作者: 林金涛 | 2016-12-01 11:50

对高档住宅项目前期物业管理招标的建议

最近，温州地区建筑面积最大、售楼均价最高的住宅小区的前期物业管理向社会公开招标，该项目由温州知名的九家民营企业合力打造，是目前温州房地产市场中顶极高档精品住宅项目之一。该项目前期介入顾问服务由境外的知名物业管理公司提供，而且开发商在售楼广告里宣称小区物业管理将实行英式贵族管家服务，全面提供日常生活服务、物业服务与商务服务，让小区住户真正享受贵族式服务。

可想而知，该项目的招标自然引起众多知名公司的兴趣，都试想通过投标来开启企业向高档精品物业市场迈进之门，实现物业企业与精品项目的品牌互动，提升物业企业知名度。所谓高档精品项目，通常是指根据项目地理位置、容积率、绿化率、套型面积、售楼均价、配套的设备设施等因素来划分的物业，但各个地区界定标准不太相同。常见物业项目类型主要有：别墅、写字楼、中空跃层住宅等，此类项目属于物业管理市场的稀缺资源，是众多物业企业竞相追逐的对象。该类项目购房人往往也具有以下特点：一是具有一定的经济实力;二是对物业管理质量要求比较高，三是个性化服务需求较多。上述情况决定了该项目与普通住宅项目的区别，这也决定前期物业管理服务要充分体现这种差异性与特殊性。而目前对高档精品项目物业管理的内容、标准都没有固定统一的模式，物业服务价格也是实现市场指导价，两者都强调市场主体约定行为占主导，行业主管部门与物业服务价格主管部门并不会过多地控制与干涉。

一边是业主需求的个性化、多元化，一边是服务内容与标准的模糊性、多样性。如何有效实现两者对接，前期物业管理招标工作是关键!俗话说，良好的开始是成功的一半，做好高档精品项目的前期物业管理招标工作不仅直接决定能否有效实现开发商对项目市场定位的设想，而且也决定着物业管理能否受到业主的最终认可与接受。为此，笔者认为对以下三个方面要充分关注：

一是物业服务内容与标准的设计。

2004年1月，中国物业管理协会制定了推荐性《普通住宅小区物业服务等级标准》，该标准将物业服务分设为六项内容。此后，各地区也纷纷借鉴该标准制定了地区性普通住宅小区物业服务等级标准，但基本上与中国物业管理协会的推荐性标准大致相同，此举对规范普通住宅小区的物业服务工作起到了极大的促进作用。而目前物业管理市场上的高档精品项目是没有物业服务标准的，实际上也无法制定服务标准，因为物业项目构成的差异性与管理侧重点的不同导致物业服务要求也是不一样的。因此，该类项目的物业服务内容与标准更强调的是由市场双方通过物业服务合同来约定。而温州地区物业项目前期招投标文件中对物业服务内容与标准要求是明确的。在此，笔者认为，开发商在制定高档精品项目物业服务内容与标准时要充分结合项目实际，要考虑服务针对性、实务的可行性和物业企业的可承受性，让住户真正体验与感受到与普通项目物业服务的差异，如小区住户出行实行全程电瓶车接送服务，重物搬运服务，晨练叫醒服务等均可以列入常规性服务，使住户的满足感与自豪感油然而生。

二是物业服务费标准的确定。

目前，物业服务费定价方式有政府指导价与市场调节价，前者是由价格主管部门制定物业服务费的上下限，由开发商、业主与物业企业通过物业服务合同约定，后者基本上属于非住宅项目。高档精品项目往往属于后者。温州地区普通住宅小区的前期招投标中，物业服务费标准占一定的计分比重，采用的是加权平均法，即在指导价的范围内，在有效报价中去掉一个最高报价与最低报价，然后加权平均得出均价，以各报价与加权平均的差距来确定得分的高低。这种报价核算方式存在的基础是物业服务内容与标准明确，可是高档精品项目物业服务内容与标准是无法统一的，若仍是采用加权平均法确定报价得分，可能有失公允，报价测算的合理性、可比性、针对性无法得到有效体现，且仅按报价高低计算分值，那么测算方案就多余了，因为它都不会影响到最终计分。因此，笔者认为开发商要明确测算物业服务费包含的内容，做到与物业服务内容与标准相呼应。还要强调的是，在物业服务费最终确定后，在开发商与购房人的购房合同中要进行明确约定，为今后业主质疑物业服务标准的合理性做好风险规避。

三是项目招标评委的选择。

由于高档精品项目真正进行公开招投标的较少，招标评委对此类项目的评审经历肯定很少。因此，物业管理招投标的主管部门在抽选评委时，要考虑评委专业的互补性，形成一个评审有分工，侧重有不同的评标方式。毕竟为一个高档精品项目选择合适的物业企业不仅仅是一份职责，更是一分荣誉。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第3期)