作者: 曾祥荣 | 2016-12-02 11:03

我与重庆深国贸的情缘

今年是我国物业管理行业诞生30周年，我作为早期步入物业管理行业的一名从业人，为之兴奋和感动。回顾物业管理行业30年所走过的不平凡路程，回顾重庆深国贸物业管理有限公司14年不寻常的发展历程，回顾个人从事物业管理工作19年来的不平坦征程，心潮澎湃、思绪万千。我借此机会做一次里程碑似的回顾，也可以酣畅淋漓地记述一下自己与物业管理行业、与重庆深国贸千丝万缕的、难舍难分的情缘。

起源

我与重庆深国贸千丝万缕、难舍难分的情缘，应该从它成立的前期说起。我当时在深圳市物业管理发展(集团)股份有限公司工作，它是全国第一批国有股份制改造的公司，那时候的深圳有一个导向，就是提倡工会办企业。深圳市物业管理发展(集团)股份有限公司给了工会一部分房产，我负责管理这部分房产。1992年，我正式进入到物业管理行业，1996年，被调到集团的二级公司深圳市国贸物业管理有限公司任办公室主任，并参与了深圳市鹿丹村物业管理招投标(业界公认的中国物业管理历史上第一次公开招投标)的标书制作和ISO9002文件的编写及运行;也参与了深圳桃源村(当时深圳市乃至全国最大的微利商品房住宅小区)物业管理标书的编写、制作。

1997年6月18日，重庆直辖市正式挂牌成立。6月19日，深圳市国贸物业管理有限公司一行四人到重庆市考察物业管理市场，虽说是考察，但是重庆市当时的物业管理市场并未形成。考虑到重庆成为直辖市后的发展前景和机遇，公司领导决定把深圳市国贸物业管理有限公司的物业管理业务向重庆拓展，从而率先迈出了从深圳到重庆物业管理输出步伐。经过考察，公司与重庆中安国际大厦开发建设单位达成合作意向，并于同年7月签订了中安国际大厦委托物业管理合同。合同签订后我就介入了重庆深国贸的前期准备工作——办理公司营业执照。1997年8月14日，重庆深国贸物业管理有限公司经重庆市工商行政管理局登记注册成立。9月，前期人员进入中安国际大厦进行物业管理工作。12月1日，在重庆人民宾馆召开新闻发布会，会上，由时任重庆市副市长周建忠颁发物业管理资质证书，重庆深国贸也就是从这天起正式挂牌经营。至此，重庆深国贸创造了中国物业管理史上的两个第一：一是全国第一家到异地拓展物业管理业务的专业物业管理公司;二是第一家完全市场化运作的专业物业管理公司。所谓完全市场化运作，是指没有开发商作后盾，没有谁开发谁管理的垄断经营优势，没有来自开发商的补贴，纯粹依靠参与市场竞争，通过优胜劣汰的市场竞争机制来获得物业管理业务，从而维持企业的生存发展的经营模式。“两个第一”是深圳国贸物业人继20世纪80年代在国内开创超高层建筑物业管理之先河后的再次创举，也再一次体现了深圳物业人敢想、敢干、敢为天下先的精神。

展开

我与重庆深国贸的物业管理情缘是随着公司的经营发展过程逐步展开的。在“两个第一”看似光鲜的背后，有谁知道它存在的艰难?第一个吃螃蟹的人，总是会遇到很多意想不到的艰难险阻。作为一家从深圳到重庆发展的物业服务企业，作为一家完全市场化的专业物业管理公司，首当其冲的是要解决生存的问题。“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”不是口号，而是实实在在的行动，它的终极目标就是确保企业的生存与发展壮大。当时中安国际大厦的物业服务费标准，经重庆市物价局审核批准为：办公物业8元/(平方米•月);商场物业13元/(平方米•月)。渝价(1999)398号文件(即《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》)出台后，调整为办公物业6元/(平方米•月);商场物业8元/(平方米•月)。这在当时是重庆市最高的物业服务收费标准，照理说按最高的物业服务费，解决公司的生存难题应该是不成问题，但是，在人们对物业管理认识还处在很模糊的时期，甚至是人们不知道买了房还要交物管费的情况下，要收取如此高的物管费是很困难的。不仅仅是物管费收取困难，水电费收取也很困难。重庆深国贸每月需向供电局交电费数十万元，而电费缺口每月有十多万元。有一户大型商家每月电费为十几万元，但总是拖着不交，每当公司向供电局交电费期限临近时，我就开始紧张，每月的这几天就是我最痛苦和最难熬的日子，连续几天彻夜难眠。努力想办法解决，直到把该交的电费如数交上后才如释重负。虽然最终欠款问题都解决了，但这段历史却成了我从业经历中刻骨铭心的记忆，也正是经受了这种煎熬，才让我实实在在体会到了什么是企业的生存危机。

之后通过公开招投标中标的重庆市公安局指挥中心的项目也是一样，对于该项目，不仅是我，我的同事们也倍感压力。对其的管理都是按照高标准、高质量要求来操作的，“5+2”、“白+黑”，不间断、不休息，轮流值班工作，我们接管这个项目的时间段正是重庆市打黑最关键的时期，所以压力非常大。深圳市物业管理协会到重庆考察时对这个项目给予了高度的肯定。公安局相关负责人这么对我们说：“只要你们把这个项目管下来，就没有你们管不下来的项目”。

加深

我与重庆深国贸的物业管理情缘，在公司参与市场竞争过程中不断加深。公司与中安国际大厦开发建设单位签订的委托物业管理合同期限为两年。随着时间的流逝，公司决定要在重庆市物业管理市场上站稳脚跟。为了解决好在重庆市物业管理市场中立足的问题，必须把现有物业管理项目做成品牌，以此来提高公司在重庆市物业管理行业中的知名度和美誉度，扩大公司的影响力，从而吸引潜在的客户需求，承接更多的物业管理项目。

功夫不负有心人。在1998年6月，重庆市新东方女人广场开发建设单位的相关人员到中安国际大厦参观，被中安国际大厦优质的物业管理服务所吸引，主动与公司联系，洽谈新东方女人广场委托物业管理事宜。1998年7月，地处重庆解放碑CBD(中央商务区)最繁华商业中心，拥有11万平方米建筑面积的高层商住大厦的新东方女人广场委托物业管理合同签定。1998年11月，达美城市花园13.7万平方米高层住宅物业管理合同签定。1999年5月，海韵大厦2.5万平方米高层商住楼物业管理合同签定。1999年6月，金汤大厦3.4万平方米高层商住楼物业管理合同签定，同年9月，公司承接了南方花园C1区11万平方米住宅小区物业管理业务。公司在中安国际大厦物业管理合同到期前，先后承接物业管理项目5个，面积40余万平方米，基本上解决了中安国际大厦合同到期后公司的生存问题。不仅如此，公司还以管理面积和注册资金的优势，于1998年成为首批重庆市物业管理一级资质企业。

在1997年到1999年的两年里，重庆深国贸既有失败的沮丧，也有成功的喜悦。中安国际大厦合同到期后没能续签是一项失败，而在两年时间内，我们凭借自己的实力承接了40余万平方米的物业管理业务，这是市场对公司最大的褒奖，也成为我们成功的喜悦，更重要的是通过努力，公司基本上解决了在重庆物业管理市场中的立足问题。我与重庆深国贸的物业服务情缘也在这个过程中不断加深。

交融

物业管理属于第三产业——服务行业，是劳动密集型和微利型行业。物业管理服务讲求规模效应，没有规模就不会有效益。重庆深国贸在重庆市物业管理市场中站稳脚跟后，最要紧的是加快发展速度，迅速扩大管理规模，创造经济效益。为此，公司制定了一个中长期发展规划，明确了加速发展物业管理业务的战略目标。在2000年到2005年的6年时间里，公司在实施加速发展战略的过程中，呈现出一种加速发展态势，这期间承接物业管理项目30多个，面积达200多万平方米。公司接管的物业类型也从住宅小区、商住大厦、写字楼向商业物业、医院物业、学校物业延伸。到2005年底，公司累计接管的物业管理面积超过300万平方米(含物业管理顾问项目)，实现了加速发展的预期目标。这期间助推重庆深国贸高速发展的初衷来自三个方面：一是抵御市场风险的需要;二是追求规模效应的需要;三是申报国家一级物业管理资质的需要。

(一)加速发展是抵御市场风险的需要

《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说前期物业服务合同是一个附解除条件的合同，一旦条件符合，合同就自行解除。由此可见前期物业服务合同存在很大的不确定性和市场风险性，重庆深国贸规避这种市场风险的办法是加快发展，掌握更多的物业管理项目，做到“手里有粮、心里不慌、脚踏实地、稳步发展”。这样就避免因为某一个物业管理项目出问题给公司带来致命的伤害。

(二)加速发展是追求规模效应的需要

企业是以盈利为目的，不盈利企业就不能生存。企业要盈利就必须得做大规模，形成规模效应。重庆深国贸按照“企业尽可能先做大，再做精，最终做强”和“做大是前提，做精是保障，做强是目标”的规律办企业。在公司加速发展战略的引领下，只要是公司有机会参与市场竞争的物业管理项目，不管是小区物业还是大厦物业，不管是商业物业还是医院物业，不管是前期物业还是在管物业，不管是物业管理顾问项目还是全权委托的物业管理项目，公司都尽最大的努力去争取。重庆深国贸加速发展战略的实施，使公司物业管理规模逐步扩大。当管理面积达到300多万平方米，初具规模后，规模效应却并不明显。之所以会出现这种情况，是因为加速发展战略的实施，把承接物业项目的数量和物业管理规模的扩大放在了第一位，把对物业管理项目的服务质量和经济效益的考量放在了第二位，最终导致了良莠不分，“捡到筐里都是菜”，最后出现了规模大但经济效益不明显的状况，甚至亏损。

(三)加速发展是申请一级物业管理企业资质的需要

2004年，建设部颁布了《物业管理企业资质管理办法》(以下简称《管理办法》)，《管理办法》规定一级物业管理企业资质必须管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 %：多层住宅为200万平方米，高层住宅100万平方米，独立式住宅(别墅)15万平方米，办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。为了满足申报一级物业管理企业资质的需要，公司必须加快发展，必须在《管理办法》实施前达到一级资质规定的面积和类型的要求。通过实施加速发展战略，到2005年，公司物业管理规模达到了国家一级物业管理企业资质的要求，并且于2005年获得国家一级物业管理企业资质。

升华

从2006年起，重庆深国贸调整策略，对拟发展项目实行经济效益一票否决制，把经济效益作为拟发展项目的重点考量依据，同时提出了项目置换的计划，以承接新的有经济效益的项目逐步置换老的亏损项目，对物业管理项目的构成比例进行调整，尽最大努力向写字楼、政府机关办公楼、学校、医院等物业类型发展。在调整过程中，很多重大项目的招投标，公司都是开出了最高报价而后落标的，如大学城重庆科技学院教学区、南岸区政府40万平方米公务员住宅小区、大学城重庆城市管理职业学院等。与此同时，公司逐步放弃了一些亏损项目。

通过调整，规模效应开始显现，在最低工资标准连续多次调整、社会平均工资逐年提高、社会保险缴纳基数不断增加、社会保险范围不断扩大的情况下，在物业服务收费标准没有提高的情况下，公司不但应对了不断增加的物业管理成本，而且还始终保持在盈利状态。

通过实施调整策略，公司在政府办公项目物业管理领域实现了零的突破。2009年9月，在政府采购的公开招投标中，公司中标重庆市公安局指挥中心物业服务项目。2010年5月，公司中标重庆市公安局女子特勤支队物业管理项目。到2011年2月止，深国贸公司共接管了5个政府办公项目。在这期间，公司不仅逐步做大，而且也在逐步做强。我与重庆深国贸的物业管理情缘也在其中得到了升华。

寄望

重庆市近几年物业管理行业发展迅速，但与深圳物业管理行业相比，还是有一定差距，这种差距主要在于物业管理费的价格差异上。随着人们意识的不断提高，从最初的不理解到现如今的接受，这种变化是可喜可贺的。但是目前重庆市的物业管理收费标准还是很低，目前沿用的是1999年发布的《重庆市城市物业管理服务收费实施办法(渝价[1999]398号文)》。企业要得到很好发展，不仅需要国家政策扶持，同时也需要一个广阔的平台让其发挥，举步维艰的生存困境会扼杀一些企业的希望。我寄希望于重庆市物价主管部门，希望尽早出台一些相关政策，希望物业服务企业今后的发展环境更好。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2011年第8期)