作者: 邓如山 | 2016-11-29 11:16

对物业经理的职业描述（美国的物业实务）

前言提示：

大多数人进入物业管理都是以现场经理的身份来管理公寓楼、有产权的公寓住宅或者社区协会的住宅小区;也可以在一家大的物业管理公司当一名物业经理助理。那些获得了商业管理以及相关专业大专文凭的人士最有可能得到这种工作的机会。大约46%的各种物业类型的经理是受雇于自身的，或者说是个体职业者。

工作的性质

许多人拥有以家庭住宅的形式出现的不动产。对于商业活动和投资者来说，精心管理的不动产就不仅仅是一个住所，而应当是收入和利润的潜在来源。由于这种原因，物业经理从投资者的利益出发，在不动产的增值和保值方面就执行了一种非常重要的功能。总体而言，物业经理的职责就是监控收益性商业和民用住宅物业的运作过程，为有产权的公寓，社区协会住宅小区等不同的物业形式来管理共有的物业部分，为物业的使用人、业主提供多种服务。

大多数物业经理从事物业管理领域的工作只是由于公寓、写字楼、零售商业或者工业厂区的业主缺乏时间或者管理的经验。因为对业主投资的不动产需要日复一日的管理，所以他们常常会雇请一名物业经理，可以直接的聘请，也可以和物业管理公司协商，订立管理合同。

物业经理要处理物业的财务运作事宜，确定物业抵押款、税收、保险费、工资和维修费能够及时支付。他们还要监督财务报表的准备过程并且周期性地向业主报告物业的状况，包括:入住率，租赁的起止日期和其他的相关事宜。

如果需要的话，物业经理应当就物业区域内的卫生、安全、绿化园艺、垃圾清除和其他的服务项目与专业的公司协商，订立服务合同。当合同被认定为具有竞争性的选择性质，物业经理必须对几家服务商发出邀请招标书并且向业主推荐哪一家竞标者是可以接受的。物业经理应当监督合同签约方的执行过程，当这些服务项目没有按合同的要求适当地履行时，还要调查并及时解决来自居民和租户的投诉。物业经理根据物业运作的需要，要购买各种材料和设备，当日常的物业维修人员不能处理一些棘手的维修问题时，物业经理应当安排一些专家来处理，以保障物业的正常运作。

这些职责中最重要的是，物业经理必须理解法律法规的各项条款。例如:美国残疾人条例，联邦公平房屋居住修正条例以及地方性的公平房屋居住法规，要确保在物业租赁和广告宣传活动中没有歧视性的条文出现。

现场物业经理对具体现场的物业日常的运作活动负责。例如:一幢写字楼、购物中心或者公寓楼。为了确保物业的安全并且得到合适的维护，现场经理的日常工作就是巡查物业区域的地面设施、花园，检查各类公用设施、设备，以确定哪些维护工作是需要的。他们不仅仅要和现有的居民接触(例如:当处理住户对维修的要求或者努力去解决投诉时)，而且还要为潜在的、未来的居民或者租户提供服务。例如:引导他们查看空置的公寓或者办公间，解释入住的手续和条款。现场经理还要对出租的合同条款或者租赁协议的执行负责任。例如:租金的收缴、停车场使用和宠物的限制、终止租赁的程序。

现场经理的其他重要职责包括:保持物业运作中收入和支出的准确，及时地记录并且将规范的开支报表呈递给物业经理或者业主们。

对于那些不在现场的物业经理，他们的工作类似于现场经理。除了大多数物业经理要对多种物业负责并且监督现场人员的工作以外，他们还是现场经理和业主之间的联络员。他们要为空置的物业寻找潜在的租户，通过联络租赁中介机构，开展广告宣传或者其他的手段来开展市场营销活动，还要按照当地普遍的市场条件来建立一系列的租金率标准。

有一些物业经理通常被称为不动产资产经理。资产经理作为业主代理人和物业的顾问，受生意人和投资者的委托，来计划和指导物业的购买、发展和不动产的处置。这些经理所涉及的工作是一种长期的战略性的财务计划而不是日复一日的物业运作管理。

从获得物业的角度来看，不动产资产经理要把几种因素放在一起进行考虑。例如:物业的价值、税收、区域、人口的增加、交通的流量和交通的方式。当一处地点的物业被选择以后，他们要就购买或者按租赁的合同事宜进行协商，以求获得最有利的合同条款。

不动产资产经理每隔一定的时期应当评估他们公司所拥有的不动产，以确定哪些物业已经失去了商业的吸引力，然后他们会协商物业销售或者对确定处置的物业商谈终止租赁的相关事宜。

由有产权的公寓和房屋业主协会雇请的物业经理，常常称为社区协会经理，他们的工作不同于其他的物业经理。与租户不同，他们在日常工作中与业主们接触，业主的成员组成了社区协会并雇请物业经理。由协会的志愿者董事会所雇用的社区协会经理负责管理日常的事物，监控业主们共同拥有并通过协会来共同使用物业和设施设备维护的过程。

小的社区协会通常不能够承担职业化的管理费用，然而大的有产权的公寓或者业主协会的经理与大的无产权的公寓楼群的经理一样，他们有许多同样的责任。一些业主协会拥有几千套住房，除了管理协会的财务记录和预算外，社区协会的经理还要负责社区公共设施的运作。例如:社区游泳池、高尔夫球场、社区中心、社区景观的维护、停车场、社区道路。其它负责的方面还包括与选举出来的协会董事会成员会面、讨论并解决法律问题、环境事物以及帮助解决邻居之间的纠纷。

为土地开发商工作的物业经理要获取项目发展的土地并负责项目的策划。这些建设项目有:购物中心、住宅、公寓、办公楼、工业园区。他们要与当地政府的代表、其它的生意人、社区和公共利益组织以及公用事业部门进行协商，消除土地开发过程中的障碍，获得计划项目顺利展开的支持。有时，争取一个项目审核通过要花上几年的时间。在这个过程中，物业经理也许不得不许多次地修正项目的计划。当物业经理可以自由地实施一个项目的时候，他们会和银行协商短期的贷款，为项目的建设提供必要的资金。在这以后，他们可以与银行协商一个长期的固定抵押贷款的协议。然后，他们会与建筑设计事物所签订合同，以绘制出详细的施工图纸与建筑公司商谈项目建设的合作事宜。

工作条件

大多数物业经理的办公室窗明几净，现代办公设备齐全。许多经理主要工作时间不是在办公桌旁度过的。现场经理大部分的工作日是在现场。他们的工作包括访问建筑工程师、展示公寓、检查卫生的状况、管理维修人员或者调查由租户报告的问题。

物业经理经常巡查他们管理的物业。当专业承包商承接了主要的维修工作或者更新改造的项目时，物业经理应当经常性地巡视工作现场。

不动产资产经理经常出差，到公司所拥有的不动产场所检查物业的状况或者去搜寻所要获得的新的物业。

物业经理和社区协会经理必须常常参加与居民、业主、社区协会董事会或者民间组织进行工作交流的各种晚会。毫无疑问，许多物业经理会延长工作周，需要加班工作，特别是在出财务报表和税务报告的日期。一些无产权公寓的经理会被要求住在公寓楼群里，这是由于当紧急情况发生时，即使不在工作时间之内，他们也能有效地处理这类情况。对于夜间或者周末的工作，他们通常会得到补偿的休息时间。许多无产权的公寓经理在工作周内得到休息的时间，这是由于在周末需要他们到工作岗位，为潜在的租户、居民提供展示公寓的服务。

就业背景

物业、不动产、社区协会经理的数量在2002年有293，000人。其中40%是在不动产中介机构、经纪人机构、不动产出租部门或者物业管理公司工作的。其它的人则为不动产开发商工作，为管理公共建筑的政府机构工作，为拥有广泛商业物业的公司而工作。46%的物业、不动产、社区协会的经理是自谋职业者。

大多数雇主倾向于雇用大专毕业生来担当物业管理的岗位。具有商业管理、财务管理、不动产和公共管理文凭的，或相关专业领域的人才也很受欢迎。特别的是，具有人文学科文凭的人才常常被接纳，良好的交谈、写作能力、财务技能、与人交往的熟练技巧在所有物业管理的领域都是人才素质构成的核心方面。

大多数进入物业管理的职业者首先从无产权公寓、有产权公寓或者社区协会的现场经理做起，或者担任大的物业管理公司助理经理的职务。当他们在物业经理的直接领导下获得了足够的工作经验之后，也会提升到更高层次的工作岗位，在更大的物业领域承担更大的责任。当现场经理表现出良好的工作能力时，常常能够提升到助理经理的岗位，因此而获得管理更大范围的物业并承担相应管理责任的经验。

对于现场经理而言，以前在不动产销售机构工作时所获得的经验是一笔宝贵的财富。因为在展示公寓或办公楼等方面，这种经验是非常有益的。过去那些具有建筑维修背景的员工，由于他们在建筑力学体系知识方面的优势，会提升到现场经理的岗位上。然而，这种情况现在已经少见，雇主们更多的是强调管理、财务和工作中的交流能力。

虽然许多员工由于获得了现场管理的经验，走上了助理经理的工作岗位，但是雇主们仍然不断地增加雇用没有工作经验却具有商业管理、会计、财务管理、房地产等专业领域的具有学士学位或是硕士学位的大学毕业生来担任助理经理的职位。助理经理与物业经理紧密配合，学会怎样准备财务预算、分析保险的范围和风险的选择、对潜在的租户开展物业市场营销工作、收缴未付的租金。条件成熟时，助理经理可以提升到物业经理的职位上。

随着物业、不动产、社区协会经理管理更大更多的物业，承担的责任和报酬也相应地增加。

多数经理同时要负责几处物业项目的管理。随着职业的发展，他们逐步得到信任，得以管理更为复杂的较大型物业。许多经理擅长于某一种物业类型的管理。例如:无产权的公寓，写字楼，有产权的公寓，合作住宅，房屋业主协会或者零售物业。在寻找潜在租户上表现出物业市场营销良好技能的经理可能特别适合管理新的物业;具有建筑和建筑力学体系专业知识的经理可能特别适合管理需要频繁地维修或者更新改造的旧的物业。有些有充足经验的经理创办了他们自己的物业管理公司。

正常进入不动产资产经理工作领域的职员大多数是从物业经理或者房地产经纪人的岗位上转移过来的。不动产资产经理必须是一位善于协商的人，善于劝说和处理各种环境中的人际关系，擅长分析资料，以利于评估物业的真正市场价值或者物业开发的潜在价值。对于专注从事土地开发的经理来说，充分地调动资源，赋有创造力地运用金融手段是核心能力的要求。

许多雇主鼓励员工参加由不同的房地产领域的职业和商业协会举办的短期正规的培训项目。

雇主们选派经理们参加这些项目的培训以提高他们的管理技能，扩展他们在特别主题方面的知识。例如:房屋使用和维修所依据的建筑力学体系的原理，如何提升物业的价值，物业保险和风险的管理，人力资源的管理，商业和房地产的法律法规，社区协会管理的风险和责任，租户关系处理，客户沟通，会计和财务的概念。参加主题培训的经理也会由于在物业管理中准备提升到需要承担更大责任的岗位上而增加自己的知识储备。

完成这些与工作经验相关的培训项目，并获得了书面考试满意的成绩之后，就会被授予证书或者由培训计划发起人协会颁发正式的职业资格证明文件。除了这些资格证书以外，有些协会还会要求他们的成员遵守专门的职业道德守则。在有些州，社区协会经理必须获得职业许可证书。

从事由联邦政府补贴的公共住宅管理的经理要求获得职业许可证书，但是许多物业、不动产、社区协会的经理从事所有不同类型的物业管理时，自愿选择职业的资格认证和培训专业证书，因为他们的工作成就和行业的地位就代表了某种正式的行业资格的认可。从事物业买卖的不动产资产经理，在他们所属的从事经营活动的州通常要求获得职业许可证书。

工作前景

物业、不动产、社区协会经理的就业数量可以预期在整个行业领域直到2012年都呈现出均匀增长的态势。当经理转移到其他的行业领域或者离开就业市场时，新的工作机会也不断地提供出来。

机遇首先降临到那些在商业管理、房地产或者相关专业的方面具有大专学历的人才，经理的工作岗位，也适合那些获得了职业资格认证的人士。

可以预期，由于房地产行业像预测的那样不断地扩张，房屋租赁业持续增长，因此从事商业不动产管理的现场物业经理的工作岗位数量也随之增加。国内的公寓、住宅和办公楼的存有量的增长也会需要更多的物业经理。不断开发出来的新的住宅又被组织成为社区或者住宅业主协会，这就产生了社区服务的需求，产生了监管业主们所共有的公共区域的需求，这就要求职业化的专门管理。为了使物业成为产生更多利润的源泉或者提高住宅重新销售的价值，可以预见的是，越来越多的商业和居住物业的业主都会把他们的投资选择交到职业化的经理人手中。

由于人口结构性变化的国情特点也决定了将会为物业、不动产、社区协会创造更多的经理工作岗位。在2000～2012年期间，老年人的数量将会增加，这就带来了不同类型的合适的住宅需求的增长。例如:帮助生活的设施和退休社区住宅。相应的对运作管理这些住宅设施设备的物业和不动产经理的需求也在加大，特别是对那些在健康住宅方面有运作管理背景的经理就更是如此。

收入

薪水的多少取决于物业的规模和位置、承担管理责任的性质、是否获得了职业资格证书和工作的时间。全职工作的物业经理每周的工作时间是40或者40多个工作小时，这包括了晚间和周末的工作时间。非全职的经理每周工作时间10到30个工作小时。

在2002年，拿薪水的物业、不动产和社区协会经理的中等年收入是36，880美元;50%的中等收入者年薪在25，470美元至56，000美元之间;10%的低收入者年薪少于17，450美元;10%的最高收入者一年可赚到86，650美元。在2002年，在最大的公司和政府部门工作的拿薪水的物业、不动产和社区协会经理的年平均收入如下:

地方政府 50，340美元

不动产中介和经纪人机构 37，820美元

与不动产相关的经济活动部门 35，750美元

不动产出租人 31，190美元

许多雇主提供带薪休假、病假、医疗保险。有些提供牙科和人寿保险，退休计划等等。

许多住宅公寓的经理和社区协会的现场经理会获得一套公寓的使用权，这可以看作是他们福利待遇计划的一部分。经理们使用的个人车辆常常会得到经济补偿，那些受雇于土地开发商的经理常常会收到他们实施开发项目利润总额的少量股权或物业的产权。

物业经理的工作就是在商业活动中对不动产的运作完成计划、组织管理、人员配置等一系列的过程。在其它的领域具有相似职能的职业人员包括:饭店和食品服务经理、酒店和风景休闲区经理、设施设备经理、医疗和健康服务经理、不动产经纪人和销售代理人、教育行政主管、城市和地区的规划人员。

(本文根据美国劳工部、劳工统计局修编的2004-2005版《职业展望手册》编译，有少量补充说明。)

(原载于《现代物业·新业主》2004年第8期)