开启照明的公共场所全部改用节能灯具，对商厦内的楼道、楼梯等公共部位的照明手控开关进行更新改造，全部更换成为延时开关。

4、用于电梯机房散热、降温的空调机是公共用电的大户，为有效地进行电梯机房的散热控温工作，制定专人负责制，根据天气及气温情况进行定时开关时间的调节，节省了以往24小时不间断开启空调对电梯机房进行散热所带来的不必要的用电。

5、通过细致的观察，发现在一般情况下夜间23：00后，商厦内的业主与商户较之前时段较少进出商厦，为节约用电，减少电梯开机待用时的电耗，在向业主和商户进行宣传、沟通并征得同意的基础上，在夜间23：00以后，暂停商厦内的一部电梯，仅使用一部电梯运行，节省了电梯的能耗。

6、商厦内自来水及消防供水系统埋设不合理，施工过程中对管道地下工程的敷设没有进行防锈处理或相应的防压损处理，造成地下供水及消防水管管道的严重锈蚀，管道大量渗水，以致水资源的浪费。对此，我们进行了管道渗水问题的更新改造，查找出损坏的管道，进行防腐蚀、防锈蚀处理，并对损坏的管道进行更新，有效地减少管道的渗水，减少了水损的分摊。

7、针对商厦服务管理过程中存在的缺陷与不足，严格落实商厦巡逻制度，严格落实定人、定时商厦巡检制度，对相关公共场所的用电用水进行监管，杜绝了商厦内公共场所“长明灯”、“长流水”现象。

第三步：收成果

远丰阁商厦在公共用电用水公摊费用过高所进行的多方位改造后3个月，显示出良好效果：商厦内供电系统的稳定性得到充分的保障，公共部位的用电量明显下降，公共用电费用明显减少，商厦内的供水系统的稳定性也得到保障，供水管道的渗水问题得到了解决，节约了大量的水资源，减少了公共水费的开支;商厦的公共水、电公摊也由改造前的每单元户每月40多元降低到20多元，降幅达到了50%以上。

通过改造，减少了小区业主的公共水电费用的公摊，维护了业主的利益，受到了商厦业主的广泛认可。业主与物业管理单位的关系也进一步融洽，远丰阁商厦的物业管理服务费用的收费率也上了一个台阶。

(原载于《现代物业》2009年第9期/总第127期)