作者: 钱纯 | 2016-12-21 14:10

几个城市物业专项维修资金管理的对比

所谓维修资金，是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。而共用部位，是指物业主体承重结构部位，包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶，以及房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

物业维修资金的筹集主要体现在两个法规中，一个是国务院颁布的《物业管理条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。另外一个是1998年建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中第五条规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。

在此基础上，不同的城市因地制宜地颁布了相关的维修资金管理办法，本文将这些城市之间的具体规定进行比较，以资参考。

维修资金帐户的设立

广州的维修资金以物业小区(大厦)的名义设置一级帐户，以缴交维修资金的建设单位或业主的名义设置二级帐户进行管理。

上海，区、县房地产管理部门与商业银行签订委托协议，开立一个该辖区维修资金的专户。维修资金专户的开立以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

南京和合肥是这样规定的：归集的维修资金必须缴存入市维修资金专户，实行二级帐户管理。资金主管机关(市房产管理局)开设的市维修资金专户为一级帐户，业主委员会开设的帐户为二级帐户。

海口的维修资金自存入市维修资金专户之日起按规定计息，利息转作维修资金滚存使用。维修资金帐户实行统一管理，明细户按幢立帐，按户核算。

由上可以看出，大部分城市都是本着统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督，设立两级帐户的原则来筹集维修资金的。

维修资金缴纳的标准

广州，商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2%缴交维修资金;商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购房者应按售房款的2%缴交维修资金;除购房业主外，其他业主应按同一物业售房均价的2%缴交维修资金;实施专业化物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房的维修资金，业主应按同等类物业售房均价的2%缴交维修资金。

上海，配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳;购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。

杭州新建物业的物业维修资金,由建设单位在房屋销售(预售)时，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%向购房人代收，并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。

合肥有关维修资金筹集的规定如下：

1、已购公有住房的，公有住房出卖人按高层住宅售房款的30%、多层住宅售房款的20%缴交。

2、购买经济适用住房的，买受人按购房款的1%缴交;购买其他商品住房、住宅区(含单幢住宅内的非住宅商品房的)，买受人按购房款的3%缴交。

3、购买公有住房的，买受人按购房款的1%缴交。

4、开发建设单位自用(含出租商品住房的)，房屋产权人按房屋评估价的3%缴交。

5、取得拆迁私有住房实行产权调换住房的，原房屋产权人按现有房屋评估价的1%缴交。业主委员会的维修资金帐户内余额不足依照前款归集的维修资金总额的30%时，物业管理企业可提出续筹计划，经业主委员会审议决定，报资金主管机关同意，由业主委员会按业主房屋建筑面积占该幢房屋总建筑面积比例向业主续筹。

海口的相关规定如下：

1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。

2、购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

维修资金缴纳的期限

广州，维修资金由业主缴交的，业主应自接到《物业维修资金缴款通知》书之日起15日内委托物业管理公司将应缴款存入区房地产行政主管部门指定的业主名下的银行专用帐户。

上海，当业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按规定交纳维修资金，存入专户银行。

厦门的维修资金从依法能够取得正式入住手续的当月开始缴交。开发商未售出的物业从本栋房屋交付使用之月起由开发商按规定缴交。业主发生变更时，维修资金不予退还。高层楼宇可按月缴交维修资金，其他楼宇可按六个月一次性缴交;物业业主或使用人与物业管理企业有书面约定的，按约定执行。

海口，业主在办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金转交给当地房地产行政主管部门代管。

维修资金的支取

广州，使用维修资金前，物业管理公司应当将维修项目向应分摊维修费用的业主公布，报业主委员会同意后使用。市、区房地产行政主管部门依照国家、省、市房屋修缮规定，确认应当维修的项目，物业管理公司应组织维修，所需费用从维修资金中支出。

上海规定：

1、住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意;

2、物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。

发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。

住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。

杭州的有关规定如下：

1、由物业管理企业将物业维修资金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后，再报杭州市物业维修资金管理中心审定。审定通过的，划拨首期70%的维修更新费用到物业管理企业帐户。

2、维修更新工程完工后，由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心，由其拨付维修费用的余额。

厦门，业主委员会可与物业管理企业书面约定维修资金中日常小修项目与中修以上项目的费用比例和批准使用手续。业主委员会与物业管理企业未约定或未能达成约定的，维修资金的30%用于日常小修项目，70%用于中修以上项目。日常小修费用由物业管理企业根据实际需要开支;中修以上费用的开支，由物业管理企业事先向业主委员会提出申请，经书面同意后方可用款。

合肥，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审议决定后实施;未成立业主委员会的，由房屋出卖人或由其委托的管理单位提出使用计划，经资金主管机关审核后划拨。房屋共用部位共用设施设备发生急修、抢修情形的，物业管理企业可先行维修，再按前款规定补办审批手续。

维修资金的收益归属

上海，业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修资金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。

杭州，物业维修资金增值收益扣除财政部门核定的管理费用后,其余转作维修资金每年滚存使用和管理。

海口规定，为了保证维修资金的安全，维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修资金存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金计息净收益转作维修资金滚存使用和管理。

维修资金的分摊

广州，物业管理公司使用维修资金后，应持经业主委员会同意的维修资金使用分摊清单及汇总表，到代管银行办理维修资金使用结算手续。

上海规定：

1、住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

2、物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

3、业主委员会活动经费在维修资金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

杭州的规定如下：

1、属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在物业维修资金及其增值部分中列支，不足部分费用由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担;同幢房屋内有两个或两个以上门号(单元)的，属于每个门号(单元)内共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在该门号(单元)物业维修资金及其增值部分中列支，不足部分费用由该门号(单元)内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。

2、属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在物业维修资金及其增值部分中列支，不足部分由该物业管理区域内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。

维修资金的续筹

广州，维修资金的使用超出增值范围的，由业主委员会负责，委托物业管理公司向业主续筹维修资金;未成立业主委员会的，由区房地产行政主管理部门督促物业管理公司向业主续筹维修资金。

上海，一幢或者一个门号住宅的维修资金余额不足首期维修资金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修资金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。再次筹集维修资金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修资金余额不得少于首期维修资金。

杭州的相关规定如下：

1、当一幢物业的维修资金余额不足首期维修资金的30%时，应当续集物业维修资金。

2、续集维修资金的标准、具体方案由业主委员会根据实际情况拟订，提交业主大会讨论通过。续集的维修资金不得低于首期维修资金的60%。

3、续集物业维修资金的义务，由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人也应当履行续集物业维修资金的义务。

厦门，维修资金不够支出时，经业主委员会或本栋(梯)50%以上业主书面同意，由本栋(梯)全体业主按各自房屋建筑面积分摊。

合肥规定，业主委员会的维修资金帐户内余额不足维修资金总额的30%时，物业管理企业可提出续筹计划，经业主委员会审议决定，报资金主管机关同意，由业主委员会按业主房屋建筑面积占该幢房屋总建筑面积比例向业主续筹。

分析与总结

目前我国的维修资金市场尚不成熟，综合几个城市的规定来看主要存在以下几个问题：

1、利主体地位尴尬：《物业管理条例》明确规定维修资金属业主共有，由业主委员会行使监督和审批权。但现实中业主大会和业主委员会对维修资金的直接监管存在一定的困难。

2、现行法规缺陷明显：一是法律空白多，漏洞明显，比如对维修资金的收益归属、欠缴、追缴、续筹等问题基本属于空白。二是法律术语使用不准确，比如“维修” 和“大修”，这两者的内涵和外延均难以界定。三是制度设计不科学。如维修资金的使用程序极其繁琐，导致其使用率低，不能发挥应有作用。

3、监管不力：一是法律赋予房屋管理部门监管的权限却没有相应的配套制裁措施，更没有赋予其申请法院强制执行的权力;二是房管部门自身存在疏于监管的问题。

(原载于《现代物业》2009年第9期/总第127期)