作者: 余家乐 | 2016-11-29 15:40

物业维修和维修制度

目前，在物业管理的有关法规政策、服务合同、维修协议等文件中，经常出现有关维修的名称和术语。由于与维修相关的概念较多，而这些概念含义有的相似，而有的则相差甚远。在物业管理活动中，对这些概念的使用如有不慎，可能会引起不同的认识，也可能会引发矛盾和纠纷，因此，有必要对物业维修的一些基本概念加以界定。笔者根据物业维修管理的实际情况，就物业管理活动中的维修概念和与之相关的维修制度加以分析说明，供探讨。

一、物业管理活动中的维修概念问题

在现代物业管理活动中，维修是人们经常见到或使用的一个概念。在日常活动中，人们常会说对某某物业进行维修。这里，维修通常被理解为三种意思，其一是检查、维护和修理等综合性活动;其二是除检查、维护和修理外，常常还包括改造、更新等变更性活动;其三是修理，即恢复性活动。

事实上，我们通常所说的维修被理解为上述三种意思的是较为普遍的。由于这三种维修的概念所包含的内容、性质、目的和活动所产生的效果是相差甚远的，因此，当人们对于维修概念存在不同的认识时，往往会出现矛盾和纠纷。

为此，本文想通过理论上的分析探讨，对维修的概念等提出初步认识，探索解决这一问题的途径。

二、物业损耗与损耗补偿

物业损耗是客观存在的，是导致物业需要维修的主要因素，因此，在讨论维修概念之前，先分析物业损耗的成因和损耗补偿等两个基本问题。

(一)物业的损耗成因。我们知道，根据“磨损理论”，机器设备在使用过程中，会产生两种磨损现象，即有形和无形磨损。类似地，物业中的建筑物和设备在使用过程中，也同样存在着两种损耗现象，一是有形损耗，另一是无形损耗，而且这些损耗会使物业贬值。

有形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于氧化、腐蚀等自然力的作用和磨擦、震动、非规范使用等引起的实体损耗和使用价值下降，在经济上表现为物业的贬值。

无形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于劳动生产率的提高而使生产相同的物业成本相应降低，或在相同的成本下，由于新技术的应用而出现了性能更先进或功能更完善的物业，原物业在经济上就表现为技术性贬值和功能性贬值。

(二)物业损耗特点。物业的损耗有三个特点：一是物业的损耗具有复杂性，即造成损耗的原因复杂，在实体损耗方面，表现为自然力作用的、机械磨损的、负荷过量的、人为损坏的等等;在经济损耗方面，表现为功能性、技术性、需求性、经营性等的损耗。二是物业的损耗具有快慢性，即物业由于建造质量、使用条件、维修活动等原因，物业的损耗速度将有快有慢。三是物业的损耗具有单向性，即如果人们不予以补偿，物业将一直损耗下去，直到在物质上丧失使用价值，在经济上贬值殆尽。为此，要使物业保值和增值，就要针对这三个特点，对物业进行物质补偿和经济补偿。

(三)物业的损耗补偿。物业因损耗而降低其使用价值和经济价值，因此，在物业管理范畴内，人们只有通过维修活动的物质补偿和经济补偿，使物业因损耗带来的贬值得到补偿，才能使物业保值增值。

三、损耗和补偿与有关概念之间的关系

物业损耗和损耗补偿与物业维修相关的保值增值、科技贡献率、使用寿命等概念之间存在着密切关系，为了能更加准确地阐述维修概念，还需进一步地分析这种关系。

(一)物业的保值增值。物业损耗的基本特点就是单向性，因此，为确保物业正常的使用功能和良好的使用性能，就应对投入使用的物业进行补偿，其主要表现形式就是物业维修。通过维修这一物业再生产活动，可使物质和经济形成为物业的使用价值和经济价值，从而为物业的保值奠定了基础;另外，维修还可以从专业技术形成先进的生产力，从而通过科技的贡献形成物业的新增价值，使物业的增值成为可能。

(二)物业维修科技贡献率。这里，简称为科技贡献率，它是指维修所创造的物业价值与维修实际投入的成本费用之比。具体地说，是指维修人员专业技术劳动所创造的物业价值与维修实际投入的各项成本费用的比值。有技术指导的维修活动通常要比没有指导的效果要好，这是显而易见的，尤其是对于技术含量高的物业来说更是如此。

通常情况下，维修所创造的物业价值要比维修所需费用要大。这是因为，通过人们对掌握的科学技术知识的运用，提高了劳动生产率，降低了维修成本，加快了维修速度，使物业损耗的价值得以补偿，保持或恢复了安全、方便和舒适的物业环境，这些都可体现在运用科技知识转化为物业的新增价值之中。

在市场经济条件下，科技贡献率在物业维修活动中是显而易见的，如请专业维修单位来维修物业，除工资、材料、税收等成本费用外，维修单位还要根据技术的易难程度和垄断程度来测算利润，而利润的大小，在很大程度上取决于专有技术和专业技巧的掌握和使用。

(三)物业的使用寿命。物业损耗的另一特点就是快慢性，物业损耗的快，其使用寿命就短;反之，物业损耗的慢，其使用寿命就长。由于可见，物业的使用寿命与物业损耗成反比，因此，人们希望物业的损耗越慢越好。首先，物业损耗与建造质量有关，因此，人们应当在规划、设计、施工、竣工验收、接管验收等环节要把好关，确保物业在投入使用前就具有良好的质量。其次，物业损耗与使用条件有关，规范的使用和良好的使用条件对物业损耗具有极大的影响。再次，物业的长期性决定了物业维修活动的必要性，因此，要减慢或降低物业损耗，就要进行维修活动;维修质量越高，则降低损耗的效果越好。

四、物业维修的基本概念

从上述分析中可以知道，要减少和补偿物业损耗，就要通过维修活动来实现这一目的。而物业维修是一个大概念，是由一些基本技术措施组成的。因此首先来探讨一下物业维修的基本概念。

(一)基本概念。物业维修是指维持和恢复规定功能和状态，确定和评估实际功能和状态的技术措施。在维修基本概念中，维持规定功能和状态的基本技术措施是指对物业的维护;恢复规定功能和状态的基本技术措施是指对物业的修理;确定和评估实际功能和状态的基本技术措施是指对物业的检查。

(二)规定功能。规定功能，是指按特定的要求和规范所设计的物业使用效能和用处。一般情况下，规定功能不仅要根据人们的特定要求，还要根据国家特定的规范来决定。

(三)规定状态。规定状态，是指按特定的要求和规范所设计的物业表现形态。物业的表现形态要用具体的特征和性能指标来描述评价，因此，规定状态应根据物业的特定要求和有关技术规范的要求来确定。

五、物业维修要素

(一)检查。在维护、修理物业前，就要针对物业实体损耗的复杂性，通过仔细检查(包括检测和勘测)，全面掌握物业实际功能和状态变化发问，及时查明问题，以便有的放失改进维修工作，提高维修质量和缩短维修时间，确保物业正常的功能和良好的状态，取得更好的补偿效果。

(二)维护。物业损耗的快慢性与使用条件密切相关，如自然力的震动、压力、温度、潮湿、氧化等作用，人为的使用、操作、损坏，其他动物的侵蚀、破坏作用，还有物业运转过程中的磨擦、老化等等，均会或多或少地影响物业损耗的快慢。通过人们自觉的预防保护措施，维持和改善物业正常的运转条件，减少物业的实体损耗，延缓损耗的进程。这项活动就是维护。

(三)修理。物业损耗的单向性导致了物业的实体损坏和价值贬值，因此，维修要体现出“修”和“补”两个字上，“修”是修理，“补”是补偿。通过修理，恢复物业原有的功能和状态，补偿了因损耗而失去的物业使用价值和价值。

(四)物业维修要素。通过对物业损耗特点的分析，提出了基本概念如下：物业维修要素，是指物业维修活动中所采取的必要技术措施，或构成维修活动的基本因素。一般维修要素为检查、维护和修理。在一般情况下，维修活动基本是由这三个要素组合而成。广义维修要素除了一般维修要素外，还包括改造和更新。狭义维修要素仅指修理。这三种维修要素不同组合，就形成了本文前面提及的对维修概念存在的三种认识。

六、物业维修制度

在物业维修的概念范畴中，包含着众多的小概念，对建筑物来说，如拆改、翻修、大修、中修、小修、综合维修等;对机器设备来说，也有类似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，还经常见到一些如日常保养、一级保养、维护保维修保养等与保养有关的概念。为了说明修理与保养，还需要对物业维修制度，以及在不同维修制度下的维修概念进行探讨。

(一)物业维修制度。它是指在一定的维修思想指导下，采取相应的技术措施，消除实际功能和状态与规定功能和状态之间偏离的维修制度。目前，实际形成的物业维修制度主要有两种，一种为事后修理制度，另一种为预防维修制。

事后修理制，是指采取修理措施为主的，恢复实际的功能和状态与规定的功能和状态之间明显偏离的维修制度。

预防维修制，是指采取预防措施为主的，消除实际的功能和状态与规定的功能和状态之间潜在偏离的维修制度。

(二)事后修理制下的维修。顾名思义，这种维修是在物业已出现了损坏的情况下进行的，因此，是以恢复性修理为主。在事后修理制下的维修，对机器设备来说，通常是指各类修理，即大修理、中修理、小修理，有时也包括改造和更新;对房屋构筑物来说，通常是指修缮，即大修理、中修理和小修理，有时也包括拆改和翻修及综合维修。

(三)预防维修制下的维修。与事后修理制度相对应，预防维修制强调的是物业损坏前或存在损坏隐患时的预防保护工作，因此，是以预防性保养为主。在预防维修制下的维修，对机器设备来说，通常是指各级保养，即日常保养、一级保养、二级保养，有时也包括三级保养和大修理。对房屋构筑物来说，通常是指养护，即日常养护和定期养护。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第5期)