浅析设备房管理中的几个误区
随着我国高层楼宇如雨后春笋般的大量兴建，机电设备的管理已成为物业管理诸多项目中的重中之重，能否对机电设备进行卓有成效的科学管理，已成为衡量一个物业管理公司管理水平的重要指标。而设备管理中，设备房管理的好坏则是设备管理水平最直观的反映。根据本人多年的物业管理经验以及与同行交流和“创优迎检”的过程中发现，在物业管理行业中，对设备房的管理或轻或重地存在以下几个误区：
误区1：非弱电设备房铺设地板砖。
在深圳，有许多的物业管理单位，为了“创优”在非弱电设备房铺设了地板砖，以达到美观和有利于保洁的目的。这是否合理?
众所周知，为了延长设备的使用寿命，降低设备的维持费用，我们必须对设备进行定期保养;设备故障时，亦需对其进行维修。在此过程中经常需对设备进行拆卸、搬运，这时就涉及搬运的安全及大型部件放置时对地面的撞击等问题。而地板砖既不防滑又不耐冲击，这就给维修带来了安全隐患并影响维修的效率。那么不铺设地板砖呢?
根据国标《10KV及以下变电所设计规范GB50053-94》第6.2.5条规定：“配电室、电容器室和厖。地(楼)面宜采用高标号水泥抹面压光。以及行业标准《民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92》4.10.13之规定。“配电室、电容器室和······。地(楼)面宜采用高标号水泥抹面压光或用水磨石地面”。以上规定是针对电气设备房而言的，但其它设备房同样适用。该规定说明设备房地面设计时已经满足：
●高强度，耐冲击性强，不易损坏;
●防滑性能良好;
●不易起尘，有利保洁。
由此可见，设备房铺设地板砖只是解决了美观、利于保洁这一次要问题，而忽视了安全及使用功能等主要问题，是不可取的。如果确实想让设备房在满足规范要求的前提下更美观、更利于保洁，建议地面刷上适当颜色的道路漆，现有部分物业管理单位也是这样做的，效果较好。
误区2：非弱电设备房配置拖鞋。
有部分物业公司的设备房特别是铺了地板砖的设备房为了保持地面清洁配有拖鞋，这也是不可取的。一方面容易使维保及操作人员产生可以穿拖鞋操作设备的错误认识，同时在实际工作中有可能为了保洁而穿拖鞋工作。大家知道，穿拖鞋不易着力，在用力的情况下，易摔跤而发生安全问题，同时，根据《电力操作规程》的有关规定，在进行电气设备操作时须穿绝缘鞋。而设备房的操作均与电有关，显然穿拖鞋操作违反了有关操作规程，存在更大的安全隐患。所以说非弱电设备房配置拖鞋是不可取的，它无疑是暗示员工可以违章操作。
误区3：柴油发电机房一定要配备用油箱。
在物业管理同行中不少人认为不管柴油发电机本身是否带底座油箱，柴油发电机房一定要配备用油箱，有的甚至认为油箱尽可能大为好。本人1999年在某山庄进行“创优迎检”时，因该山庄发电机(本身带底座油箱，可满负荷运行8小时)未配备备用油箱而对其扣分，后担心“省优”考评提类似问题不得不另做备用油箱，但却一直闲置未用。
那么柴油机发电机房是否一定要配备用油箱呢?
根据《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(97年版)》4.1.3.2之规定：“柴油发电机房应设置储油间,其总存量不应超过8.00h的需求量，······”。该规定说明基于消防安全考虑发电机房不应储存过多的燃油。因此，当柴油发电机带有底座油箱时，完全没有必要另配备用油箱，对无底座油箱的柴油发电机，备用油箱也不可太大，只需满足发电机满负荷运行8小时即可。否则，将违反有关防火规范。
误区4：设备房灭火器配了就行，多少不论或多多宜善。
设备房是重点防火部位以及中危险级场所，需配置灭火器是毋庸质疑的。但灭火器的配置多少适宜且经济呢?则说法不一，有的认为配了就行，多少不论;有的认为多多宜善。实际上参照《建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90(97年版)》的有关规定，可以对其进行简单估算：
设备房所需的灭火级别为：
Q=K S—为面积 U—灭火器配置基准
机房可选4B灭火器，U可取7.5m2/B
对于有气体灭火系统的机房：K=0.5 否则K=1
对于地下设备房，则灭火级别需增加30%。
对于有灭火系统的地下设备房：Q=1.3X0.5XS/7.5≈0.1S (B)
对于无灭火系统的地下设备房：Q=1.3X1XS/7.5≈0.2S(B)
以地下某配电房为例：如配电房面积60m2，有气体灭火系统,则：Q=0.1X60=6B
选4B灭火器,灭火器数量为：N=6/4≈2(具)
可见，灭火器配置数量可以通过简单计算确定，多配置亦属浪费。
同时，应注意：
●设备房内灭火器设置点应合理选定，当室内某一点到灭火器设置点的距离大于12米时，需增加设置点，则灭火器数量可能增加。
●一个设备房内的灭火器不应少于2具，每个设置点的灭火器不宜多于5具。
●灭火器应悬挂或置于灭火器箱内，不宜置于地面，以防底部受潮生锈，产生安全隐患。
(原载于《现代物业》2002年11月/总第5期)
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