作者: 沈加楼 | 2016-12-07 16:47

新老物管交替纠纷中的法律问题

一、问：业主委员会是否具有罢免物业公司的权利?

答：针对这个问题，首先应当了解一下业主大会和业主委员会两个概念，业主大会与业主委员会两者有什么区别?业主大会和业主委员会权限分别是什么?

国务院2003年出台了《物业管理条例》，并在2016年进行了修改，条例明确，房屋的所有权人为业主，同时，根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素形成物业管理区域，物业管理区域的全体业主组成业主大会，并且，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会作为小区的主人对物业有关的大小事项拥有决定权，其权力基础是业主对物业的所有权。

《物业管理条例》第十一条规定，下列七个方面事项由业主共同决定：

(一) 制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

基于业主人员太过分散，不可能每件事务都通过全体业主来表态，根据上述条例可知，具体的事务可产生一个更小的个体代表来实施，这个个体就是业主委员会。

业主委员会是由业主通过业主大会会议选举形式产生的，是代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种具体形式。一般由5至11人单数组成，是业主大会的执行机构。

了解定义后，再对照业主大会的权限可以看出，选聘和解聘物业服务企业的权利属于全体业主，业主委员会作为执行机构只能代表业主与物业公司签订合同，业主委员会本身对物业公司的选聘和解聘并没有决定权，小区更换物业，应该召开业主大会，由全体业主采用集体讨论或采用书面征求意见的形式，采取面积及业主人数双过半的形式通过决议。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

通过对应条文可以看出，作为业主大会的执行机构，业主委员会无权直接罢免物业，选聘或解聘物业公司的决定权在业主大会，但业主大会作出选聘或解聘物业公司决定后，由业主委员会来实现并执行。

二、问：新旧物业交替期限间，业主和业委会应做些什么?

答：物业交替常伴随着纠纷，相关工作如不做到精细化，交替手续不完善，新物业公司进入后会带来严重困扰，新旧物业交替期限间，总体有以下几点需注意事项：

(一)物业相关资料的移交;

按照《物业管理条例》第二十九条,建设单位应当向物业管理公司移交以下资料:

1,竣工总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

2,设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

3,物业质量保修文件和物业使用等技术资料。

4,物业管理所必须的其他资料。

上述资料在旧物业公司处，应交给新接手的物业公司，业主委员会应督促新旧物业公司进行相关资料的交接，免得给日后实务带来障碍;

(二)物业用房及相关设施的交接;

(三)物管费用的清理;

物管费用的清理是新旧物业公司交接过程中面临的一个争议较多的点，由于物业合同面向的是全体业主，业主的个体大过广泛，情况差异较大，业主委员会应在诸如物业管理费欠缴、代收费用的结算、代管费用、基金的处理等方面协助业主进行清理，并尽可能掌握具体情况，免得新物业公司进驻后产生额外的矛盾。

实践中，业主委员会应参与新旧物业交接事务的落实，应与旧物业公司进行沟通争取和平撤出，妥善处置。在交接之前可寻求辖区相关职能部门帮助，及时通过公告或其它形式通知全体业主将物业管理费等从交接之日起交给新物业公司，对有争议苗头的，交接日前应准备充足的安全保障力量，保证小区内居民的人身安全，一旦出现紧急情况，要迅速通知当地公安部门介入。

三、问：旧物业拒绝撤出与业主对峙的行为是否合法?

答：作为合同履行的相对方，一旦业主启动程序解除合同，作为服务的提供者旧物业公司应将依据之前旧物业服务合同占有的，本属业主所有的应移交相关权利、义务进行移交，并撤走离场。

作为物业公司，解除合同应区分两种情形：1、合同期满双方不续订;2、履行期内因故终止履行。

如属合同期满不再续订合同，应在厘清相权利、义务后主动办理交接手续;后一种情况，在物业服务合同履行期限内被业主方解除，应当理性对待。如认为业主方构成违约，可通过合法渠道进行维权，进而追究违约责任，而不应采取拖延不撤场甚至对峙等强赖不离场的方式。

出现旧物业公司在合同解除后拒不退出时，比较容易产生冲突，旧物业公司应当意识到，如拒不撤场导致业主向法院提起民事诉讼，在法院相关法律文书生效后，拒不履行文书，法院可根据业主委员会的申请对被执行人采取强制清场的执行措施，同时，根据情节可对相关责任人可处以罚款、拘留的执行措施，如因旧物业拒不撤出引起对峙，极易违反治安管理方面条例，严重的甚至于也产生刑事责任，因此拒不撤出行为不可取也十分危险。

四、问：应当如何在合法的情况下进行新旧物业的交替?

答：新旧物业的更替，其原因大致可分为以下几种情形：

1、物业服务合同到期而更换;

2、合同期内业主对物业公司的服务不满意，行使解除权;

3、物业公司自身原因导致合同无法履行而退出。

现实中，诸多小区在更换物业公司时会引起矛盾，形成旧物业不肯走，新物业公司进不来的尴尬局面，给小区业主带来严重困扰。

形成这种占着位置不肯让的情形，主要是基于物业公司选定时程序上的不规范以及现实中的利益作祟。

要想解决这些问题，根本上还需要业主、物业公司及物业服务企业的行业主管部门的共同努力。

1，物业公司聘用程序需规范

选聘或更换物业服务公司属现代小区生活中的一个重要的公共事务，按规定选定物业服务公司应由业主委员会征得小区半数以上业主的同意，由于业主个体的差异性，使得这一过程漫长而低效，最终投票的结果的客观性屡受质疑，因此业主与业主委员会产生对结果的分歧的情形屡见不鲜，进而导致物业公司也因此对结果不认同，认为是有人从中作梗，而产生争议，因此，业主委员会在处理相关问题时应做到在阳光下操作，做到公开、透明，让业主以及旧物业公司认识到变更物业公司是多数业主的意思表示，代表大部分业主的想法，这样会减少不透明造成的质疑;在避免争议方面，行业行政主管部门也可加大参与度，以保障程序的公开、透明，并在发现问题时及时处理。

2、利益作祟

业主与物业公司之间存在长期的矛盾，最终双方的积怨在业主提出更换物业公司时爆发。在新老物业公司的交接过程中，业主拖欠老物业公司的管理费，致老物业公司借口拒不撤场，往往成为很多小区在更换物业公司时遇到的最大障碍。

避免以上问题同样需业主、物业公司、行业主管部门共同发力

作这旧物业公司，对于业主拖欠物业费的问题，通常可以采取四种方式解决：1、通过自已努力去催缴;

2、与新物业公司达成结算协议，将债权进行转让;

3、委托新物业公司主张物业费;

4、通过向法院提起民事诉讼维权。实践中，前3种方式均属通过协调途径来解决欠费问题，这样的处理既节省社会资源，取得的的社会效果也更好。

在新旧物业交接时，业主委员会与新物业公司之间签订物业服务合同很重要。在新物业公司进入时，相关物业服务合同要尽可能详尽，考虑到方方面面的细节，争取不留歧义条款。

五、问：类似托乐嘉小区这样的的物业纠纷有哪些解决方式?

答：作为近年来发生的多起物业服务合同纠纷典型，托乐嘉小区业主维权问题引起如此大的关注，也是基于相关纠纷在全社会具有一定的普遍性，很多小区业主也曾程度不同的经历过类似的争端，属于典型的合同履行过程中产生的民事争议，现实中，正常的解决民事纠纷可通过以下几种方式：

1,当事方自行协商和解

协商和解作为解决民事争议一种基本处理方式的优点是简便，由当事各方本着求同存异的方式解决自身争议当然十分可取，但缺点是难以达成统一，往往伴随着长期的矛盾后的爆发双方难以在同一平台上理性交流，因此现实中往往也较难，并且常因一方的主动变卦使之前努力达成的一致前功尽弃;

2,由行政主管部门牵头调解

房屋所在地的政府及住建管理部门大多有专门负责物业管理的机构，遇到物业服务纠纷，也可借助于行业行政主管部门，由行政部门依靠自已的影响力及公信力牵头协调，找出矛盾点，提出解决方案，经双方同意执行，以化解纠纷，但同前种方法一样，即使达成协议，如一方不遵守执行，则仍要借助其它手段解决。

3,向法院提起诉讼

当事人通过诉讼方式解决民事纠纷也是常见的方式。产生物业服务纠纷后，由一方向物业所在地的人民法院提起民事诉讼，由法院对相关的争议进行裁判。

此类诉讼中物业方作为一方主体应无争议，业主方则由业主委员会作为主体代表全体业主行使权利，通过诉讼方式处理纠纷，一旦法院作出生效文书即对双方具备强制力，此种方式优先是具备公信力、执行力，但需付出一些时间成本。

上述处理纠纷的方式外，是否可以考虑在行业内建立约束制度，对履行服务合同过程中多次出现违约行为甚至不执行法院生效法律文书的物业服务公司在准入方面进行限制，对其在订立新的物业服务合同或政府公用物业招标时进行限制，并建立行业信用体系对社会公示，以加大物业服务企业违约、违法成本，促使其自律并规范自身行为，引导其更好的向社会提供更优质的物业服务。