昆明：创意英国小区新推物业服务质量保证金
昆明市五华区物管科张鑫科长认为，从目前来看，质量保证金主要是在选聘物管公司的环节中产生，同时也是通过合同形式延伸出来的。对于包括物业服务活动在内的合同签订，是民事行为，应该坚持市场原则，合同签订本身是“你情我愿”的事，此环节上行政主管部门不应做更多的干涉。
2009年9月25日，昆明创意英国小区业委会召开新闻发布会，组织业主开展2010年度小区物业管理的招标工作，并邀请五华区房管局物管科、龙翔街道办事处等部门进行现场监督指导。在新闻发布会当天，业委会向现场有参标意向的7家物管公司发出了5份“邀标书”。10月15日，经过在标底预算的角逐后，3家物管公司初步入围，在经过全体业主公开投票后，新选定的物管公司将在10月31前正式接替前期物管公司，进驻创意英国小区。在本次物管公司招标中，小区提出参与竞标的条件之一是物管公司必须交纳“服务质量保证金”，将质量保证金纳入了程序化的实践操作，在昆明市引发了新的关注和讨论。
昆明创意英国小区
小区业委会主任范介绍，“质量保证金对物管公司是一种监督和制约，能有效促成他们改善服务。”他称，创意英国并不是第一次提出质量保证金，早在2008年8月(业委会成立才3个月)，就跟当时的物管单位云南铭鼎(集团)物业管理有限公司提出过这个问题，在长达半年的交涉中，业委会将金额由最初的60万降为20万，但铭鼎方面一直未给予答复。
借助本次招标的时机，小区业委会在标书中明确规定质量保证金事项，希望保证该条款的顺利实施，同时能够防止个别物管公司低价中标进入小区后，在费用、服务标准上再起纷争，甚至于降低服务标准维持低报价下的利润。根据对小区年收入利润的评估，本次质量保证金金额仍定为60万，约为小区半年的物业管理费，款项将存入专门的帐户由业委会代管。
范主任介绍，质量保证金返还前的审核仍由全体业主进行，业委会通过召开业主大会对物业服务的每一项内容评分并公开投票，如果有80%以上的业主对物管公司的服务满意，将给物管公司退还质量保证金本息。由于创意英国物业服务合同期为一年，因此业主评分也将在每年年底进行。创意英国共有3,000户，召开业主大会有一定的难度，因此业委会决定对物管公司质量保证金的奖励与扣罚，以及物管公司的去留，将由年底的这次评分公投一次性进行。物管公司来年的计划安排虽在这种一次性操作下显得仓促，但质量保证金并不仅仅体现在这种事后赏罚上，它在平时的作用仍然很明显。范主任表示，“最起码它给了业主实质性的权利，平时业委会的督促和业主的意见将更有效。”
10月14日，《现代物业》记者在业委会办公室遇到前来投标的昱霖物业管理有限公司任昆云总经理，由于在上午10时“创意英国”接受投标书的时间已截止，昱霖公司未能参标。在了解到质量保证金的情况后，任总经理表示之前也听说过，但对于60万的数额昱霖公司难以接受，这笔费用将给公司造成不小的压力。
对于质量保证金加重企业负担的说法，已经入围创意英国公投的春彤物业管理有限公司总经理李惠敏认为“太片面”。她表示收取质量保证金对物管企业是一件好事，大多数情况下，对于物业服务中存在的问题，业主只能在口头上提建议，对物管公司缺乏有效的约束，而通过质量保证金的明确实施，“能保证我们(物管公司)尽心尽力地为大家服务，如果不保证，可能就是做到哪儿算哪儿。”
李惠敏总经理声称，在拿到创意英国的标书后发现质量保证金的数额的确高出预料，但经过春彤高层对打造服务品牌等各方面的综合考虑后，就没有更大的异议，“站在业主的立场，对质量保证金我们也能理解和接受。”
对于小公司难以承受质量保证金压力的状况，沈阳市委市政府决策咨询委员会委员刘工力教授建议，政府部门如果规定必须缴纳质量保证金，可以要求业主每年预交一年的物业费，从这项费用中拿出一部分作为保证金。事实上，无论企业是否有实力承担质量保证金，企业将多出一笔几乎不能增值的成本投入是毋庸置疑的。
《现代物业》从昆明市五华区房管局物管科了解到，云南省尚无质量保证金的明确规定，因此行政主管部门对此不加干预。物管科科长张鑫解释说：“从目前的情况来看，质量保证金主要是在选聘物管公司的环节中产生，同时也是通过合同形式延伸出来的。对于包括物业服务活动在内的合同签订，是民事行为，应该坚持市场原则，合同签订本身是你情我愿的事，这个环节上我们不应做更多的干涉，因为招标、投标双方符合平等原则，合同才有效，只要没有重大的误解，或存在侵害他人权益的情况，一般都是按这种原则来，本身质量保证金也是对合同的规范和约束。”张科长表示，“实际上质量保证金对业主倒是个权益的保障，但是从物管企业的立场来说，本身是劳动密集型企业，从质量保证金的收取方式和物管公司的经营现状来说，质量保证金对物管公司，乃至整个行业的发展制约都比较大。”目前房管局最担心的是，诸如质量保证金此类的问题会引发其他小区的仿效，由于业主和物管公司普遍沟通不畅，可能会导致“维权升级”，加深整个行业的矛盾。
从全国各地情况来看，质量保证金已在一些地区的物业管理条例中得到了明确规定，它的出台，很大程度上是为了遏止物管公司在合同期未满前“撤管”的现象。《辽宁省物业管理条例》于2009年2月1日实施后，管理部门认为应对上岗服务的物管公司收取一定数额的质量保证金。在1月20日的“《辽宁省物业管理条例》新闻发布会”上，辽宁省建设厅相关负责人宣布，“我省正在探讨物业公司质量保证金试点，防止物业公司逃跑。”而昆明市五华区房管局物管科张鑫科长对物管公司“撤管”则另有看法，他认为目前物管公司的运作相对比较规范，通常在有撤管意愿前，物管公司会主动到房管部门进行咨询和备案，这样房管部门就能及时掌握信息进行调解，但为了防止极少数的临时撤管现象，导致小区管理真空，一方面物管科会在业委会与物业公司签订合同时给出建议，明确双方在撤管上的权责;另一方面，万一出现小区管理真空，房管部门会指导、组织召开业主大会，临时选聘物管公司进行代管。
杭州市2008年6月正式完成《杭州市物业管理条例(修改草案)》并公开征求意见，该草案规定：企业“应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。”条例是否正式实施仍不得而知，但在征求意见时已遭到杭州物管企业的普遍质疑。就具体的个案而言，质量保证金可讲求“量体裁衣”，但若从整个行业考虑，乃至上升到政策法规的范畴，将仍有质量保证金如何定价、由谁定价等诸多问题值得讨论。
(原载于《现代物业》2009年第11期/总第133期)
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