作者: 俞永铭 | 2016-11-29 11:48

直面民营物业管理企业的生存发展空间

经过22年的风雨兼程，中国物业管理从一个鲜为人知的新生事物，逐渐发展成为被社会认可的国民经济产业类别中的重要行业。物业管理行业的发展过程，也是物业管理企业求生存求发展的过程。从物业管理的市场发展情况来看，先后出现的物业管理企业不外乎四种:一是由传统的房管所、房改处改制而成的物业管理企业;二是房地产开发商组建的物业管理企业;三是随着机关后勤社会化的推进，一些企事业单位机构调整、人员分流，将后勤部门转为独立核算的物业管理企业;四是随着国企改革的深入和国家宏观经济环境的变化，涌现出来的新型的民营物业管理企业。

随着我国经济体制转型、国有企业改革深入推进以及物业管理行业的长足发展，民营物业管理企业成长迅速:在温州，民营物业管理企业达到124家，占行业总数的91.2%;深圳、广州、上海、北京、杭州、重庆等地的民营物管企业也发展迅速，市场占有份额不断扩大。行业人惊呼:后生可畏!但也有资深的社会人士、行业专家警示:“在我国，民营物业管理企业要想发展、壮大、成为行业的主流，还需要一个漫长的过程……”。那么，究竟民营物管企业的生存状态怎样?发展前景如何?本文略作论述，以期抛砖引玉，引发社会各界以及行业人士的深层次思考。

一、民营物业管理企业是社会和行业发展的必然产物

所谓民营物管企业，是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权，并直接地去进行经营的经济实体。在这个范畴内，非国有资本、集体资产和企业员工个人参股为主要构成因素的企业组织形式都属于民营物业管理企业。民营机制之所以引人注目，主要在于和它相对照的国有企业由于长期的计划经济体制带来的弊端影响着它的发展，在于民营企业与国有企业相比有着明显的活力。正是在这种特定的社会条件下，民营经济以其表现出来的优势受到了社会各方面的广泛关注。正如任何事物都有其自身发展规律一样，民营物业管理企业的发展也是社会和行业发展到一定阶段的必然产物。

1、国家政策的催生。1997年9月，党的十五大把“以公有制为主体、多种所有制经济共同发展”明确确定为我国社会主义初级阶段的基本经济制度以后，国家的宏观经济环境发生了很大变化，个体经济、私营经济的法律地位和政治地位都得到进一步提高;2002年11月，党的十六大报告中鲜明地提出了两个“毫不动摇”和一个“统一”:即“一是必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济，二是必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”;“坚持公有制为主体，促进非公有制经济发展，统一于社会主义现代化建设的进程中”;在新修改的党章中，也明确提出要把“其他各个社会阶层的先进分子吸收到党内”，给予了个体经济、私营经济等民营经济更高的政治地位，也为民营企业的大量涌现提供了良好的社会环境和市场环境。同时，随着国企改革的深入，国有经济布局调整，国有资产“有进有退”，逐步从一些竞争性行业中退出。传统工业、服务业、零售贸易业领域内的国有企业从原来单一国有产权发展为混合产权甚至国有资产完全退出，从而催生了一大批改制民营企业。由于物业管理行业属于典型的服务性行业，属国有经济的退出领域，因此，国有物管企业改制渐成热潮，民营物业管理企业阵容不断扩大。

2、行业发展的需求。经过20多年的发展，物业管理已经成为国民经济的组成部分。建设部在“九五”计划中明确提出:房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快物业管理的发展步伐，促进房地产市场体系的完善;实现房地产主辅业分离，规范发展物业管理业;今年9月1日，全国《物业管理条例》正式实施，对行业的规范发展、物业管理企业的规范运行等都提出了更高的要求。这些无疑为具有明晰产权制度、灵活经营机制的民营物管企业提供了展示自我的舞台。

3、企业自身的需要。随着行业发展的日渐规范以及物业管理市场化程度的不断成熟，行业市场对物业管理企业提出了更高的要求，如:其服务性质的基础性就要求服务工作的细化、量化;其服务对象的多样性则要求服务模式要因“物”制宜，以“特”制胜等等。而国有物业管理企业在其长期发展运作中所积累的弊端很大程度上难以满足行业市场的要求，这不可避免地制约了企业的自我发展。在行业发展处于这种“瓶颈”状态之时，就急需企业进行自我调节，而只有民营企业所具备的这些优势才能冲破“瓶颈”，取得新的发展。于是不少国有物业管理企业为了自身发展，积极寻求产权制度改革。深圳的莲花、龙城、长城等一批知名国有物业管理企业纷纷改制转轨，加入民营企业行列，不少老牌国有物管企业的改制正在紧锣密鼓的筹备之中。

二、影响民营物业管理企业发展的不利因素

尽管民营物管企业发展迅猛，但在近期内不可能以强者的态势出现，这源于它的“先天不足”:

1、社会对民营物管企业存在观念障碍。因受长期以来计划经济的影响，政府、媒体、社会很大程度上还残留着“迷信国企，质疑民企”的思想观念，对民营企业特别是对发展历史还不太长的民营物业管理企业存在一定偏见。同时，我国的社会信用体系尚未建立，企业的资信等级难以通过市场的方式得到体现，民营物管企业毫无疑问与老牌国有物管企业不在同一起跑线上。从国家的宏观政策上来说，虽然给予了民营企业生存发展的大环境，但很多实施细则还没有跟上，这从客观上也抑制了民营物业管理企业的发展。

2、不同起源的民营物管企业面临着不同的发展问题。

对于由民间资本发起组成的物业管理企业来说，规范发展是一个不可忽视的问题。不少民营物管企业不同程度地存在着“家族化”管理的问题。家族化不仅仅包括家族对企业所有权的控制，更为重要的是在关键管理岗位上使用家族成员或自己人的内部继任方式，在领导和决策风格上家族化，在内部管理上非制度化和非程序化，从而导致决策的随意性，给企业成长带来莫大风险。

对于由国企改制而来的民营物业管理企业来说，存在着改制以后的转制问题。由于历史原因，这类企业遗留问题多多:一是人员沉淀严重。在企业还属国有性质时，企业“婆婆”多，社会关系复杂，物业管理给人们的印象也就是“扫扫地”、“看看门”，不需要太高的文化和技能，于是自然而然地成了一个人员的“蓄水池”，可用不可用的人全往物业公司塞，造成一般工作人员富余，而真正具专业水准的骨干寥寥无几，就给改制后的企业带来了短时间内无法卸下的沉重包袱;二是思想观念落后。企业体制改革了，而大部分干部员工的思想观念却还停滞在“老国企”状态，还残留着吃“大锅饭”时期的“等”、“靠”、“要”思想，工作效率低下，创新意识薄弱，没有市场竞争观念，与企业体制形成鲜明的反差。观念的改变需要一个较长的过程，并且改变观念比树立观念更难;三是企业形象已被定位，很难有新的突破。这些企业改制后，虽然在质量管理、服务意识、企业文化等方面做了很大改进，但是社会各界已给这些企业打下了“老国企”的烙印，短时间内不会改变已固有的定位;四是部分企业资产不良。企业在与母体剥离时所形成的不良资产，使企业背上了沉重的历史包袱，制约了企业自身的发展。因此，改制企业能否适应市场的需求，随着产权制度的变化，建立起符合企业实际的现代企业制度，是这些企业改制能否成功、能否生存和发展的关键。

三、民营物业管理企业具有广阔的发展前景

虽然民营物业管理企业现阶段不能与老牌物业管理企业直接抗衡，但其迅猛的发展势头已引起政府、社会、行业的高度关注。中国物业管理协会常务副会长徐俊达在一次行业研讨会上指出:“要正确认识民营物业管理企业在我国物业管理行业中的地位和作用……民营企业要克服困难，在激烈的市场竞争中站稳脚跟，不断发展壮大，成为我国物业管理行业中的一支生力军。” 事实上，民营物业管理企业面临着前所未有的发展机遇，理由是:

1、民营物管企业的自身优势决定了它的竞争优势。民营物管企业最大的优势是其良好的运作体制非常适应现阶段社会和行业的发展需要。如:①民营物业管理企业产权清晰，人员精炼，运作成本低，对市场反应敏锐，决策效率较高，遇到重大事项进行决策时不必经过太多的程序和反复讨论的过程，只经调研确认无误后，可在短时间做出果断决策，便于抓住机遇，容易找到新项目;②民营物管企业具有较强的市场忧患意识，其体制创新、管理创新灵活适用，紧随时代步伐，这是每一个发展中企业所迫切需要的;③民营物业管理企业用人观念不像有些国有企业那样论资排辈、能上不能下。“能者上，庸者让”、“优胜劣汰”、“薪酬与业绩紧密挂钩”等现代用人机制可在民营物管企业得到充分体现，人才成长速度要比国有企业快得多;④民营物管企业实施的完全是市场化的分配制度，绩效考核实事求是，使员工的收入与绩效挂钩，并通过绩效考核全面培养职业经理人，让员工得到合理的甚至超值的回报，这种健全的分配体制能最大限度地激发企业全员的创业热情;⑤个性化服务、差异致胜是现代物业市场的特点，而这是老牌国企的劣势所在，这种现状为民营物管企业提供了合适的发展空间。

2、行业的规范发展给民营企业带来了福音。我国首部《物业管理条例》的出台，标志着物业管理步入规范化发展轨道，使行业发展有章可循，有法可依，这必将推进行业的进步与发展。并且，《条例》第24条中明确规定:住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这给民营物业管理企业带来了平等竞争的机会。同时，与《条例》相配套的相关实施细则的出台，物业管理行业的法制环境和市场环境将会大大改善。

3、中国入世为民营物管企业提供了契机。中国加入WTO以后，首先将导致物业管理市场的扩大，尤其使物业管理利润相对较有保障的中高档的物业管理需求增加;其次，外资物业管理企业的进入，会带来新的竞争理念和管理模式，从而促使国内物管市场竞争更加激烈，民营物管凭借其较高的敏感度和较好的接受能力，会抢得一定的市场份额。

民营物管企业虽然面临着诸多机遇，但对每一个企业来说，竞争还是残酷的，这需要从业人员有良好的业务素质、服务意识以及高度的心理承受能力，要能够“忍辱负重”，才能求得生存和发展。国家建设部已明确提出要鼓励民营企业的规范发展，这无疑给民营物管企业打了一支强心针，相信民营物管企业最终会在残酷的市场竞争中杀出一条血路来，并逐步发展壮大，成为行业的主力军。

四、几点建议

1、民营物业管理企业应致力于营造良好的“政治环境”。中国民营企业从诞生的那一天起，就是在一种特定的“政治环境”中生存和发展。深圳华为、四川希望集团、陕西海星等明星民营企业的成长历程，清晰地证明了民营企业政治营销的重要性。在民营企业中，深圳的华为公司应该称得上是一位“政治明星”，它获得的从中央到地方政府的支持力度是许多民营企业望尘莫及的:中央领导来深圳，都会到华为去看看，深圳市委市政府有关领导更是亲自出面为华为解决订单和贷款问题，这些无疑为华为的高速发展提供了良好的条件。地处内陆的陕西海星集团为什么能够在短时间内做强做大，并在1999年就能够拿到上市指标，与有一个好的政治环境有很大的关系。企业的政治环境一部分是人家营造的，一部分是自己营造的。企业管理者要有相当的学识，要对政治问题相当熟悉，并可以和当政人去对话，要能就当政人关心的问题进行讨论和交流，最后变成朋友，这样才能获得一个宽松、自如的政治环境。

中国物业管理行业从诞生起，就自觉承担起了较多的社会责任，比如深圳同行提出的大力开展社区文化宣传活动，寻求社会效益、环境效益、经济效益统一的经营模式，解决市内下岗员工再就业问题等等，这些措施在物业管理行业初期，确实起到了很好的作用，为物业管理企业赢得了较好的发展环境。而对于新生的民营物业管理企业来说，更需要政府的扶持和帮助，不管是通过实际行动赢得政府的支持也好，通过投身公益事业使政府刮目相看也好，通过自己已取得的政治地位直接参与和影响政府决策也好，通过种种努力，使民营物业管理企业的政治地位得以逐步提高，发展环境得以逐步改善，在行业中的权重也会日益增加。

2、民营物业管理企业应致力于建立现代企业制度。由民间资本发起的民营物业管理企业和由国企改制而来的民营物业管理企业同样存在着建立现代企业制度的问题。民营物业管理企业只有真正建立起符合市场经济要求的、切合企业实际的内部决策机制、监督机制、激励机制、分配机制，才能使体制上的优势转化为竞争优势。一是要建立起科学的决策机制，使企业的决策更符合市场实际需求;二是要有行之有效的监督机制，要解决好企业所有者对经营者的监督问题。特别是对于改制而来的民营物管企业来说，这一点事关企业成败。现在行业中不少改制企业均采取了员工持股的方式，这当然可以很大程度地提高员工的主人翁责任感，从而有效提高工作效率;但同时，如果不能解决好监督机制问题，让权利集中在缺乏监督的少数经营者手中，则很可能会造成新的矛盾;三是要有良好的分配和激励机制。企业的竞争是人才的竞争，吸引和留住人才是企业能否在21世纪夺取“制控权”、形成战略性竞争优势的关键。良好的分配和激励机制，就是要使人才有归属感，心甘情愿地为企业效劳。如联想集团实施的“期权计划”、中关村科技园的“技术入股”、华为的“知本主义”等，使公司发展与员工的个人利益休戚相关、唇齿相依，从而促进企业的发展。

3、民营物管企业要加强企业的综合经营能力。企业经营能力的强弱直接影响到企业的生存和发展，而“经营”是一门综合性较强的学科，这需要经营者独具慧眼，运筹帷幄，充分利用自身以及各方资源，科学、有效地将“死”钱变“活”钱，为企业注入新的血液，为企业发展提供强有力的资金保障;再者，企业经营所带来的良好经济效益将相对提高企业对股东和员工的回报率，这从另一方面调动了股东和员工的积极性，从而使企业呈良性循环的势态飞速发展。

4、民营物管企业要培育自己的企业家——职业经理人。物业管理职业经理人是指专门从事企业经营和管理服务的专业经理，它不是一种职务，而是一个具备某种能力和精神特征的社会群体。职业经理人代表着双重身份:一是企业的决策者，二是企业内部运作的首席执行者。这要求职业经理人必须具备企业文化气氛的培育和评价、内部管理、市场拓展、职员评价、队伍建设、资源配置和物业管理研究及评价等素质，并且要紧跟时代步伐，不断拓展物业管理新视野，创新管理理念，构建适应市场经济的动态管理模式。如是，企业前景将无限广阔。

民营物业管理企业路在何方?就在自己脚下。前路虽布满荆棘，但朝阳升起，曙光在望。

(本文共同作者：杨益群，原载于《现代物业·新业主》2003年第11期)