对美国纽约州“共有公寓法案”的浅析
社区是社会的一个基本单位，而城市住宅小区又是城市社区的重要一分子。美国城市的共有公寓同中国的住宅小区有许多共同点，近年来中国对国外共有公寓这一房产形态已有了越来越多的了解与研究。笔者从法律的层面做一浅析，结合中美的具体情况，以便能进一步完善中国物权的相关法规制度。
纽约州，特别是纽约市，是美国共有公寓最为集中的城市。物权法立法较早，它山之石，可以攻玉。
一、共有公寓的定义
共有公寓，英文全称Condominium，简称Condo，有人将此词译成产权公寓或康斗。共有公寓，概念内涵是相关文件所确定的某个人对其房屋单元界内的空间(含土地)拥有所有权并与其他单元业主对公共部分共有的若干单元的集合整体。从定义中，我们不难看出共有公寓具有以下特性：
(一)所有权特性。在共有公寓中，业主对其房屋拥有所有权，即拥有产权。这就将共有公寓与另一种房产形态区分开来。美国的另一种房产形态叫合作公寓(Cooperative，简称co-op)，有人译成考帕。合作公寓的屋主没有产权，只有股份，他持有的是股权证，根据单元大小算出业主占有公寓的股份比例，而共有公寓的屋主则拥有独立的产权，业主会获得并持有房产证(DEED)。合作公寓只能业主自己住，不能出租，在出售转让时，受到一定限制，需要得到所在合作公寓业主管理委员会的批准。
共有公寓的所有权特性，也使我们很容易地将那些以出租为主的公寓以及政府的租金管制公寓区分开来。
中国目前建造的大楼多是有产权的公寓，抛开它没有地产权这一区别外，它与美国的共有公寓在许多方面都有相同之处。笔者认为，美国已有的关于共有公寓现成法规与经验，可以作为中国有产权公寓的借鉴并加以创新，结合中国的具体情况，完善健全法律制度，保护业主私有财产不受侵犯，这是建设和谐社区必要的法律保障。
(二)共有特性。单元业主除了对其单元界内的空间拥有所有权外，还同其他单元业主一起对公共部分共有。纽约州“共有公寓法案”的第339-e条三款中列举了8条，具体明确，详尽解释了“公共部分”的定义与内容。这里不一一列举，只抽出几项。该款规定，除法律另有规定外，“公共部分”是指：置于建筑物之下的土地(a);地基，支柱，房梁，横梁，支撑物，承重墙，屋顶，大厅，走廊，前厅，楼梯，防火通道，楼房的出口与入口(b);所有其他为保持，维护，安全所需用或方便的公共设施的物品部分(h)。公共部分为所有单元业主共有，这就排除了个人对其私自的占有，公共部分内容越明确具体，就越可以减少公寓中私人占用公共部分的现象，减少这方面的纠纷。
美国的第一居住形态是别墅(house)，有人又将其译为豪斯，它是指单家庭房屋。就房屋的所有权而言，共有公寓与别墅两者是相同的，只是在共有特性这一点上两者才有区别，得以划分开来。别墅的业主不会与其他人一起对公共部分共有。
2007年10月1日起施行的修改后的我国新的《物业管理条例》，采用的是“公用部位”一词，虽然在概念名称上与我们这里讨论的共有公寓中的公共部分一词有不同，但内容基本上是一致。
(三)集合特性。在共有公寓中，由各个单元集合成一个整体，这个整体有一个主房照(MASTER DEED)，对外是单独经济核算主体，要注册一个非赢利的公司，按照美国的法律规定它须有自己单独的会计审计帐目。公寓要在银行独立开一个帐户，将各个单元缴纳的物业费存在这个帐户上，同时要开出支票支付共有部分的费用。共有公寓的每一个单元又有自己的独立性，单元业主要自己付其单元的费用，像煤气、用电的帐单等。整体与各个单元之间有分有合，相互依存，缺一不可。
二、纽约州“共有公寓法案”的框架与相关法律
纽约州“共有公寓法案”是1964年3月2日开始生效施行，之后又有多次修改。该法案是州“地产法” REAL PROPERTY LAW(RPL)的一个组成部分，又称之为 9-B条款。该法案的第一条为 339-d，按字母顺序排到 339-z 之后，再从339-aa 排列到339-kk 截止，共有34个条款。
该法案的基本框架与条款如下：
339-d 简称
339-e 定义
339-f 法案适用范围
339-g 单元的地位
339-h 单元的所有权
339-i 公共部分
339-j 管理规约，规定和文件的遵循
339-k 对某些施工的限制
339-l 对公共部分，单元以及人工与材料的抵押
339-m 公共利润与公共费用
339-n 公寓销售计划书内容
339-o 单元房照与单元租约的内容
339-p 楼面布置图的存档
339-q 存在委员会的文件
339-r 第一次买卖转让时整个贷款与整个抵押对单
元的影响
339-s 记录
339-t 规定的撤销
339-u 管理规约
339-v 管理规约的内容
339-w 收支帐目;提供抽查
339-x 公共部分使用的放弃;放弃单元;交给管理
委员会
339-y 分开交税
339-z 因未交物业费造成的抵押;优先权;让与人
与受让人责任解除
339-aa 因未交物业费造成的抵押;期间;取消质押
物的赎回权
339-bb 保险
339-cc 修复与再建
339-dd 行为
339-ee 其他法规的影响
339-ff 州代理人，保险公司，银行和信托公司对单
元的贷款调查;第一次贷款的限制
339-gg 不一致
339-hh 权利保留
339-ii 解释
339-jj 管理委员会的借用
339-kk 出租
纽约州有关房屋管理的相关法律，是随着房屋市场变化而相应出台并不断完善的。二十世纪五十年代前，纽约州以纽约市为代表的一些城市里的公寓多为一些富人拥有， 他们建造了很多只租不卖的公寓，以出租公寓为业。在这方面，政府以法律来限制租金增长幅度，要求房东为一定行为，或不为一定行为，保护老年人租户，以及为低收入者提供廉租房。政府还鼓励城市居民个人拥有住房，这些规定至今仍然有效，例如：纽约市的居民第一次购买房屋时，家庭收入达到规定的标准，便可以申请得到一定数额的补助。政府还鼓励城市居民合作，出资金，从银行贷款，买地盖公寓，这就使合作公寓建设有了突飞猛进的发展。
二十世纪六十年代初期，为了适应房屋市场发展的形势，一些合作公寓转向共有公寓，政府也配套一些法规，作为约束这方面的行为规范。在这样的条件下产生的纽约州“共有公寓法案”必然同其他相关法律条文有千丝万缕的联系，了解其他法规会使我们更全面掌握该法规要领。
马丁法案 (Martin Act)1959年10月19日生效。该法案作为“综合商业法”(General Business Law)的一部分，即第23条A款，适用于各类合作房产的买卖，如合作公寓的股权，共用公寓，业主委员会的股权等的买卖以及证券的买卖，如股票与债券。该法案还规定，在销售计划书中，必须将各类房产形态的利害关系全部对外公告，向购买者提供让其决定买与不买所需要的全部的详尽信息。未呈报司法厅厅长以前，不得做广告，不得对外销售。
中国在公寓楼开发建设的项目审批过程中，尚未对销售计划书的内容、审查要求、程序等形成规范化，法制化的程度不尽完善，这为事后业主入住与开发商和物业服务公司产生矛盾与纠纷埋下了隐患。如业主入住领钥匙前要强制交纳合理的不合理的各种费用，及有些霸王条款，这都是造成小区不和谐的主要原因之一。
转化成合作公寓与共有公寓法案( The Cooperative and Condominium Conversion Act ) 。该法案仍归列为“综合商业法”的一部分，适用并调整那些将现有出租公寓转化成合作公寓和共有公寓的所有权方式的转化行为。整个法案分成三个部分：第一部分(352-eeee)，适用于纽约市公寓住宅楼的转化;第二部分(352-eee)，适用于本地已经通过并实施相关转化规定的Nassau，Rockland and Westchester 等县所辖市、镇、村执行本法;第三部分，在全州实施本法的城市里，对老人、残疾人住户给予的保护。要求在进行出租公寓转化为合作公寓、共有公寓时，在销售计划书中一定注明购买者与非购买者所拥有的权利和义务。
租金稳定法与租金管制法(The Rent Stabilization Law and Code and The Rent Control Law )。纽约市在1969年实施租金稳定法，之后该法被编纂在纽约州的法典里边。全美没有适用于各州的联邦租金稳定法，只是各主要城市颁布各自的租金稳定法。在美国其他城市，像洛杉矶，租金稳定与租金管制视为是一件事。而纽约则将它们分成两件事，有两个不同的法规。
在纽约市的租金管制法中，并不涉及对租金的限制，或租金升幅，它只涉及房东要尽责维修保养，租约续期，驱赶房客，以及对特殊人群例如老人的相关规定。
纽约的租金稳定法规越来越有取代租金管制法规的趋势。租金稳定法，主要是关于限制租金的数额以及每年可增加多少租金。纽约市议会每年6月开会，研究确定租金的升幅。年租金的升幅比率最高不能超15%。
三、共有公寓的管理规约
我国新的《物业管理条例》将原“业主公约”修改成“管理规约”。 在纽约州“共有公寓法案”中英文原文是BY-LAWS，为了方便易懂，我们暂且翻译成“管理规约”。
管理规约，是共有公寓组织行为的基本规范准则，是最重要的法规文件。纽约州“共有公寓法案”规定(39-u条)，管理规约应作为公寓销售计划(declaration)一项内容提供给客户，如要对管理规约做出修改或文字改动，须在公寓销售计划书上也做出修改并记录在案。
法案的第339-v条，提供了一个共有公寓的管理规约的初步范本，列举在管理规约中应具有的内容。前5条(a—e)是关于委员会方面的规定，将在本文的第四部分中分析讨论。
第339-v-f条规定，在管理规约中应有：物业管理，即支付公共费用，测算确定并收缴物业费(common charges)。在实际具体的管理规约里，将上述规定细化，内容会更多。
实例如下：
物业管理
6.1 公共费用的确定与物业费的测算确定
6.2 保险
6.3 火灾或事故后的修缮或再建
6.4 物业费交纳
6.5 物业费收缴
6.6 物业费拖欠
6.7 因欠物业费取消抵押品赎回权
6.8 物业费月结单
6.9 维护与维修
6.10 未尽维护责任
6.11 单元所做的结构改动，增添，改进与修缮
6.12 对公共部分的改动，增添，改进与修缮
6.13 特定的公共部分的改动
6.14 单元使用的限制
6.15 公共部分的使用
6.16 其他使用的规定
6.17 进入的权利
6.18 规定与要求
6.19 地税，水费和下水道的租用
6.20 煤气
6.21 电
6.22 整个公共部分的的水，电，气的服务
6.23 对单元业主违反规定的责令停止与修正
6.24 煤气，电的分户计量
6.25 保管的收费
管理规约最重要的两部分，即物业管理和业主管理委员会，我们这里单拿出来分析。此外，管理规约还包括有关单元业主贷款;单元的出售与出租;会议记录和会计审计档案的保管;仲裁;管理规约的修改等方面的规定。
四、共有公寓的业主管理委员会
共有公寓的业主管理委员会是由业主大会选举产生。业主大会，这里有广狭两义，狭义仅指年度的业主大会;广义上，除了大会外，它还指组织，即业主协会(HOME OWNERS’ASSOCIATION)，或单元业主协会(UNIT OWNERS’ASSOCIATION)。有的共有公寓只有大会，没有协会。 业主协会由全体各单元业主组成，它拥有并有权管理公寓的公有区域和设施。作为每个该协会的会员也有权使用公寓的体育娱乐场所，道路，公园和其他共有设施。
业主年度大会一般都确定在每年的四月召开，有的具体规定在四月的第三个星期三。这就是在美国每年个人报税结束之后。
业主年度大会最主要的内容是，选举业主管理委员会成员，审议共有公寓的年度财务报告。
业主管理委员会(BOARD OF DIRECTORS OR BOARD OF MANAGERS)一般由5 人组成，组成人员必须是该公寓的单元业主。新公寓开盘后，建筑商有两年担任业主管理委员会主席及其他职务的权利，如果建筑商没有卖出全部的单元，那么他仍可在业主管理委员会有席位。
业主管理委员会一般情况下由主席一人、副主席一人、财务、秘书及会员各一人组成。委员会的成员是不拿薪水的，任期一般是三年。按照纽约州“共有公寓法案”的规定，每年应有三分之一的业主管理委员会成员届满更换。这样规定，可使三分之二的委员稳定，新人占少数，保持工作的连续性。
以上我们只是从法律条文上，了解一些共有公寓的相关规定。共有公寓如同中国的一个住宅小区，就是一个小社会。这也是一面镜子，从这里可以透视到美国整个大社会。从法理的角度，深层次探讨该法案的立法原则和立法思想，可能对我们全面理解掌握该法案会有些帮助。
自愿自律自治原则。共有公寓这个小社会，是个自治群体，他没有隶属关系，不受任何人的领导，只服从法律， 如纽约州“共有公寓法案”和其公寓的“共有公寓管理规约”以及其他相关法律。这里的自治是依靠共有公寓的全体单元业主的自律得以完成，得以保障。每个单元业主自愿地服从由他们选举产生出来的，也就是他们认可的管理人来管理他们。他们之间的关系是反向的，即被管理人决定管理人做什么，管理人要按照全体被管理人制订通过的公寓管理规约的权限、职责进行管理，而不是管理人决定被管理人如何如何来做。他们之间又是一种契约关系，以平等为基础形成的相互权利与责任关系。
制约制衡原则。我们大家都很熟悉美国的“三权分立”，这是美国宪法的基本原则。在美国共有公寓的管理过程中，业主协会、业主管理委员会以及由管理委员会确定的物业服务公司或物业服务经理形成一种制约监督机制。可以这样形象地比喻： 业主协会或大会就像国会，有权立法，通过约束全体成员在公寓界内的行为规范的规定;业主管理委员执法，落实大会通过的规章制度，确定是否符合管理规约;物业服务公司或物业服务就是行政，具体管理日常公寓的维护。这种监督制约关系，在中国的《物业管理条例》中还没有体现。
(原载于《现代物业·新业主》2008年第2期)
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