昆明“城中村”改造回迁安居状况
当记者向潘主任抛出“城中村”和“回迁户”这两个词，他立刻显现出非常谨慎的表情。“因为项目到年底才交房，公司内部也还没有讨论这些事情，所以不方便透露更多内容。当然，即使回迁户只占不到1/7，我们也会一视同仁地对待。”
潘主任所任职的昆明卓顺物业管理有限公司接管了“为昆明旧城改造树立榜样”的“上东城”项目，目前已进入封顶阶段，而卓顺物业的主要职责只限于项目的早期介入和售楼处的日常管理。
2007年5月12日，昆明市“城中村”改造的第一个，也是当时最大的项目——“东庄旧城改造工程”正式开工。新楼盘被命名为“上东城”，总占地82.96亩，总建筑面积24.47万平方米，由住宅、商业街、地下停车场和公共配套设施等组成，可容纳2,017户居民。
昆明更大规模的“城中村”改造在2008年2月27日开始。当日，昆明市委书记仇和正式宣布改造工程启动，将用5年的时间，改造散布在主城区249平方公里内的336个“城中村”，总占地面积近18平方公里，容纳110多万人口，人口密度达7万人/平方公里。引云南电视台《都市条形码》主持人的话，不改造的春城仅仅是座“村城”。
因此，被冠以“最大民心工程”的“城中村”改造看上去更像是一场轰轰烈烈的运动。整整一年过去，春天的“村城”里已遍布施工机械、残垣断壁和飞沙走石。
不禁产生了一种好奇心。曾经那些戴着笠帽在街角卖烤豆腐的大婶、那些开着“摩的”四处拉客的汉子、那些躺在竹椅里喝茶晒太阳的房东，在他们生活了多年的处所消失，“回迁”进了新建的住宅小区之后，他们的生活是怎样的?起初他们种地，后来开始“种”房子，如今没有什么可种，他们怎样营生?现代化小区的物业管理对他们而言是享受还是麻烦?他们做好当“业主”的准备了么?
房东照旧做 房子价不同
远远望去，世纪俊园1期好像一座城堡，楼宇的外形凹凸有致，暗灰色外立面衬托出楼盘不俗的品味。它坐落在昆明市南北方向主干道北京路的东侧，与火车北站紧紧相邻，距离有“昆明CBD”之称的青年路商圈步行仅需十五分钟。楼盘为商住混合楼，底商两层，三层及以上为五座独立的高层住宅，另有地下车库两层。
“项目是由俊发地产和奥斯迪企业联合开发的，底商部分的产权归奥斯迪。”俊发物业对外联络专员高晨玮说，“凤凰新村拆迁户的安置房都在世纪俊园1期三层以上的房子里边。”
据《都市时报》报道，2008年11月18日，由云南俊发地产实施的凤凰新村重建改造工程正式开工。凤凰新村是盘龙区67个“城中村”之一，占地面积约1,329,0.50平方米，涉及总拆迁户数196户。它不仅是昆明市首批“城中村”重建改造破土动工的项目之一，也是昆明市首个净地出让的“城中村”项目。凤凰新村与世纪俊园1期仅一街之隔，重建后将成为世纪俊园4期。
2008年4月18日出台的《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》中第四条第二款产权调换方式的规定如下：
住宅产权调换安置以分区、定点、定向、限价、限量的方式进行安置。在规定补偿面积标准内，按“拆一还一”(即一平方米兑换一平方米——记者注)方式进行安置，面积不足部分以货币方式补偿，面积超过部分按所超面积补差。
“回迁居民分到的房子少的有3、4套，多的有10多套。”世纪俊园物业管理处江惠娟主任说，平均每户分到的安置房有6套左右。
世纪俊园1期用于安置的房屋户型共有6种，面积从50平方米到120平方米不等。开发公司承诺，回迁户迁入之前可以自己实地看房挑选户型。回迁户们一般挑一套大户型外加几套小户型。大房子自己留着住，小房子或是二手卖掉，或是出租。卖掉房子的钱，用来投资做生意。由于本小区地下车位对业主只卖不租，所以有一些回迁村民把置换面积兑换成车库，用于出租。车位租金每月450元。
在世纪俊园1期底层商铺经营房屋中介机构的冉勇先生说：“我们这儿的房源有不少就是回迁户的，数量和商品房业主的相当。不过现在已经没几套了，基本上都租出去了。”他给记者拿出一套户型图介绍道：“这套74平方米两室一厅的住宅就是回迁户的房子，毛坯房，不带家具，一个月租金1,200元。”
记者在小区周边走访了其他几家房屋中介，了解到世纪俊园1期和2期的房屋租金最少的在1,000元/月，最高的则可以达到1,800元/月。以昆明的物价水平来说，不便宜。
“虽然现在商品房价格有一些变化，但是租金收益非常稳定，至少半年内不会有变化。”冉先生说，“地段很好，物业也不错。”
金刀营村与凤凰新村同样位于北京路旁，之间距离仅三公里左右，路对面便是昆明北市区“北辰财富中心”商圈。屠玲艳女士是金刀营村56号的居民，有一幢自建的楼房，共七层。一层出租给了饭店，二层以上全部是单间，每层六套，其中10平方米3间，15平方米3间。每间房平均租金200元/月，一个月总租金收入约8,400元。她与丈夫两人平时负责楼房公共环境的清洁、设施维护和其他租户服务。丈夫在外有一份工作，但房屋租金依然是一家的主要收入来源。
如果金刀营村拆迁改造，按照凤凰新村“拆一还一”的补偿办法，屠女士可以获得的房产面积总计为595平方米。如果按照凤凰新村回迁居民选房的方式(不考虑货币补偿)，选一套大户型外加几套小户型(大户型按120平方米计算，小户型以60平方米左右计算)，屠女士可以获得8套左右供出租用的商品房。再按房屋中介机构提供的租金中位价计算，屠女士每月租金收入将在9,600元左右，比先前多出1,200元。扣除“城中村”时期房屋的养护成本，而将它以物业费的形式转嫁给小区商品房租户，收益还会更多。
“这个差价是很自然的。我买房子的时候3,400元/平方米，现在已经涨到了6,500元/平方米，房子价值几乎翻了一倍。”世纪俊园1期商品房业主杨静小姐说，“我觉得物业管理的质量对房子升值有很重要的作用。”
服务看得见 交费“不差钱”
世纪俊园住宅物业费定价1.2元/平方米/月，在整个昆明的商品房楼盘中并不算便宜。“除了政府要求的一些宣传以外，物业公司不会引进商业广告和其他的商业活动，如果那样的话不能保证小区居民有一个良好的休息、居住环境，对整个物业的品质也会产生影响。”俊发物业高晨玮说。而在总共1,460户的世纪俊园1期，回迁户占总户数的比例接近1/3，这就意味着，回迁户缴纳的物业费将是物业公司收入的一个主要来源。
“回迁居民没有一户拖欠物业费，缴费非常积极，甚至比一些商品房业主还要积极。”江主任谈到收费的问题，显得非常自信。“一开始村民们有些想不通，本来是回迁的房子不用自己出钱，为什么住进来了还要再掏钱?时间长了，慢慢地理解了物业费的用处，对我们的服务也很认可。”
江主任接着说，城中村的居民实际上很朴实，对一些很直观的东西容易产生感触。以前的城中村脏、乱、差是出了名的，而现在住进现代化小区之后，保洁方面有专门的人员把楼道、墙面等等打扫得干干净净;保安方面有专人巡视、开门，居住环境有了极大的改善，所以他们认为在这方面出钱并不算什么。并且，物管的收费项目全部公示，业主自己花了哪些钱一眼都能看明白。
对于商品房业主来说，服务跟得上，业主满意，也不会拖欠物业费。世纪俊园1期物业费收缴率达到了97%。业主杨小姐对物管的服务也很满意：“反应挺快的，电话打过以后两三分钟就能到现场，而且很快解决问题。有一次我们楼下装修，晚上吵得不得了，给物管打了电话，半个小时以后就安静了，之后晚上也没再吵过。”
“其实花钱买服务这种消费观念转变起来并不困难，只要你看见了你花的钱确实能让自己过得舒服，我想不管是我们普通业主还是回迁户，都可以接受得了。”杨小姐补充说。
此外，“在这个项目的前期阶段，俊发就已经考虑到了回迁户的情况，预先做了一些动迁工作，所以回迁户对俊发的工作比较容易接受。”高晨玮介绍道。由回迁户自己实地选房就是“前期工作”其中的一项;再者，在回迁户搬进世纪俊园1期之后，凤凰新村才开始进行拆除。
一位房地产公司的职员则作了另一种分析：“第一，房租收益那么好，就算是回迁户，也肯定不至于出不起100多元的物业费。第二，那么多套房子的物业费也不是由房东一户来承担。第三，当他们明白交一点物业费就能让房子涨价，肯定不会故意不交。这些道理太简单了，连卖粑粑的老太都明白。”
而在小厂村，“村委会的观念很靠前，对管理工作特别支持，他们非常了解物业管理的好处。” 昆明棋为物业管理有限公司董事长麦归兰谈起曾经管理小厂村新村的经历时，特别说明，村民主动接受物业管理，是保证收费率的重要因素。“一共400户居民，只有10户左右拖欠或者不交物业费。”
和凤凰新村不同，小厂村由村委会召集村民集资建设新的小区。户型全部统一，村民每户一套。新小区建好后，村委会决定尝试引进物业管理公司来管理小区，结束村民自建自管的历史。
收费不困难为什么没有继续管下去?麦董事长说：“这完全是市场行为，公司考虑收益情况要提价，村民们不接受。他们不会去具体核算成本，完全按照心理价位来定。跟买白菜一样，0.29元可以接受，高了就不行了。”
生活向前走 “社区”很陌生
步入世纪俊园1期，亭台错落，植被繁茂，池塘里金鱼惬意嬉戏。会所的棋牌室里几位业主悠闲地打着麻将，旁边的便利店顾客进进出出。A、B两座之间有儿童专用游乐区域，甚至还特别设置了一个沙坑，沙子细而柔软，上面放置着三个游戏用的小木马。虽然紧邻车来车往的大道，小区内却异常安静，除了从火车北站偶尔传来的几声汽笛，几乎听不到小区外的任何声响。
傍晚时分，中庭里的居民逐渐多了起来。老人们或是散步，或是陪着小孙子玩耍。年轻人有的跑步，有的遛狗。没有人大声喧哗。这些活动的居民彼此交流不多，但也不相互打搅，呈现出“一团和气”的氛围，而又不至于热闹。
小区管理给居民生活带来的不只是居住环境的改善。“环境也可以影响人的行为。村民住进来之后习惯改变了很多。随地吐痰什么的都没有。这么干净整洁都是自己花钱请人来打扫的，更不忍心糟蹋。”俊发江主任说。
“村民确实也花了一些时间来适应管理，因为或多或少还有些比较自我的东西存在。”棋为麦董事长说，过去每逢清明节村民们习惯到处烧纸钱，弄得满村是纸屑和灰烬。在新小区里绝对不允许。“两年时间村民已经习惯了有管理的生活方式，不然不会有那么高的收费率。”
社会福利方面，世纪俊园1期所属的长寿路社区居委会负责人接受电话采访时介绍，回迁居民都已转为城市户口，只要符合“低保”和其他社会保障条件的，都已经按城市居民顺利地办理了相关手续。
行政意义上，我国在2000年后对城市居民委员会进行调整，大量居民委员会辖区冠以“社区”之名，其管理组织仍为居民委员会。
而根据全球最大的网络百科全书Wikipedia 所收录的“社区”词条，“社区”(Community)广义上指人群集中居住的区域，或同一人群构成的社会、或指同人群居住的地区;中文“社区”多指城镇人口集中居住区域，如居民小区、邻里等;对境外城市和乡村人口集中居住区域称为“共同体”或“社区”。
毫无疑问，“社区”含有“共同”的意义。在现代集合式住宅区分所有关系当中，建筑物的共有部分和附属设施应当算作“社区”存在的基础，在此之上，居住人群共同的价值取向会产生一种社区文化。从道理上来讲，应该如此。
就小厂村而言，村民之间相互关系的维系，更多依靠的是中国传统的人际关系交往准则，而对现代社区，尤其是对区分所有权利主体之间的“共有”和“共同管理”完全没有概念。
“对他们来说只是换了一个新房子住，习惯还是你过你的，我过我的。比如单元门坏了，正常情况应该由这个单元的所有业主一起出钱来修。但实际是村民让我们去找村委会解决。”麦董事长说，“社区文化也主要由我们来负责，放过两场电影，但没多少人来看。”
世纪俊园1期的回迁户们并不关心楼宇的屋顶、外立面等公共部位的使用情况，他们不认为那是自己财产的一部分。江主任也坦言，入住率虽超过80%，但小区还没有成立业主大会。“业主认为住得好，没有问题就行了。”
杨小姐道出了作为小区一员的看法：“物业管理好就可以了，工作一天回家，就想舒舒服服休息一下，没精力参与别的事情。而且本来物业管理就是为了保证业主回家之后过得舒适，再让我们操心，就没有花钱请物业公司的必要了。”
谈到社区文化，杨小姐说：“物业公司这方面做得挺好的，活动经常有，让你能产生社区的感觉。不过我自己参加的不多。”
就此看来“各自为阵”的局面并不仅限于回迁人群。对“社区”观念的生疏，在回迁居民和商品房业主之间，没有根本差别。
别有意味的是，在整个采访的过程中，没有一个回迁居民愿意接受记者的正面采访。走访过的世纪俊园商品房业主则根本不知道小区有这么多回迁户。这些业主买房之前生活在昆明的各个城区，对凤凰新村的拆迁情况表示并不知情也不关心。
俊发江主任说，回迁村民们，尤其是老人，对“回迁户”这个身份有所顾虑，不愿多谈。
麦董事长则根据自己的经验判断，“城中村”居民长期生活在一个相对封闭的环境里，一个村子可能只有几个姓氏，裙带关系非常复杂，在外人面前不愿多加议论和透露。在传统观念中，“得罪人”会让自己很难堪。“如果恰好牵扯到不交物业费的那一户，就更不好说话了。”
(原载于《现代物业》2009年第4期/总第112期)
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